Ya no hay chollos. Quien vende una vivienda vuelve a tener la sartén por el mango

El comprador hace tiempo que dejó de tener el control en las negociaciones inmobiliarias. Cuando entre 2012 y 2014 entraba por la puerta de una agencia inmobiliaria, lo hacía en busca de chollos y cuando encontraba una vivienda que le interesaba, ponía sobre la mesa una oferta de derribo y esperaba tranquilamente a que la necesidad de vender del propietario hiciera el resto.

Cuando nadie o casi nadie podía comprarse una casa por culpa de la crisis, la elevada tasa de desempleo o la falta de financiación, fueron cientos, si no miles, las familias que se vieron obligadas a vender las suyas ante la imposibilidad de seguir pagando la hipoteca al banco y el miedo a ser desahuciados. La imperiosa necesidad de vender llevó a muchos propietarios a deshacerse de sus casas por un precio muy inferior al que habían alcanzado en pleno boom, insuficiente incluso, en muchos casos, para cancelar sus deudas con el banco.

En un mercado alcista, los propietarios ya no tienen tanta urgencia por vender y el comprador prefiere comprar y evitar la futura subida de precios

Quien vendía lo hacía por necesidad, porque cada día que pasaba su inmueble valía un poco menos y porque con el dinero de la venta podía cancelar la deuda con el banco. Quien compraba, por el contrario, lo hacía como inversión o porque durante los años del boom había estado esperando pacientemente a que la burbuja inmobiliaria estallara para poder comprar mucho más barato.

La situación actual, sin embargo, es muy diferente. En un mercado alcista, los propietarios ya no tienen tanta urgencia por vender y el comprador, ante la previsible subida de precios, especialmente en zonas muy concretas de la geografía española, prefiere adelantar su decisión de compra y evitar esa futura subida de precios. Y en este nuevo escenario, es el propietario el que vuelve a tener la última palabra.

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EC

"Hace tres o cuatro años, a nuestras oficinas llegaban muchos interesados buscando chollos y con ofertas hasta un 20% por debajo de lo que esperaba conseguir el propietario. Hoy en día, sin embargo, la situación es muy diferentes. Se regatean 2.000, 3.000 euros, 5.000 como mucho, pero nada que ver respecto a lo que sucedía hace unos años", explica a El Confidencial Toni Expósito, director general de Comprarcasa en España.

Ya no hay prisa por vender

Y es que, en la actualidad, en 2018, una década después de que el sector inmobiliario saltara por los aires, no hay una necesidad real de venta. "Al vendedor le da igual salir con un precio algo más elevado del mercado porque dentro de seis meses sabe que la vivienda será más cara. Además, si no vende, solo tiene que ir bajando poco a poco el precio. La única manera de comprar muy barato es en los casos de herencia cuando, normalmente, los herederos quieren vender cuanto antes y les da igual ganar 5.000 o 6.000 euros menos por cabeza"", reconoce Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

En su opinión, el mercado se encuentra en una situación muy similar a la que teníamos en 2005-2006, antes de que estallara a crisis. "Fueron años buenos para el sector, se encadenaron varios ejercicios de subidas. Lo mismo sucede ahora, llevamos cuatro años consecutivos con alzas de precio. Sin embargo, me preocupa que en algunas zonas, los precios se hayan recuperado hasta un 30% o un 40% dese 2013, cuando el mercado tocó fondo. Estos porcentajes tan abultados no están justificados por la subida de los salarios. La economía real no está en consonancia con los precios inmobiliarios. Estamos ante una evidente inflación inmobiliaria".

Este renovado apetito comprador se refleja, día a día, en las estadísticas oficiales e informes varios que muestran el aumento de las compraventas, el incremento en la concesión de hipotecas y subidas, cada vez más extendidas, de precios. Pero también en otro indicador más que permite medir la salud del mercado residencial. Se trata del tiempo medio de venta de una vivienda en España y que, a nivel nacional ha experimentado una importante mejora. Si en 2016 se necesitaba casi un año para encontrar comprador para una casa, en la actualidad se tarda unos ocho meses.

El tiempo medio de venta de una vivienda en Madrid es de apenas 2,6 meses frente a los 6 de Barcelona

Madrid, sin embargo, vuelve a demostrar que la recuperación va varios escalones por delante. Quien decide poner su casa a la venta, apenas tarda 2,6 meses en encontrar un comprador, cuando en 2015 se tardaba más del doble, lo que pone de manifiesto el enorme apetito por comprar casa en la capital, un mercado, por otra parte, que está experimentando las mayores tensiones alcistas de los precios de toda España.

Y es que, como sucedió en pleno boom, ante la fuerte demanda y la falta de oferta, especialmente de obra nueva, el vendedor vuelve a tener la sartén de la negociación por el mango, lo que juega a favor de los incrementos de precios.

"No se venden casas de un día para otro. Pero sí es cierto que en dos o tres meses suele cerrarse la venta", explica Duque. Excepciones, no obstante, también las hay. "En alguna ocasión hemos cerrado una venta en 48 horas, pero lo normal es que la vivienda se venda en uno o dos meses", coincide en señalar Expósito.

Sin embargo, según estos expertos, aún estamos muy lejos de ver escenas como las que se producían casi a diario en sus oficinas. Cuando los pisos volaban de sus manos. Y, aunque existen promociones muy concretas donde el apetito por comprar es muy fuerte, con largas listas de espera, como reconoce Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, lo cierto es que aún no existe una decisión impulsiva de compra -en buena medida porque, a diferencia de lo que sucedió hace diez años, no hay barra libre de crédito-, sino que ésta es bastante meditada.

Para que nos hagamos una idea, apenas el 7% de aquellos que buscan activamente casa para comprar adquiere una vivienda en menos de un mes. La mitad se toma entre uno y seis meses, mientras que casi el 20% dedica más de un año, o incluso más, según datos de Fotocasa.

No hay compras impulsivas, aún

"Lo que sí que notamos ahora respecto a lo que sucedió en el anterior ciclo expansivo es que quien quiere comprar, primero ha hecho una prospección del mercado. Sabe perfectamente qué tipo de vivienda puede comprar y dónde, ya que han ido descartando tras consultar en los portales inmobiliarios. Y, generalmente, quien está interesado en comprar buscar algo por encima de lo que puede permitirse, aunque es consciente de que ya no hay chollos, como hace unos años", apunta Jesús Duque.

No obstante, la situación también varía mucho de unas ciudades a otras. Madrid es, sin duda, el sector residencial más activo y se sitúa a mucha distancia de otras ciudades como Barcelona, donde la coyuntura política del último año ha pasado factura al mercado de la vivienda. De hecho, si en el tercer trimestre del año pasado el tiempo medio de venta se situaba en 3,4 meses, en solo doce meses se ha ampliado a seis, muy por encima de lo que se tarda en Zaragoza (3,9 meses) o Sevilla (5,1 meses), donde la sombra de la recuperación ha llegado mucho más tarde.

En otras zonas de la geografía española, ven la luz al final del túnel pero no ha conseguido salir de él. En 12 provincias aún se tarda más de un año en encontrar comprador. Los plazos más prolongados se localizan en Ourense (15,7 meses), Cantabria (15,2 meses) y Salamanca (15,1 meses).

¿Quién compra?

Pero, ¿quién está buscando casa? Fundamentalmente, la demanda de reposición. Es decir, aquellos hogares que tienen una vivienda en propiedad y deciden venderla para comprar otra. Una demanda que tarde o temprano dejará de sustentar al mercado pero que, a día de hoy protagoniza la mayor parte de las operaciones porque apenas necesita financiación.

A ellos se suman, en menor medida, hogares con ahorros suficientes para afrontar la compra de un casa -normalmente se necesitan ahorros entre el 20% y el 30% del precio final de la vivienda para poder conseguir financiación-, ya sea porque quieren convertirse en propietarios o porque, ante el boom de los alquileres, prefieren pagar la cuota de una hipoteca a un alquiler.

"En Madrid, por ejemplo, quienes están comprando dentro de la M-30 son repositores, mientras que el resto se está yendo al extrarradio", explica Smerdou. Un desplazamiento de la demanda hacia zonas más asequibles y que explicaría, en cierta medida las fuertes subidas de precios en distritos de la periferia como Villaverde, Ciudad Lineal o Vicálvaro, donde la vivienda se ha encarecido más del 20% en apenas doce meses, según datos de Tinsa.

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E.S.

"Es cierto que estas subidas son muy llamativas. Vicálvaro, por ejemplo, se está viendo muy afectado por El Cañaveral donde los precios del suelo se han duplicado en dos años, mientras que Villaverde venía de unos precios de derribo de la crisis, de ahí que la subida sea tan abultada", añade Smerdou.

Precisamente, las fuertes subidas en estos distritos periféricos han vuelto a situar a Madrid en el ojo del huracán frente a Barcelona, que ha sufrido un importante parón inmobiliario desde el 1 de octubre de 2017. Según Fotocasa, en el último año los precios de las viviendas en la capital de España se han revalorizado un 21%, mientras que en la Ciudad Condal, el incremento ha sido de apenas el 3,5%.

La preocupación ha llegado ya incluso hasta el Fondo Monetario Internacional (FMI) que, aunque cree que "no hay indicios claros de que se esté produciendo una sobrevaloración generalizada de los precios inmobiliarios, es necesaria la vigilancia". Manifestando cierta preocupación por el aumento de los préstamos para comprar vivienda y, principalmente, el crédito al consumo.