'Allegro ma non troppo',

Por Elena Sanz

El mercado residencial español batirá récord de ventas en 2018, pero en 2019 se encaminará hacia la estabilización sin subidas tan fuertes de los precios de las viviendas

El mercado residencial español batirá récord de ventas en 2018. Las transacciones no solo superarán holgadamente el medio millón de unidades, sino que es probable que se llegue hasta las 550.000 viviendas vendidas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), cuyos datos proceden de los registradores, de enero a octubre de 2018 se han cerrado entre 40.000 y 47.000 transacciones mensuales, de tal manera que a finales de año podríamos estar hablando de 520.000 operaciones anuales, la cifra más elevada en una década.

No obstante, y a diferencia de lo que sucedió en plena burbuja, las ventas de obra nueva, negocio del que vive el sector promotor, apenas representan el 18% de las transacciones, ya que los visados aún siguen en mínimos, no hay suelo finalista para levantar nuevas promociones y la capacidad productiva del sector se encuentra muy limitada por unos elevados costes de construcción. Sin olvidar las dificultades para acceder a la financiación y la falta de ahorros en buena parte de los hogares españoles.

De cada 10 viviendas que se venden en España, ocho son de segunda mano, lo que sin duda está condicionando la evolución del sector, con una enorme presión de la demanda sobre las escasas unidades nuevas que se levantan anualmente. Para que nos hagamos una idea, entre enero y septiembre de 2018 se concedieron poco más de 75.000 visados frente a los algo más de 800.000 en pleno 'boom'.

Esta falta de producto en el mercado se ha traducido en importantes subidas de precios, especialmente en ciudades como Madrid o Barcelona, donde existe un enorme apetito comprador y donde, desde que estalló la crisis, ha habido una gran demanda retenida a la espera de poder comprar. En ambas ciudades, las subidas anuales ya superan los dos dígitos, con repuntes de precios superiores al 20% en barrios periféricos como Vicálvaro, Ciudad Lineal y Villaverde. Porcentajes, todos ellos, que, al igual que ha sucedido con los alquileres, recuerdan a los que se registraban hace una década, en plena euforia inmobiliaria. A pesar de ello, los expertos consultados por El Confidencial anticipan un 2019 marcado por la estabilización.

"2018 ha sido un muy buen año, en el que se ha consolidado la recuperación. Podría decir, sin lugar a dudas, que ha sido el mejor año desde que estalló la crisis", apunta Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, al tiempo que recuerda cómo el año empezó con mucha fuerza, con incrementos muy fuertes "que, aunque recuerdan a los registrados durante el 'boom', no debemos olvidar que aún estamos en niveles de 2012-2013 en cuanto a precios".

Las subidas de precios se frenan en 2019

Una opinión que comparte Arturo Díaz, director ejecutivo de la división residencial de Savills Aguirre Newman y presidente de la compañía en Barcelona. "2018 ha sido un buen año. Han seguido creciendo las transacciones, las hipotecas y los precios, si bien, también ha seguido existiendo escasez de suelo y los costes de construcción han ido en aumento". Y, al igual que Beatriz Toribio, matiza que "aunque hay zonas en las que se han alcanzado niveles muy altos en determinados mercados, la paradoja es que hay muchas otras zonas donde los precios están comenzando a subir o apenas hay variación de precios".

Ante la posible ralentización de las transacciones tras la vuelta del verano, José Manuel Sánchez, director en el área 'real estate' de BDO, asegura: "Estamos ante un mercado muy estacional. La mejor época del año en cuanto a compraventas es la primavera. Después del verano caen las transacciones tanto en primera como en segunda residencia, mientras que noviembre y diciembre suelen ser meses en los que la actividad está más parada. A todo esto hay que sumar la incertidumbre generada por el Tribunal Supremo en torno al impuesto de las hipotecas, que sí ha podido ralentizar algunas operaciones". Y añade que, "a pesar de que los precios en algunas localizaciones son elevados, no se han parado las ventas".

De cara a 2019, Toribio considera que "será muy buen año dentro del ciclo expansivo, aunque más moderado. Madrid seguirá tirando del mercado, aunque ya notamos cómo las subidas se han ralentizado y, a pesar de los fuertes incrementos de los alquileres, no se está produciendo un trasvase hacia la compra, ya que la demanda está asumiendo buena parte de los mismos".

Por su parte, Díaz considera que en el mercado "aún hay escasez de producto y sigue entrando excedente del ciclo anterior que tiene que absorber la demanda. Todavía nos quedan dos o tres años de crecimientos importantes, lo que no quita que podamos comenzar a ver, aunque sea excepcionalmente, producto que no se vende porque el promotor se ha equivocado en su diseño".

Una opinión que comparte Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. "Las decisiones de inversión que se tomen ahora y se basen en incrementos de los precios del 10% anual, sin duda fracasarán", y se muestra preocupado por la situación en la costa, donde detecta un fuerte aumento de las promociones y problemas de sobreoferta en algunas localizaciones.

Otro punto geográfico en el punto de mira se encuentra en Cataluña, en el ojo del huracán desde hace ya más de un año. "El garbanzo negro de la recuperación es Barcelona. Las próximas cifras serán negativas. La vivienda ha bajado de precio, se han retirado inversores... La situación provocada por el independentismo o la decisión de Ada Colau de obligar a los promotores a que el 30% de sus viviendas sean protegidas han tenido un impacto negativo en el mercado", reconoce Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario.

Lejos de los máximos del 'boom'

Para el resto de España, sin embargo, aún ve mucho potencial. "Todavía hay zonas que se encuentran muy por debajo de los máximos de hace una década y mucha gente que ahora vive en alquiler se pasará a la compra. La banca vuelve a dar hipotecas, algunas incluso al 100%, ya sea directamente o mediante valores de tasación más elevados, como sucedió en el 'boom'. Creo que el crecimiento está garantizado hasta 2021-2022, con un desplazamiento de la demanda hacia la periferia de las ciudades debido a las fuertes subidas de precios", añade este profesor titular del departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona.

En su opinión, de cara a 2019, "la mejor inversión será la de ciudades medianas como Zaragoza, Valladolid, Santander, poblaciones entre 150.000 y 500.000 habitantes que aún no han despegado, pero que acabarán haciéndolo. La recuperación acabará llegando a toda España, si bien habrá ciudades en las que aunque aumenten las transacciones, no subirán los precios. Se seguirá comprando con descuento, aunque con cierto recorrido al alza de los precios".

"En 2019 esperamos que se mantenga el ritmo de 2018 y en 2020 las expectativas aún son buenas, amparadas en un sistema macro positivo, con crecimientos del PIB en España por encima de la zona euro y un desempleo en continuo descenso. Ese escenario macro y la situación política se reflejarán en el mercado", apunta Arturo Díaz, quien opina que "cuando se produzca la corrección, esta no tendrá nada que ver con la que sufrimos en el pasado, ya que no tenemos el condicionante del fuerte endeudamiento tanto de los ciudadanos como de los promotores".

Smerdou también apuesta por la estabilización del sector durante los próximos meses. "La situación política ha interferido en las ventas, se vende menos, pero es algo que es bueno para que el mercado se estabilice y para que no se sigan disparando los precios. Se vende más despacio, pero nos encaminamos hacia unos ritmos de venta más comedidos y normales. Si vendemos mucho producto de golpe, suben los precios. Además, no debemos olvidar que tras el estallido de la crisis había mucha demanda retenida que ha salido de golpe al mercado, pero no es infinita y tendrá que dar paso a los nuevos hogares".

Su opinión la comparte Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere y de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima). "Que los precios suban a ritmos del 10% no son buenas noticias para el sector. Con el incremento de la vivienda, se estrecha el margen promotor y se reduce la duración del ciclo. Tenemos que caminar hacia un sector cíclico, pero más lineal".

En la evolución futura del sector jugará un papel clave el entorno económico y político a nivel nacional e internacional. Para Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas de Sociedad de Tasación, "lo singular respecto al ciclo alcista anterior ha sido la desigual evolución de los precios. Madrid y Barcelona se han despegado, mientras otras ciudades aún están en fase de recuperación, pero además se ha incorporado un fenómeno mundial del que ya alertaba el Fondo Monetario Internacional (FMI) el pasado mes de marzo. Londres, París, Singapur... Los precios suben en todas las grandes ciudades mundiales. Es un fenómeno sincronizado que va acompasado con el mercado financiero, impulsado a su vez por el mercado inversor, lo que introduce mucha vulnerabilidad, ya que lo que sucede en Singapur puede acabar afectando a tu ciudad".

Clave el entorno macro nacional e internacional

Según explica Villanueva, "el mercado de inversión es muy miedoso y frágil. Y no debemos perder de vista que, a nivel mundial, tenemos una desaceleración económica, el Brexit, la volatilidad de las bolsas... Y aunque la economía española está creciendo por encima de la media europea, todos estos factores afectan al consumo porque se deterioran los salarios y la confianza, y esta afecta directamente a las decisiones de compra". Para muestra, un botón: el índice de confianza del tercer trimestre que elabora Sociedad de Tasación cayó por primera vez desde 2012. Un aspecto que Villanueva recomienda no perder de vista, al igual que la aplicación de la futura Ley de Crédito Inmobiliario.

"Nosotros hemos terminado el año por encima de los objetivos fijados, y no eran laxos. Sin embargo, no debemos bajar la guardia, ya que se esperan subidas de los tipos de interés, el BCE ha puesto fin a la compra de bonos y la economía española, a nivel macro, va muy bien. No obstante, hay cierta inestabilidad política en el país que habrá que ver cómo afecta finalmente a la inversión. Veo un 2019 muy positivo, con mucha demanda latente, aunque creo que es necesario que se lleve a cabo la Ley de Seguridad Jurídica que planteaba el Partido Popular y se agilice la concesión de licencias por parte de la Administración pública", añade Gómez-Pintado.

De todos estos factores depende, en gran medida, que el sector promotor consiga situar la construcción de viviendas en torno a las 150.000 unidades, cifra que desde Asprima consideran adecuada para un mercado sano. Una cantidad aún muy por encima de las 100.000 unidades con las que BBVA Research estima que cerraremos 2018 y una cifra que deberá superar varios obstáculos para convertirse en una realidad: la escasez de suelo finalista, los elevados costes de construcción debido a la falta de mano de obra y las dificultades para acceder a la financiación del sector promotor.

"Es evidente que hay poco suelo. Desde que estalló la crisis no se ha producido suelo finalista, y el poco que había se ha agotado rápido", recuerda José Manuel Sánchez. "En determinadas zonas no se ha generado absolutamente nada, y esta evidente carencia de suelo ha llevado a que muchos inversores hayan comenzado a fijarse en suelos que necesitan gestión urbanística".

El reto de construir viviendas asequibles

Por su parte, Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima, es consciente de que, a pesar de que "se están incrementando el número de transacciones año a año, las ventas de obra nueva están estancadas. Claramente, el factor precio juega a favor de la segunda mano. Tenemos que ser capaces de producir obra nueva a precios asequibles, ya que sustentar todo un sector promotor en la demanda de reposición es reducir toda nuestra cuota de mercado".

Para Roca, son varios los factores que juegan en contra de la producción de esa vivienda a precios asequibles. "No solo es un problema de suelo. Llevamos años manifestando que hay un problema claro de accesibilidad de la vivienda y las administraciones públicas tienen mucha culpa de ello, porque también es su responsabilidad". Y recuerda cómo desde los años ochenta hasta 2011 se producían en España entre 60.000 y 100.000 viviendas protegidas anuales a precios asequibles, siendo los promotores los responsables de la construcción del 85% de esas viviendas. "En 2017, apenas se construyeron 5.500, y hasta el 31 de junio de 2018, algo menos de 3.000. Estas viviendas son un estabilizador social del acceso a la vivienda, ya que la tensión de los precios se produce por la falta de oferta".

Y añade que, por ejemplo, en Madrid, donde más han subido los precios en los últimos años, la comunidad tiene suelo para levantar 45.000 viviendas, mientras que el ayuntamiento dispone de suelo para otras 13.000 unidades.

"Hay que construir viviendas que se puedan comprar y más vivienda de protección pública. El problema es que las administraciones públicas no tienen capacidad para construirlas, y los promotores privados quieren obtener una rentabilidad. Es necesario que se tomen medidas en este sentido", apunta el directivo de BDO.

Consciente de que la responsabilidad de poner vivienda asequible en el mercado no solo es de las administraciones públicas sino también de los promotores, Carolina Roca señala como urgente que se agilicen los trámites urbanísticos. "Es inadmisible que, en Madrid, los promotores tardemos 13 meses en conseguir una licencia de obras y cuatro en una licencia de primera ocupación. Estos plazos tienen un enorme coste financiero para el promotor, pero también para el comprador final de la vivienda", lamenta.

Villanueva se muestra también preocupada por la falta de vivienda asequible en el mercado y por la dificultad para acceder a ella, ya sea en propiedad o en alquiler, por parte de la población más joven. "La demanda de reposición ha salido de su escondite y ha colocado los precios en un nivel que no son accesibles para el primer acceso a la vivienda, fundamentalmente para los jóvenes. Y el problema es que esta demanda de reposición se está agotando y esos jóvenes lo tienen complicado para acceder a una vivienda".

Sin nuevas salidas a bolsa a la vista

Respecto a futuras salidas a bolsa de nuevas promotoras y concentraciones en el sector, José Manuel Sánchez descarta movimientos a corto plazo. "Las compañías que han debutado en bolsa no han ido muy bien. Lo que sí seguiremos viendo son alianzas de promotores con fondos para la compra de suelo a más largo plazo y con gestión, y por lo tanto con más riesgo".

Por su parte, el presidente de Vía Célere, una de las compañías en el punto de mira tras su fusión con Aleca, asegura que "el mercado, actualmente, está cerrado de cara a una futura salida a bolsa. Aunque lo mismo que se cierra, se abre". Gómez-Pintado señala que "los fondos que tenían que aterrizar ya lo han hecho a través de 'equity', y ahora los movimientos que estamos viendo son para posicionarse en el mercado del alquiler. Un negocio en el que no tenemos pensado entrar".

Respecto a futuras concentraciones en el sector, opina que "será a largo plazo. El sector aún está poco maduro, es un poco pronto para que empecemos a ver operaciones de concentración en el sector".