el primer salón de nuda propiedad de españa

El negocio de comprar pisos de ancianos al 50% confiando en que mueran pronto

La venta de nuda propiedad crece al 300%. El comprador obtiene un gran ahorro a cambio de permitir el usufructo del vendedor hasta que muera, lo que genera un gran dilema ético

Foto: Un posible inversor comprueba la lista de pisos en la primera feria de nuda propiedad de España. (D.B.)
Un posible inversor comprueba la lista de pisos en la primera feria de nuda propiedad de España. (D.B.)

"La gente cuando tiene visitas se pone guapa porque quiere dar buena impresión, pero yo les digo '¡no, no, casi mejor métete en la cama!", cuenta con sorna el consultor Eduardo Molet acerca del fenómeno inmobiliario que más está irrumpiendo en España, la venta de pisos en nuda propiedad, es decir, pisos que se venden hasta un 90% por debajo de precio de mercado a cambio de que el vendedor pueda seguir viviendo allí en régimen de usufructo hasta que se muera. Molet lo cuenta en clave de humor pero es la pura realidad: el comprador potencial, cuando visita un piso, quiere poder calibrar cuántos años de vida le quedan al propietario para saber si es más o menos interesante la compra. A más viejo el vendedor, más atractivo el piso pero también más pequeño el descuento. A más enfermo, también más atractivo. Apostar a la esperanza de vida de un desconocido como se apuesta en la bolsa o en el casino. Suena macabro pero es legal y, lo más importante, consentido por ambas partes.

Los propietarios, casi todos jubilados, entran gustosamente al trapo. "Los compradores a veces se preguntan cómo está de salud el propietario, y cuando concertamos una visita algunos hablan enseguida de sus achaques para hacerse más atractivos", explica Molet, uno de los pocos agentes especilistas en nuda propiedad en España en esta etapa incipiente. Este jueves y viernes ha organizado en Madrid la primera feria específica y ha ofertado 500 viviendas. La mayoría se sitúan en Madrid, Barcelona, Zaragoza, Sevilla, Bilbao y Valencia, que suman el 70% de la oferta total. También hay pisos en pueblos de costa. En el primer semestre de 2018, cuenta Molet, las compraventas en nuda propiedad se han incrementado un 300% y siguen subiendo como un cohete, ya que suponen una alternativa a la actual burbuja. El precio medio de la compraventa es de 150.000 euros. La edad media del vendedor, entre 70 y 80 años.

La nuda propiedad permite ahorros de hasta el 90% del valor del inmueble. (EFE)
La nuda propiedad permite ahorros de hasta el 90% del valor del inmueble. (EFE)

Más anécdotas negras: "Un día quedamos con una señora de 92 años que vive en Madrid. La mujer bajó a la calle a recibir a los compradores y dijo 'yo voy subiendo en el ascensor' y oye, que la veo subir a toda leche y le digo '¡pero bueno María no hace falta que nos hagas esta demostraciones!". Pese a todo, el consultor insiste en que el mercado de la nuda propiedad se desarrolla con "mucha normalidad", ya que el comprador, asegura, es "una persona solvente que ve esa compra como una inversión a medio plazo. Suele pagar al contado y no la necesita para vivir ya, al contrario, la idea de algunos es venderla cuando tomen posesión".

El comprador tipo es una persona solvente, que suele pagar al contado y lo toma sin prisa, como una inversión a medio plazo

La edad del vendedor no es la llave de todo, si bien Molet segmenta su cartera por tramos de edad. Ahí sigue en el mercado una vivienda en Villena (Alicante) a 56.000 euros, el 50% de su valor real. La propietaria tiene 99 años, sobre el papel es un chollo. Pero han pasado tres meses y nadie se ha animado. En el lado contrario se encuentra el piso más joven, una vivienda en la calle Divino Pastor cuyo propietario tiene 59 años. "Ha tenido que bajar mucho el precio para ser atractivo en este mercado, pero me dice que no le importa, que le conviene tener el dinero ahora".

Azucena Ramírez vendió su vivienda en mayo. Un piso de 140m² en pleno distrito de Chamberí de Madrid. Ha recibido 170.000 euros limpios por un piso que, a precio de mercado, costaría un 50-70% más. "Pero yo quiero seguir viviendo en mi casa, en mi barrio, con mis médicos cerca", dice Azucena. Ella es joven, tiene solo 66 años, de ahí que no haya podido apretar más, si bien padece fibromialgia, una enfermedad crónica pero no mortal que a buen seguro ha actuado como punto a favor para los compradores. "Claro que preguntaron por mi salud y lo encuentro normal, ellos quieren saber quién es el propietario. Es triste pero están en su derecho. Mi intención es vivir muchos años más y disfrutar de este dinero ahora ya sea para viajar, para ayudar a mis hijas o para guardarlo cuando necesite asistencia dentro de unos años. Yo no quiero que una de mis hijas tenga que cargar con mi enfermedad, por eso la nuda propiedad me parece una idea fantástica", resume.

Azucena Ramírez ha vendido su casa en nuda propiedad para afrontar su vejez. (D.B.)
Azucena Ramírez ha vendido su casa en nuda propiedad para afrontar su vejez. (D.B.)

Contando los años

Antonio y Eva se encuentran frente a una comercial de la feria. El evento, en realidad, se reduce a dos mesas largas con cuatro comerciales atendiendo a potenciales compradores y a nuevos vendedores que han oído algo acerca de la nuda propiedad y quieren resolver dudas. Antonio lo tiene claro: "Si vemos algo que nos guste lo compramos hoy mismo", dice ante la comercial, que va pasando hojas del inventario de 500 pisos. La pareja vive al sur del Manzanares y quiere mudarse al centro de Madrid, "que es donde nos gusta salir a pasear y disfrutar". Cuentan con un presupuesto de 200.000 euros, cifra irrisoria en el actual mercado inmobiliario de la capital. A menos, claro, que acepten esperar diez años a recibir las llaves de su nuevo piso. "No tenemos prisa, pero hombre, si pueden ser menos años mejor que más. Es normal querer que la persona se muera pronto, aunque suena fatal. Yo ya tengo 55 años y no quiero morirme antes que el propietario", dice él con humor. La comercial refuerza el gancho de venta: "Aunque pasen diez años el piso no va a perder valor, lo normal es que cuanto más tarde en quedar libre más valor gane".

Tocar el tema de la muerte no gusta porque es escabroso, pero comerciales, compradores y el propio Molet asumen como algo humano querer disfrutar de tu inversión cuanto antes, y eso implica en este caso querer que el inquilino no disfrute de una vida particularmente larga. Los vendedores también lo entienden, aunque ellos batallan por fastidiar esas previsiones.

Ya hay fondos de inversión interesados en comprar lotes de pisos en nuda propiedad, lo que plantea un nuevo dilema ético

Molet asegura que al menos en esta primera etapa la mayoría de compradores son particulares solventes, "que les sobran entre 100.000 y 200.000 euros y quieren invertirlos en activos tradicionales como el inmobiliario porque están escarmentados de los productos financieros complejos que nadie sabe de dónde vienen y han resultado ruinosos". Todavía no han posado sus alas en este pequeño nicho los grandes fondos de inversión. Todavía, porque el jueves Molet ya recibió la visita de un fondo de inversión interesado en comprar lotes de viviendas en nuda propiedad: "Ellos sabían que existían casos aislados pero no que podían hacerse con un paquete de dos millones de euros", cuenta.

Una comercial hojea el listado de pisos disponibles ante un potencial comprador. (D.B.)
Una comercial hojea el listado de pisos disponibles ante un potencial comprador. (D.B.)

Ahí se abrirá otra brecha ética: hasta qué punto una empresa, con mucha menos humanidad y paciencia que un comprador particular, acosará o no a los inquilinos. A la vista está la actitud implacable que han tenido los fondos de inversión con los impagos de hipoteca y de alquiler. "Por lo pronto, mejor no abrirle la puerta a desconocidos", dice medio en serio medio en broma Azucena.

No se sabe, por ejemplo, si cuando los fondos entren en el mercado exigirán el historial médico del vendedor, algo que Molet no pide "por humanidad" y porque no necesita, dice, mercadear con la salud de nadie para ganarse la vida. "A veces algunos me vienen con su historial y les digo 'llevátelo, no quiero tenerlo y menos entregarlo a un tercero'. Lo valoramos por edades y ya está".

"A veces algunos me vienen con su historial médico y les digo 'llevátelo, no quiero tenerlo y menos entregarlo a un tercero", cuenta Molet

El mercado de la nuda propiedad crecerá en los próximos años por varias razones obvias: el ladrillo sigue siendo la opción favorita de los españoles para invertir, el precio de la vivienda en las grandes ciudades sigue subiendo y, sobre todo, porque cada vez más personas mayores se encuentran sin recursos para sufragar sus gastos médicos, bien porque su pensión es baja, bien porque sus hijos no pueden ayudarles, y recibir 100.000 euros por su piso sin dejar de vivir en él es una solución ideal. "O aunque tengan herederos lo ven una gran salida. Un hombre el otro día me dijo 'tengo cuatro hijos que se llevan mal y sé que se van pegar por el piso, así que lo vendo antes y cuando me muera que se repartan mis ahorros'. U otra familia donde solo uno de los cuatro hermanos cubre los gastos de los padres y estos no quieren que él cargue con todo. Esto es buenísimo para la gente mayor, es una acción social bárbara que en otros países se hace con naturalidad desde hace muchísimos años", asegura el organizador de la feria.

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