Europa cuestiona los desahucios en caso de impago de una sola cuota de la hipoteca

El abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), Maciej Szpunar, vuelve a sacar los colores a España por la presencia de cláusulas abusivas en sus hipotecas, poniendo en duda los miles de desahucios derivados de los impagos hipotecarias que se han producido en España desde que estalló la crisis. En concreto, se refiere Szpunar a las cláusulas de vencimiento anticipado que han permitido a la banca iniciar miles de ejecuciones hipotecarias a partir del impago, incluso, de una sola cuota.

Este abogado, que se ha pronunciado sobre cinco asuntos prejudiciales españoles -tres de ellos con Bankia como protagonista y otros dos sobre Abanca y BBVA-, considera, a grandes rasgos, que las cláusulas presentes en las hipotecas que permiten iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria ante un solo impago, deben ser anuladas por abusivas. Las conclusiones de este abogado no son vinculantes, pero el TJUE ya se ha pronunciado en seis ocasiones anteriores sobre el vencimiento anticipado evidenciando su abusividad. Tendrá que volver a hacerlo en las próximas semanas tras escuchar las conclusiones del abogado general.

La primera vez en hacerlo fue con el famoso 'caso Aziz'. El 14 de marzo de 2013, el TJUE declaró que la normativa española en materia de ejecución hipotecaria era contraria al Derecho de la UE porque la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario no figuraba entre los motivos por los que un deudor podía oponerse al procedimiento de ejecución de una hipoteca.

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Por su parte, el abogado general en febrero del 2016 ya señaló en una de sus conclusiones que “el número de cuotas impagadas resulta un elemento fáctico que no ha de ser tomado en consideración por el juez si la cláusula permitía resolver el contrato por un solo incumplimiento”. Es decir, en base a este planteamiento, la cláusula de vencimiento es abusiva al querer resolver el contrato por un único impago.

Szpunar considera que cuando existe una cláusula de vencimiento anticipado dentro de un contrato hipotecario y ésta sea declarada abusiva -en particular en caso de falta de pago de una única cuota mensual-, debe eliminarse del mismo, no cabe que ésta "pueda mantener la validez parcial mediante la mera supresión del motivo de vencimiento que la convierte en abusiva".

En la actualidad, son miles las ejecuciones hipotecarias que llevan más de un año suspendidas a la espera del pronunciamiento comunitario

Mientras el TJUE se pronuncia, en la actualidad son miles las ejecuciones hipotecarias que llevan más de un año suspendidas a la espera del pronunciamiento comunitario, de tal manera que si confirma su jurisprudencia supondría un balón de oxígeno para los afectados ya que los bancos tendrían que comenzar a sentarse a negociar con cada uno de ellos. Según los últimos datos del INE, las ejecuciones sobre viviendas habituales cayeron un 13% en el segundo trimestre del año con respecto al primer trimestre. Además, en un año, la cifra se ha reducido casi un 40% hasta situarse en niveles de hace una década.

Uno de los casos que ha llegado al TJUE se refiere a una hipoteca de 100.000 euros a 30 años, concedida por Abanca. Dicho préstamos incluía una cláusula de vencimiento anticipado que permitía a la entidad iniciar dar por vencido el préstamo e iniciar la ejecución -además de exigir el pago de la totalidad de la deuda pendiente, más gastos e intereses ordinarios y de demora-, en caso de que se produjera el impago de una única cuota mensual.

Sobre la mesa, no obstante, había otros cuatro casos similares elevados por distintos jueces españoles. A grandes rasgos, considera el abogado general que los procedimientos de ejecución derivados de aplicar una cláusula abusiva deberían ser suspendidos, sin posibilidad de que puedan retormarse por otra vía si no existe el consentimiento expreso del afectado.

La fecha clave a nivel legislativo en España fue mayo de 2013, cuando entró en vigor la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, aunque en la práctica solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades. Tras la reforma, los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales -o un importe equivalente a tres mensualidades- antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria.

Presente en la futura ley hipotecaria

El dictamente del TJUE también va a ser clave en la reforma de la Ley Hipotecaria, que acumula ya un retraso de dos años y que podría suponerle a España un multa de Bruselas por no adaptar su normativa a la directiva europea. La nueva ley recoge un apartado respecto al vencimiento anticipado de las hipotecas que tendra en cuenta el porcentaje que representa dicho impago sobre el capital total prestado y no el número de cuotas que el hipotecado ha dejado de pagar. En principio, tal y como contempla el borrador, la cláusula se activará cuando el importe de las cuotas impagadas represente el 3% o el 5% del capital pendiente según sea la duración del crédito.

"Cuando las cuotas de amortización vencidas y no satisfechas equivalgan, al menos, al 3% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada fuera inferior a 10 años o, en el caso de ser a diez años, el incumplimiento se produjera dentro del período de los diez primeros años de dicho plazo", reza el borrador de anteproyecto de ley. Un documento que recoge, además, que si la vida del crédito fuera superior a diez años, el procedimiento de ejecución hipotecaria contra el deudor se iniciará cuando las cuotas impagadas equivalgan "al 5% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada es superior a diez años y el incumplimiento se produce más allá del período de los diez primeros años de dicho plazo".