El globo sonda contra las socimis, ¿pinchará la burbuja o subirán los alquileres?

El Gobierno de Pedro Sánchez con el apoyo de Podemos, quiere pinchar la burbuja del alquiler que se ha instalado en las principales ciudades españolas coincidiendo con la mejora económica y la renovación masiva de miles de contratos de alquiler firmados con la nueva ley de arrendamientos urbanos en 2015 —con una duración de tres años— y los firmados antes de la reforma, con una duración de cinco, es decir, firmados en 2013.

Frenar la subida de los alquileres y facilitar el acceso a una vivienda está en la agenda política el PSOE desde hace años. De hecho, antes de llegar a la Moncloa, los socialistas llevaron una propuesta de ley a la mesa del congreso para regular los arrendamientos recuperando la duración de cinco años de los mismos contratos, el IPC para actualizar las rentas o incorporando deducciones fiscales para los caseros que estén dispuestos a alquilar sus viviendas por debajo de determinados precios.

Dicha propuesta sigue su trámite parlamentario, pero el Ejecutivo quiere ir un paso más allá, y en las últimas semanas, tanto en público como a través de filtraciones a la prensa, se han conocido otra serie de medidas adicionales cuyo fin último sería el mismo objetivo: conseguir estabilidad en el mercado del alquiler.

Opinión

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El último globo sonda, verbalizado por el propio presidente del Gobierno en el Congreso, se dirige directamente contra las socimis, sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria, que cuentan con una importante ventaja fiscal frente a otro tipo de compañías ya que no cotizan por el impuesto de sociedades a cambio, entre otros requisitos, de repartir al menos el 80% del dividendo anual —este dividendo sí tributa—, cotizar en Bolsa y destinar sus activos inmobiliarios al arrendamiento ya sean estos oficinas, centros y comerciales, hoteles, naves industriales o viviendas.

Controlan menos del 5% de los pisos en alquiler

En la actualidad, existen en España poco más de 60 socimis cotizadas que suman casi 14.800 millones de euros en inmuebles y una capitalización por valor de más de 10.000 millones. A pesar de las cifras, lo cierto es que sobre el total de viviendas destinadas al alquiler, los expertos consultados calculan que las unidades que se encuentran en manos de socimis y fondos de inversión, apenas representan entre el 2% y el 4% del total, ya que la inmensa mayoría están en manos privadas, de ahí que cualquier medida contra este tipo de sociedades, según estos mismos expertos, no solo tendría un impacto muy limitado sobre el mercado de la vivienda en alquiler, sino que podría conseguir el efecto contrario, es decir, alquileres más caros.

Las fuentes consultadas por El Confidencial, la mayoría de las cuales prefieren guardar el anonimato, coinciden en señalar que se trata de un "globo sonda como tantos otros que se han lanzado al mercado en los últimos días y que no hacen sino generar inseguridad jurídica que se puede traducir en la huida del capital desde España hacia países más competitivos. Este tipo de mensajes no dejan indiferentes a los inversores que tachan de sus listas a aquellos países que no son serios", asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International.

Con una fiscalidad peor, las rentabilidades de las viviendas en alquiler serán tan bajas que el inversor se verá obligado a subir las rentas para compensar los menores ingresos

Aunque en opinión de Echavarren, "lo más importante de todo es que una medida como esta puede conseguir justamente el efecto contrario, es decir, un aumento de los alquileres. Con una fiscalidad peor, las rentabilidades de las viviendas en alquiler serán tan bajas que el inversor se verá obligado a subir las rentas para compensar los menores ingresos".

Lo mismo opina Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, dueña de una de las últimas socimis en debutar en bolsa, Quid Pro Quo Alquiler, con algo más de 60 viviendas en arrendamiento. "Es absurdo pensar que subiendo los impuestos a los propietarios de las viviendas bajarán las rentas. Lo lógico es que si se sube la fiscalidad, los propietarios suban los alquileres. Por otro lado, no se pueden cambiar las reglas del juego a mitad de partido, no sucede en ninguna democracia, y aunque ni a nivel legislativo ni económico es viable un cambio de la ley, lo cierto es que sí afecta a la economía real".

Testa, Blackstone... en el punto de mira

Por otro lado, no todas las socimis que cotizan en el mercado español tienen viviendas en alquiler. "Creo que subyacen dos errores de bulto. Por un lado, creen que todas se dedican al mercado residencial en alquiler y, por otro, no distinguen las socimis del MAB de las de verdad. De hecho, si deciden ponernos un impuesto, en el MAB, donde todos tienen accionistas con más del 5% del capital y protegidos por doble imposición, se van de rositas o incluso pagando menos que ahora y a quien realmente perjudican es al inversor particular que compra acciones de las grandes sociedades, que debe tributar dos veces por lo mismo", señala el directivo de una de las grandes.

La más grande por número de viviendas en alquiler es Testa Residencial, controlada por Santander y BBVA, con una cartera de más de 10.500 pisos en alquiler. Por número de activos, le siguen tres socimis residenciales del fondo Blackstone como son Fidere, Albirana y Torbel. Entre las tres suman más de 9.000 viviendas. Es decir, entre estas cuatro sociedades estaríamos hablando de unas 20.000 viviendas, la misma cifra que el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, quiere poner en el mercado para alquiler durante los próximos años para estabilizar las rentas.

A estos nombres se suma por tamaño Témpore, filial de Sareb, con cerca de 1.500 unidades. Sin embargo, existen otras de menor tamaño como la ya mencionada, Quid Pro Quo Alquiler, o la de la gestora de cooperativas Domo, está construyendo un edificio residencial con 80 pisos.

Los expertos consultados por El Confidencial coinciden en señalar que todas estas cifras son insuficientes para que este tipo de sociedades puedan manejar el precio de los alquileres en función de sus intereses. Una opinión totalmente opuesta a lo que sostiene Podemos cuyo líder, Pablo Iglesias se lo transmitió al presidente del Gobierno, después de reunirse con él hace dos semanas.

"Discrepamos de que el régimen especial de las socimis, cuya principal novedad consiste en un gravamen del 0% para el impuesto de sociedades, facilite el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria. El único efecto constatado hasta ahora ha sido la burbuja en el precio de los alquileres, que comienza al mismo tiempo que proliferan este tipo de sociedades. En 2013 existían dos socimis; en 2018 hay registradas más de 50, al tiempo que los alquileres se han disparado. Es insostenible afirmar que este vehículo y su fiscalidad especial sirvan para fomentar el alquiler o la propiedad de vivienda entre la población", recoge la formación morada en su página web.

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Por lo pronto, aunque la idea de cambiar el régimen fiscal de estas sociedades socimis no está recogido en ningún documento, lo cierto es que ha puesto en alerta a todo el sector inmobiliario. "Son mensajes que suenan muy populistas porque se refieren a las socimis como especuladores que no pagan impuestos. Pero recordemos que en 2012 aquí no invertía nadie y estas compañías contribuyeron a la estabilización de precios", señalan desde una consultora que teme que la inseguridad jurídica afecte al mercado en su conjunto, al buen momento que vive el sector.

"Además, los mensajes que lanzan no son ciertos, los impuestos sí que se pagan como dividendos", añade esta misma fuente, que resta importancia a este tipo de mensajes. "Yo no tomaría nada muy en serio de este Gobierno, que está cogido con alfileres, hasta que realmente no haya un documento escrito con una propuesta concreta, las palabras van y vienen y no tienen mucha consistencia".

Nos dicen que en papel no hay nada, solo una petición de Podemos e IU para perjudicar a todos los que lleven una 'S' (sicavs, SCR, socimis...)

Desde otra socimi se muestran tranquilos. "Nos dicen que en papel no hay nada, solo una petición de Podemos e IU para perjudicar a todos los que lleven una 'S' (sicavs, SCR, socimis...). Es decir, no está ni ha estado nunca en su agenda, ya que son conscientes de que este régimen lo creó Zapatero en 2009, saben cómo funciona un régimen de transparencia fiscal y saben perfectamente que no es verdad que no tributen, pero también reconocen que las negociaciones con Podemos son muy exigentes ya que, si convocan elecciones, necesitan sus votos. El problema es que con tanto ruido se crea incertidumbre. Los actores económicos paran inversiones y contrataciones de personal hasta saber qué va a suceder exactamente. Y el resultado es que, por querer aumentar la recaudación, esta acaba bajando por la paralización económica".

"Una vez más se pone el foco en el sitio equivocado. La legislación de las socimis tiene como espíritu inspirador dar acceso al ciudadano medio a una actividad tradicionalmente restringida a los grandes inversores, algo que solo alguien con 50 millones de euros puede empezar a plantearse llevar a cabo con cierta eficacia y medios. Y no hay muchos inversores con tanto dinero. En España se estima que unas 450.000 personas de entre 46 millones de ciudadanos, apenas un 1%, aunque mucho de ese dinero está en acciones y no es líquido", añaden desde una consultora.

"La clave es que deben servir para que el ciudadano acceda a este negocio de comprar para alquilar. Y, sin embargo, de las más de 50 socimis, apenas 10, si llega, están abiertas a cualquier inversor. Se crearon para que la actividad patrimonialista se abriera al público, profesionalizando el mercado y, especialmente, el de alquiler. Y, sin embargo, nadie habla de eso", concluye.