UNA PRIMA DEL 7,5%

Primera opa en el MAB entre socimis: Vitruvio corteja a los accionistas de Unica RE

El precio de la operación se ha fijado en 27,14 euros por título, lo que incluye una prima del 7,5% sobre el precio de cotización y supone valorar la compañía en 32 millones de euros

Foto: Primera OPA en el MAB entre socimis: Vitruvio corteja a los accionistas de Unica RE (Foto: Efe)
Primera OPA en el MAB entre socimis: Vitruvio corteja a los accionistas de Unica RE (Foto: Efe)

Puede ser la primera operación corporativa en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) entre socimis o sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria. Vitruvio Real Estate ha lanzado una oferta pública de adquisición sobre Unica Real Estate especializada en locales comerciales por el 100% de la compañía y con más de medio centenar de accionistas. El precio de la operación se ha fijado en 27,14 euros por título, lo que incluye una prima del 7,5% sobre el precio de cotización -ayer cerró en 25,2 euros- y supone valorar la compañía en aproximadamente 32 millones de euros.

Así lo ha comunicado Vitruvio mediante un hecho relevante remitido al MAB y desde la socimi que dirige Joaquín López-Chicheri aseguran que se trata de una operación amistosa "que nace de una filosofía de inversión común basada en una visión a largo plazo, con bajos niveles de endeudamiento y una elevada diversificación de inmuebles en alquiler. Además, según las primeras conversaciones mantenidas con los accionistas de Unica, una amplia mayoría del capital estaría a favor de la operación".

Los expertos llevan meses anticipando movimientos corporativos en el sector de las socimis. Hasta ahora, no obstante, las operaciones se habían concentrado en el Mercado Continuo, entre compañías de mayor tamaño. Así, por ejemplo, Colonial integró a Axiare tras lanzar una opa a finales del pasado año, mientras que Hispania, fue adquirida por el fondo Blackstone, de tal manera que Lar España es la única que permanece en el continuo y sobre ella se centran todas las miradas.

Ex directivos de Metrovacesa

También en el MAB, donde hay más de 60 socimis cotizadas. Una de ellas es Unica Real-Estate, una sociedad especializada en el segmento de locales comerciales puesta en marcha por Eduardo Pareja, ex consejero delegado de Metrovacesa y Andrés Feima, ex director financiero de la inmobiliaria. Cuenta con una cartera de 36 activos en Madrid, situados en su mayor parte dentro de la M30 y con un nivel de ocupación muy elevado.

Según explican desde Vitruvio, los accionistas de Unica Real Estate -un total de 55- que deseen seguir manteniendo su exposición al sector inmobiliario español a través de una cartera diversificada podrán canjear hasta el 100% de su participación en Unica por acciones de Vitruvio. Si bien, la oferta contempla un mínimo del 25% del precio en acciones de Vitruvio y hasta el 75% en efectivo. De salir adelante la operación, la sociedad resultante tendrá una cartera formada por 71 activos, diversificada en usos e inquilinos y una valoración (GAV) que superaría los 150 millones de euros.

Unica Real-Estate es una socimi especializada en locales comerciales puesta en marcha por Eduardo Pareja, ex CEO de Metrovacesa

En concreto, la exposición al sector comercial aumentaría hasta el 48%, con un 27% en residencial, 17% en oficinas y un 8% en activos industriales, en su mayor parte situados en Madrid capital. Con los datos actuales de ambas sociedades, la capitalización tras la operación ascendería hasta los 98 millones de euros, con unos ingresos superiores a los 9 millones de euros anuales y una rentabilidad por dividendo tras la operación estimada en el entorno del 3% anual que Vitruvio seguirá abonando trimestralmente a sus accionistas.

La operación permitirá además a Vitruvio posicionarse en un sector, el de las socimis, en pleno proceso de consolidación y con una mayor difusión de la base accionarial con 350 accionistas. Por otro lado, "las dos sociedades comparten una misma filosofía de gestión patrimonialista y de largo plazo", comentan desde Vitruvio.

Mayor diversificación de la cartera

Vitruvio Real Estate Socimi se constituyó en el verano de 2014 con activos valorados en siete millones de euros aunque su salto bursátil no llegaría hasta dos años después, en julio de 2016, con un patrimonio de 56 millones, cifra que a cierre de 2017 se duplicó hasta 107 millones gracias, fundamentalmente, a la integración de Consulnor Patrimonio Inmobiliario (CPI), el vehículo de inversión de la gestora de Banca March, así como por la entrada de la familia Borbón y varias adquisiciones.

Los ingresos por el alquiler de sus 36 activos ascienden a 5,1 millones de euros, aunque se ampliarán hasta más de seis millones con la puesta en el mercado tras su rehabilitación de dos de sus activos estrella: Sagasta 24 (residencial) y Fernández de la Hoz 52 (oficinas).

La socimi es una vehículo de inversión patrimonialista centrada en la compra de activos muy bien ubicados, céntricos y en las grandes ciudades. De hecho, el 80% de su cartera se concentra en Madrid. Capitaneada por Joaquín López-Chicheri, "la compañía está focalizada en inversiones a largo plazo, con una cartera diversificada tanto por usos como por inquilinos, y muy poca deuda, apenas del 25%", tal y como explicaba el propio López-Chicheri a El Confidencial en una entrevista hace varios meses. "No buscamos entrar y salir rápidamente de las operaciones, sino estabilidad en nuestra cartera y en los inquilinos de nuestros edificios. Esta estrategia nos ha permitido estar siempre en beneficios y repartir dividendos todos los ejercicios".

Detrás de Vitruvio no existe ningún grupo de control detrás de la sociedad, sino que hay una gran base accionarial de casi 300 accionistas y el que más porcentaje tiene apenas supera el 5%.

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