RENTABLIDADES DE, AL MENOS, EL 5%

Socimis, promotoras y fondos irrumpen con fuerza en el mercado del alquiler

Apenas un 3% del mercado lo controlan profesionales, ya sean fondos de inversión, socimis o promotores, lo que pone de manifiesto el enorme recorrido que tiene este mercado

Foto: Socimis, promotoras y fondos irrumpen con fuerza en el mercado del alquiler. (Foto: iStock)
Socimis, promotoras y fondos irrumpen con fuerza en el mercado del alquiler. (Foto: iStock)

España sigue siendo, mayoritariamente, un país de propietarios. A pesar de que, tras la crisis, el número de hogares que vive en alquiler han aumentado significativamente, lo cierto es que la inmensa mayoría de los pisos arrendados está en manos de múltiples propietarios, particulares o pequeñas empresas con apenas un puñado de viviendas en alquiler.

De hecho, apenas un 3% del mercado lo controlan profesionales, ya sean fondos de inversión, socimis o promotores, lo que pone de manifiesto el enorme recorrido que tiene este mercado hacia la profesionalización como sí sucede en otros países europeos, como Alemania o Francia.

Para que nos hagamos una idea, la alemana Venovia tiene medio millón de viviendas en alquiler, una cifra que hace palidecer las 23.000 de Blackstone que, tras la compra de Testa, se ha convertido en el principal casero de España. El fondo norteamericano ya tenía en cartera 12.300 viviendas en alquiler a través de sus socimis Fidere, Albirana y Torbel Investments y, tras la compra de Testa, ha incorporado otras 10.600 unidades.

La vivienda en alquiler ofrece rentabilidades brutas anuales en torno al 5% en las principales capitales y de hasta el 6% en ciudades secundarias

El 'boom' que ha experimentado el alquiler en España ha situado a este tipo de activos en el punto de mira de los inversores que, tras su fuerte entrada en el sector de la promoción —Lone Star compró Kutxbank, Castlelake montó Aedas Homes o Värde compró Vía Célere—, han visto en la vivienda en alquiler un nuevo filón de negocio con rentabilidades brutas anuales en torno al 5% en las principales capitales y de hasta el 6% en ciudades secundarias.

En los últimos meses, de hecho, se ha producido un movimiento prácticamente en masa de fondos, socimis e incluso de las promotoras hacia este tipo de activos. Socimis, promotores y fondos de inversión han visto un gran potencial que se ha puesto de manifiesto en operaciones corporativas (la más sonada ha sido la compra de Testa por parte de Blackstone), compras de suelo (Azora acaba de hacerse con una bolsa de suelo en El Cañaveral para pisos en alquiler) y debuts bursátiles (16 de las 61 socimis que cotizan en el MAB tienen viviendas en alquiler).

Vivenio, Deutsche Bank, Arcano, Ares, Catella Investment, Madison International Realty, Domo Activos Socimi, Témpore Properties, Neinor, Quabit... La lista de interesados en invertir en viviendas en régimen de arrendamiento no para de crecer. Y sumando.

Blackstone, Azora y Témpore, las más potentes

Azora, posiblemente la gestora con más experiencia en el alquiler de viviendas en España, tiene bajo gestión unas 13.000 viviendas entre Lazora (6.800), Colón (298), Témpore Properties (1300), Encasa Cibeles (2500), Hispania y otros vehículos. Su actividad en este segmento en los últimos meses, tras la ruptura de su contrato de gestión con Hispania, se ha volcado de lleno en el mercado de los pisos en alquiler. A principios de septiembre creaba una 'joint venture' junto a CBRE GIP y Madison para invertir 750 millones para la promoción de vivienda en alquiler y hace apenas una semana, la compañía dirigida por Fernando Gumuzio y Concha Osácar, pagaba 22 millones a InmoCaixa por 28.000 metros cuadrados en El Cañaveral para levantar 270 viviendas en alquiler.

De las 61 socimis que cotizan en el MAB, 16 se dedican en exclusiva al alquiler de viviendas o tienen entre sus activos viviendas en alquiler

Además, Azora gestiona los pisos en alquiler de Témpore Properties, filial de Sareb con 2.268 viviendas en alquiler tras su última ampliación de capital y el tercer 'player' del sector en España. Una socimi que desde su creación 'ha recibido' las viviendas del banco malo, pero que a partir de ahora aumentará su cartera de activos mediante la compra directa de las viviendas a Sareb o a otros actores del mercado, ya sea activos o edificios ya terminados, promociones en curso o proyectos llave en mano, mediante la fórmula de promoción delegada, preferiblemente, sobre suelos propiedad de Sareb. La socimi, por otra parte, está en el radar de media docena de fondos de inversión y el banco malo no descarta su venta.

"Estamos viendo un creciente interés por estos activos. Las dos maneras de entras a este mercado es mediante proyectos llave en mano —Build to Rent— o en producto ya terminado —Private Rented Sector—", explica a El Confidencial Samuel Población, director de residencial de CBRE. "Los inversores quieren edificios completos y el gran problema es que apenas existen en el mercado edificios enteros a la venta. Lo habitual es que entren en los proyectos proyecto llave en mano de la mano de algún promotor".

Incluso los promotores comienzan a ver en el alquiler una oportunidad de negocio, algo que nunca hasta ahora había sucedido. "Tradicionalmente, a los promotores les resulta mucho más rentable construir para vender una a una las unidades que construir para alquilar. Sin embargo, ahora que las promotoras cotizadas tienen unos objetivos de entrega de viviendas muy ambiciosos y que deben cumplir de cara a sus accionistas, tampoco es raro que opten por promover pisos en alquiler para vender a un único inversor puesto que reducen el riesgo comercial de la operación y les resulta más sencillo acceder a financiación, puesto que parten con un nivel de preventas del 100%.", señala Nick Wride, director de Living & Alternatives de JLL en España. Para las grandes promotoras tiene sentido porque, aunque siempre es más rentable vender unidad a unidad, el retorno absoluto es mayor, vender a un único inversor reduce el riesgo comercial y es más fácil conseguir financiación.

Las promotoras también se fijan en el alquiler

En los últimos meses, compañías como Neinor lo ven como una opción cada vez más viable siempre y cuando, eso sí, su margen no se vea comprometido. Por su parte, Quabit, también cotizada, anunciaba antes del verano que estaba en conversaciones con una decena de fondos interesados para levantar una cartera de entre 1.000 y 1.500 hogares en renta. Incluso los promotores de La Finca, la urbanización más exclusiva de Madrid tendrá viviendas en alquiler.

"Hay promotores que tienen una alta exposición de suelo en determinados ámbitos y ven como una opción viable destinar una parte de dicho suelo a viviendas en alquiler ya que les permite minimizar el riesgo comercial donde hay un gran volumen de suelo en manos de un mismo propietario", añade Población quien, al igual que Wride, reconoce un enorme interés en los últimos meses por parte de inversores, nacionales e internacionales, que están buscando entrar en este negocio de la mano de promotores locales, ya sea llave en mano o en producto terminado.

"Hay una oportunidad para gestionar mejor la vivienda en alquiler, con mejores viviendas y mejores servicios"

También las socimis están apostando fuertemente por las viviendas en alquiler. De las 61 socimis que cotizan en el MAB, 16 de ellas se dedican en exclusiva al alquiler de viviendas o tienen entre sus activos viviendas en alquiler. Vivenio, la socimi de pisos en alquiler que Renta Corporación comparte con el fondo APG, ha comprado en lo que va de año quince edificios que suman 1.350 viviendas y tiene firmado un acuerdo para la adquisición de otras 1.095 viviendas 'llave en mano' más.

"Hay una oportunidad para gestionar mejor la vivienda en alquiler, con mejores viviendas y mejores servicios y, por tanto, conseguir lo que tanto se reclamaba en el pasado, la creación de un mercado de alquiler profesional con mucha oferta y de cierta calidad", apunta Joaquín López-Chicheri, consejero delegado de Vitruvio Real Estate Socimi. "Esto evitaría identificar al sector inmobiliario con un sector especulativo, más relacionado con la actividad promotora, que es extraordinariamente cíclica, y con la que nada tiene que ver una sociedad destinada al alquiler".

Por su parte, la socimi Domo Activos -puesta en marcha por la gestora de cooperativas Domo Gestora-, que debutaba en el MAB hace poco más de un año, está construyendo un edificio de 80 viviendas en Madrid y acaba de realizar una ampliación de capital para poder comprar nuevos suelos sobre los que levantar promociones de viviendas en alquiler. Además, Domo Gestora también ha lanzado una nueva área de negocio -Domo Home Investment- que estará focalizada en vender a inversores particulares dichas viviendas para que las destinen al alquiler.

"A diferencia de la socimi, los inversores no participan en un porcentaje de la compañía, sino que son propietarios de una vivienda. Serán viviendas diseñadas para alquilar, de dos o tres dormitorios, situadas en lugares con demanda de alquiler, no necesariamente en zonas prime", señalan desde la compañía, que calcula que podrán ofrecer rentabilidades en torno al 5%.

No todas las socimis poseen edificios completos destinados a vivienda en alquiler. Algunas como por ejemplo Quid Pro Quo Alquiler, la socimi de Alquiler Seguro, dispone de 80 viviendas distribuidas en Valencia, Madrid y Barcelona, todas ellas arrendadas, precisamente, a través de contratos que gestiona Alquiler Seguro. Según sus datos, dichos alquileres generan una rentabilidad bruta del 6,85% sobre el precio de compra.

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