Blackstone desafía la limitación de precios: saca a bolsa otros 1.400 pisos en alquiler

El fondo de inversión norteamericano Blackstone ha obtenido luz verde del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) para la incorporación de la que será su sexta socimi cotizada. Se trata de Euripo Properties, que debutará en bolsa con una valoración de 110 millones de euros y casi 2.000 activos en alquiler, la inmensa mayoría viviendas. En concreto, la sociedad tiene 1.424 unidades residenciales para arrendar, entre las que se incluyen viviendas unifamiliares.

La socimi, la sexta de Blackstone -Testa, Fidere Patrimonio, Albirana Properties, Corona Patrimonial y Torbel Investments- estará gestionada por Fidere Residencial y Anticipa Real Estate, sociedades indirectamente participadas por fondos de inversión vinculados al fondo norteamericano, quien no ha dudado en seguir adelante con sus planes de poner en el mercado nuevos activos residenciales en alquiler en un momento en el que Podemos ha amenazado a Pedro Sánchez con tumbar su real-decreto ley sobre el alquiler si el Gobierno no rectifica e incluye en el documento una limitación de las rentas en los mercados con mayores tensiones de precios, un requisito que, desde la formación morada entienden que quedó plasmado en el pacto presupuestario entre el Ejecutivo y Unidos Podemos, y para el que ya se creó una mesa de seguimiento.

Por otra parte, un mes antes de la aprobación del documento, el primer representante de Blackstone en España, Claudio Boada, ya manifestó ante la ministra de Economía, Nadia Calviño, la "preocupación" de la firma estadounidense por los planes del Gobierno en materia de alquiler de vivienda, tras recordar que el fondo ha invertido 25.000 millones en España en los últimos años, "apostando por España en los peores años de la crisis".

La cartera actual de Euripo Properties fue adquirida a BBVA, BBVA Propiedad y Anida en febrero de 2017, tal y como adelantó El Confidencial, en una operación que supuso la venta a Blackstone de la mayor cartera de viviendas terminadas de la historia del banco ya que estaba formada por 3.500 activos, sobre todo viviendas terminadas, valorada en 300 millones de euros. El portfolio también incluye activos del Banco Popular.

A 31 de agosto de 2018, la socimi cuenta con 1.894 activos destinados al arrendamiento, si bien existen otros 440 activos inmobiliarios susceptibles de incorporarse en la cartera del Grupo Euripo. Ninguno de estos activos está actualmente alquilado. El portfolio se compone principalmente de activos inmobiliarios (de uso residencial) repartidos por todo el territorio nacional, aunque concentrados en las provincias de Madrid, Málaga y Barcelona. El grado de ocupación medio a finales de verano se situaba, aproximadamente, en el 29,7% del total de la cartera por número de unidades (562 viviendas alquiladas).

En concreto, los activos están localizados en 14 comunidades autónomas y en Ceuta, pero se concentran significativamente en la Comunidad de Madrid (24,6% del valor de mercado total), Cataluña (23,7%), Andalucía (19,7%) y Comunidad Valenciana (9,8%). Estas cuatro comunidades autónomas concentran el 77,8% del valor de mercado total. Respecto al número total de unidades, Cataluña concentra el mayor porcentaje de unidades, seguido por Andalucía (18,9%), Madrid (17,2%) y por la Comunidad Valenciana (14,4%).

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R.U.

A pesar de que el mercado del alquiler en España está en manos de particulares, ya que los fondos y socimis apenas controlan el 3% de las unidades actualmente en arrendamiento, lo cierto es que en los últimos meses Blackstone ha ido convirtiéndose en un auténtico gigante del alquiler en España con más de 20.000 viviendas en alquiler en toda España. La compra del 82% de Testa -socimi especializada en viviendas de alquiler y uno de los líderes de su segmento- le permitió hacerse con el control de 10.615 viviendas, con unas rentas brutas anualizadas de 85 millones y una tasa de ocupación del 91,4%.

Unidades que se suman a los más de 6.300 activos residenciales que conforman la cartera de Fidere, a las que hay que añadir otras 6.000 viviendas que, aproximadamente, Blackstone gestiona a través de sus socimis Albirana y Torbel Investments. Su otra socimi, Corona Patrimonial, tiene seis edificios en alquiler pero se trata de oficinas.

Según Gesvalt, compañía encargada de la valoración de Euripo Properties, la socimi cuenta con unos fondos propios de entre 109.476.321 y 132.933.187 euros. Además, según los estados financieros auditados consolidados finalizados a 31 de agosto de 2018, la deuda neta asciende a 147.963.233 euros, cifra que equivale a un 91% del valor contable del total activo a dicha fecha y al 67% del valor de mercado de los activos según el informe de Gesvalt.

Activos más destacados

El principal activo de la cartera se encuentra ubicado en Madrid, es un edificio de oficinas y tiene un valor de mercado de algo más de 8 millones de euros, seguido de un activo también en Madrid valorado en 1,3 millones en Gran Vía y uno en Burgos que supera ligeramente el millón de euros. Además, cuenta con varios inmuebles en la calle Docto Balmis en Aravaca, una de las zonas residenciales más codiciadas al norte de Madrid, con viviendas valoradas entre 800.000 y un millón de euros.

Hay que recordar que los propietarios con viviendas en alquiler de más de 300 metros o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional —alquileres de más de 4.000 euros al mes— y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, han quedado al margen del decreto aprobado a mediados de diciembre por el Gobierno.

Por otra parte, en el folleto de incorporación al MAB, Euripo Properties reconoce que el 7% de los activos están okupados y asegura que "en caso de que el Grupo Euripo tuviera dificultades para desalojar a estos terceros de los activos o aumentara el número de casos, podría conllevar una reducción del negocio, flujos operativos y valoración de la "sociedad".