La banca, lista para mover ficha: así se pueden cambiar las hipotecas

El próximo 5 de noviembre será clave para el futuro hipotecario español. Ese día se reúne el pleno de Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo para aclarar el impacto de la sentencia del pasado 18 de octubre sobre quién debe pagar el impuesto de las hipotecas. Las entidades financieras españolas tienen todas sus miradas puestas en ese día para decidir el camino a seguir en su oferta hipotecaria.

Por lo pronto, los dos grandes bancos españoles, Santander y BBVA, retiraron sus ofertas promocionales de sus webs que incluían agresivas ofertas a tipo variable y fijo, mientras que han decidido mantener sus ofertas mientras la situación judicial se aclara. Solamente dos, CaixaBank e Ibercaja, han decidido mover ficha, encareciendo ligeramente los intereses de sus hipotecas.

Así, por ejemplo, las hipotecas fijas de la entidad catalana han pasado del 2,35% al 2,75% a 20 años; del 2,5% al 3,05% a 25 años, y del 2,95% al 3,15% a 30 años. En el caso de Ibercaja, por el contrario, su hipoteca fija ha pasado del 2% al 2,05% a 15 años y del 2,3% al 2,35% a 20 años.

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"Teniendo en cuenta que cuando se apruebe la nueva Ley Hipotecaria se van a limitar las comisiones que puedan aplicar las entidades y la guerra comercial existente, creemos que no se va a producir un repunte generalizado de interés en las hipotecas", explica a El Confidencial Luis Javaloyes, director general de Agencia Negociadora.

"Analizando el panorama en su conjunto, con un poco más de perspectiva, si efectivamente el BCE comienza a subir los tipos en 2019, los bancos van a recuperar márgenes y rentabilidad como para absorber mucha parte de los costes del pago del AJD sin tener que repercutírselo a los clientes vía comisiones o incremento de diferenciales", añade este experto, si bien cree que se "paralizará la carrera de rebaja de diferenciales en la que estábamos hasta ahora".

¿Habrá cambios en las comisiones?

Por su parte, Pau A. Monserrat, profesor asociado de Economía financiera en la Universidad de las Islas Baleares (UIB) e impulsor de enfintech.com, descarta que los movimientos vayan a producirse en comisión de apertura. "Los bancos que quieran y puedan subir los costes financieros que pagan los clientes por los préstamos hipotecarios obtenidos no creo que lo hagan vía comisión de apertura, muy cuestionada por la justicia, sino vía incremento de tipos de interés o forzando (obviando la ley, hay que señalarlo) al cliente a contratar seguros y otros productos asociados a la hipoteca".

Este mismo verano, varios juzgados españoles declaraban la abusividad y, por tanto, nulidad de este tipo de cláusulas en aquellos casos en los que el banco hubiera cobrado sin haber prestado un servicio al cliente previo a la firma de la operación y obligaba a la entidad a acreditar que antes de firmar el préstamo se realizó un estudio de riesgo, tanto del cliente como de la operación financiera.

"Veo poco probable que aumenten las comisiones de apertura de las hipotecas ya que los jueces las están tumbando en los tribunales por abusivas"

Por otra parte, Monserrat considera que "si bien los bancos están en su derecho de intentar trasladar el coste del impuesto de AJD a sus clientes, no es menos cierto que el mercado hipotecario ya es bastante más competitivo que hace unos años y la demanda de hipotecas, los clientes, ya tienen más información y conocimiento a su disposición para comparar. La asimetría informativa aún es muy importante, pero la mejora de la educación financiera, por una parte, y el acceso más rápido a asesores hipotecarios (en sus diferentes modalidades) equilibra sensiblemente el poder de bancos e hipotecados".

En todo caso, este experto considera que, gracias a la mejora de la capacidad de negociar de las familias y empresas en estos momentos, "no creo que los bancos más competitivos suban del euríbor +0,99%, asuman o no el coste del impuesto en base a lo que acabe dictaminando el Tribunal Supremo (con permiso de Europa)".

Por su parte, Maica López, experta en hipotecas de Credimarket, apuesta por la subida de intereses en los tramos fijos de las hipotecas. "En España, la mayoría de hipotecas variables son, en realidad, mixtas ya que tienen un periodo inicial que puede ir entre los 12 y los 18 meses y es aquí donde vemos que la banca podría introducir los primeros cambios". Precisamente, Ibercaja ha realizado los primeros movimientos en este tramo fijo. En su hipoteca con un periodo inicial de 120 meses ha subido el interés del 1,65% al 2,4%.

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Respecto a la firma de hipotecas, aquellas en las que tanto cliente como banco tenían fecha para ser firmadas, han salido adelante. No tanto con aquellas que estaban en fase de estudio. "A raíz de la sentencia del Tribunal Supremo del pasado jueves, algunas entidades bancarias han decidido no mostrar sus ofertas en nuestro comparador de hipotecas de forma temporal. Sin embargo, siguen funcionando con normalidad a través del servicio de asesoramiento hipotecario, pero lo que sí se ha notado es una ralentización de las operaciones y, únicamente, se están agilizando aquellas en las que existe un contrato de arras cuyo incumplimiento puede suponer un perjuicio para el cliente", reconocen a El Confidencial desde Rastreator.com.

La misma situación se repite también en otras plataformas como iAhorro.com. "Por el momento, los cambios que se han producido son pocos y muy suaves, pero esperamos que sean mucho más agresivos a partir del 5 de noviembre", señalan desde este comparador. Según recuerda su director de hipotecas, Manuel Gonzálvez, "la primera reacción general de los bancos tras la sentencia del pasado 18 de octubre fue parar toda la oferta hipotecaria para las nuevas solicitudes y ralentizar las que están en trámites para firmar. Varios bancos pararon el mismo día, este fue el caso de BBVA y Santander que quitaron su oferta hipotecaria de su propia web".

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"Tras estas primeras reacciones hemos ido viendo cómo los bancos aumentaban los intereses de sus hipotecas", señala Gonzálvez, que a los cambios ya mencionados realizados por Ibercaja y CaixaBank suma el de Abanca, "que aumentó considerablemente su tipo variable a 30 años. Su TIN ha pasado del 0,90% al 1,82%". Y añade que, "a pesar de que los primeros cambios hayan sido discretos sí esperamos que sean más notorios cuando se ratifique la sentencia el próximo día 5 de noviembre. A partir de ese día es muy posible que también empecemos a ver cambios en las comisiones o vinculaciones.

En todo caso, y tras el revuelo que ha provocado la sentencia, el grifo del préstamo hipotecario no se cerrará a corto plazo. Los bancos seguirán ofreciendo hipotecas y compitiendo con sus condiciones.

"Si se confirma la sentencia dentro de una semana, las condiciones que ofrecen actualmente las entidades bancarias en sus hipotecas van a cambiar. Por ello, es recomendable cerrar aquellas operaciones que están ya avanzadas ante el riesgo de un empeoramiento de la oferta por parte de los bancos. No obstante, será a partir del día 5 cuando podamos analizar cuáles son esos cambios y cómo van a afectar a los usuarios", concluyen desde Rastreator.

Nueva guerra hipotecaria a la vista

Oficialmente, algunas entidades financieras ya se han pronunciado. Así, por ejemplo, María Dolores Dancausa, consejera delegada de Bankinter, aunque ha reconocido que la sentencia tendrá un efecto negativo sobre sus resultados, también ha asegurado que "no cobrará una comisión" para cubrir este nuevo gasto. Por su parte, el consejero delegado del Banco Sabadell, Jaume Guardiola, ha asegurado que si finalmente se confirma que la banca debe asumir el AJD, se intensificará la guerra comercial hipotecaria, ya que los bancos continuarían guiándose por el sentido de la competencia y la rentabilidad.

"Cada uno deberá buscar su hueco y cada entidad seguramente se moverá en direcciones distintas, ya que así funciona el libre mercado", precisaba este mismo viernes tras la presentación de resultados del banco. No obstante, también ha dicho que no tiene por qué encarecerse el préstamo, ya que en términos de coste total seguramente habrá "alguna ventaja para el cliente".

Se intensificará la guerra comercial, aunque esto no significa necesariamente que las hipotecas vayan a ser más caras

De la reunión del próximo 5 de noviembre también está pendiente el Gobierno ya que la comisión de Economía del Congreso que estudia la ponencia sobre la nueva Ley Hipotecaria, consecuencia de la trasposición de una directiva europea cuyo retraso puede derivar en una multa millonaria de Bruselas a España, tiene previsto cerrar su dictamen al día siguiente, el día 6.

La nueva normativa contempla repartir entre las entidades financieras y los clientes los gastos de una hipoteca, aunque en todo caso esperará al criterio que establezca el Tribunal Supremo. El diputado de Ciudadanos Francisco de la Torre explicaba la pasada semana que existe un consenso para que la ley fije claramente el reparto de los gastos que actualmente se dejan en manos de las dos partes. Si bien, los portavoces tienen que acordar la distribución de estos importes (gastos de registro, notaría, tasación o impuesto de actos jurídicos) y en relación a los de notaría, PP y PSOE creen que deben ser abonados por el cliente frente a Podemos, que afirma que corresponde a la banca.