Madrid (28%) y Barcelona (33%), bajo lupa: la vivienda se dispara en cuatro años

"Esto no está digerido. Hemos completado la primera mitad del ciclo, pero aún no se han digerido los excesos de la crisis anterior. Los activos han cambiado de manos, ahora están en manos de fondos y de la Sareb, pero aún hay mucho material que digerir". Así lo asegura el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, quien destaca que Madrid y Barelona juegan la 'champions inmobiliaria', frente al resto de provincias, que juegan en otra división.

Según datos de esta tasadora, en esta primera fase del ciclo alcista 2014-2018, los precios de la vivienda nueva en Barcelona y Madrid se han disparado un 33,5% y un 27,8%, respectivamente, mientras que la media nacional ha estado en el 17,8% —incluyendo las dos grandes ciudades—.

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"Estos datos deben ser analizados con prudencia y de manera rigurosa: no estamos hablando de un 4% anual, ya que si eliminamos los datos de Madrid o Barcelona, el resto de España ha crecido a niveles muy próximos al PIB, entre el 2-3% anual. Lo que nos hace preguntar si el mercado inmobiliario español se está recuperando o si está saliendo, y parece que excepto esos dos mercados, nos hemos salido", ha dicho Aceytuno.

"Los árboles no nos dejan ver el bosque a nivel global. Los datos no dicen toda la verdad, y lo que ha pasado en los últimos cuatro años debería ser la base de cualquier medida municipal, autonómica o estatal a nivel de leyes que afectan al mercado de la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler. El análisis de estos últimos cuatro años debería ser el punto de partida para presentar programas electorales".

De cara a 2019, las previsiones de Sociedad de Tasación establecen un incremento de precios del 4,8%, si bien, tal y como destaca Juan Fernández-Aceytuno, "este es un año extraño. Es año electoral y las tensiones persisten en Cataluña, por lo que está por ver el impacto que todo esto puede tener en el mercado. No obstante, desde 1995, los ciclos inmobiliarios han sido de ocho años y todo apunta a que esta vez no será diferente, por lo que nos mantenemos en la hipótesis de un ciclo de ocho años, aunque estos últimos cuatro años veremos incrementos mucho más moderados", ha concluido.

'Boom' también en los alquileres

Año a año, mes a mes desde 2014, el mercado inmobiliario español se ha movido a dos velocidades, tanto en el mercado de la compraventa como del alquiler, con un contraste clarísimo entre Madrid y Barcelona respecto al resto. De hecho, son cinco los factores que están claramente disparando las rentas en ambas ciudades: el aumento de estudiantes y del empleo, la atracción de turistas que demandan vivienda en alquiler como alternativa a los hoteles, la inversión en vivienda como activo refugio por parte de los compradores extranjeros que ven estas dos ciudades como una apuesta segura, con precios muy bajos respecto a otras ciudades europeas, y la demanda de reposición. Es decir, familias que ya tienen pagada prácticamente su casa y la venden para irse a vivir al centro. Todos estos factores están disminuyendo la oferta de producto en alquiler y, por tanto, incrementando los precios por la presión de la demanda.

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"Estos cinco factores juntos no se producen en todas las capitales de provincia a la vez, pero sí en Madrid y Barcelona, lo que explicaría el fuerte aumento de los alquileres en ambas ciudades", apunta Aceytuno.

El directivo de Sociedad de Tasación se ha mostrado especialmente preocupado por el acceso a la vivienda de los colectivos más jóvenes. "En el caso de la compraventa, sin dos nóminas, sin ahorros, apoyo familiar y trabajo estable, entrar en Madrid y Barcelona se nos antoja complicadísimo". Y teme que con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario sea precisamente la gente joven "quien acabe pagando la fiesta, pero sin poder acceder a una vivienda. La paranoia es total".

Por último, ha insistido en la necesidad de una estadística pública de alquiler para poder tomar medidas al respecto en este mercado. "No hay estadística pública de alquiler en España y esto es inasumible para un país que quiere legislar sobre el mismo. Es lo primero por lo que habría que empezar. Hacienda y el Catastro tienen prácticamente toda la información para poder ponerla en marcha. Sin esa estadística, estamos dando palos de ciego".