Los costes de construcción se disparan y alimentan el 'boom' de precios de la vivienda

"Hace año y medio pedí un presupuesto a una constructora pequeña para una obra en Leganés. Redacté el proyecto, obtuve la licencia del ayuntamiento y cuando volví a hablar con la constructora para iniciar las obras, me pedía un 35% más de lo inicialmente pactado. Una locura. Y algo parecido me acaba de suceder en otro proyecto en Móstoles. Firmé con otra constructora un contrato de obra hace dos meses, la obra arranca la semana que viene y tampoco puede mantener el precio fijado porque no consigue contratar cuadrillas por los precios que fijamos entonces".

El que habla es un promotor de Madrid que prefiere mantener su anonimato para no ganarse la enemistad de las constructoras y que en los últimos meses está sufriendo en primera persona el fuerte encarecimiento de los costes de construcción, debido a la enorme escasez de mano de obra, que está disparando los precios al alza, ya que los materiales de construcción, aunque con ligeros incrementos, permanecen mucho más estables.

El 35% no es generalizado en toda España, pero comienza a ser bastante frecuente en ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga donde la actividad inmobiliaria ha resucitado con más fuerza que en otros puntos de la geografía española, según reconocen los expertos consultados.

Para que nos hagamos una idea, según un estudio elaborado a principios de año por ACR Grupo, los costes de construcción residencial se han incrementado un 17,5% en los últimos 24 meses, un 12% solamente en el último año. Unos costes que, desde 2007 y coincidiendo con la crisis, se redujeron un 20% y permanecieron prácticamente planos durante más de un lustro, hasta hace dos años, cuando han despertado de su largo letargo.

Este mayor coste de la mano de obra tiene un impacto directo sobre los precios de las viviendas. Según los expertos consultados, un aumento de los costes de construcción del 40% se traduce en pisos un 20% más caros. Y es que, si el precio del suelo representa en torno al 35% del coste total de la obra, los costes de construcción ya suponen el 50%. "¿Por qué crees que los precios están subiendo con tanta fuerza en Madrid o Barcelona? Los precios de los solares están disparados y ahora ha irrumpido este enemigo inesperado", asegura el mismo promotor.

Un aumento de los costes de construcción del 40% se traduce en pisos un 20% más caros

En la capital de España los precios están fuera de control en algunas zonas, con subidas de precios de hasta el 20%. "Esto es como un pez que se muerde la cola. Para conseguir financiación para poder construir, la promotora necesita un nivel de preventas del 40%, 50% o 60%, depende de la promoción, su ubicación o el 'track record' del promotor que se ve obligado a repercutir ese sobrecoste al 40% restante de las viviendas sin vender si quiere mantener su margen de beneficios".

"Dentro de una misma promoción, una vivienda que costaba 400.000 euros, ahora se vende casi por 500.000. La subida no se debe solamente a que haya mucha demanda y muy poca oferta, sino a que si no venden a esos precios, el proyecto no es rentable. Algunas promotoras cotizadas ya han alertado de que no serán capaces de construir tantas viviendas como tenían previsto. Veremos si en unos meses lo que no se cumplen son las previsiones de venta", añaden desde una constructora.

Aunque desde haces meses los promotores reconocen públicamente este problema, también aseguran que se ha acentuado en los últimos nueve meses. "Está a la orden del día que una cuadrilla se marche a la promoción de al lado porque les paga mejor. En nuestro caso concreto, se nos marchó el instalador de las fachadas a otra promoción y varios días después se llevó a varios obreros más porque les pagaban más", añaden desde una de las grandes del sector.

Destrucción del tejido productivo

La falta de mano de obra cualificada es evidente. Fontaneros, encofradores, electricistas, albañiles, ladrilleros... Y como en cualquier mercado de la oferta y la demanda, la escasez cotiza al alza. Muchos de los que en pleno 'boom' se ganaban la vida levantando casas, se han reciclado o se han marcado del país y no tienen en mente volver.

Las cifras hablan por sí solas. En 2008, año del estallido de la burbuja, se terminaron en España cerca de 600.000 viviendas. Ahora, la cifra apenas llega a 50.000 unidades. Además, este desplome de la actividad ha provocado la desaparición, desde 2012, de más de 12.600 empresas vinculadas al sector, unas 6.800 constructoras y 5.700 inmobiliarias, según datos de PwC.

Una destrucción del tejido empresarial que se ha traducido en un enorme número de parados. Si hace una década, la cifra de asalariados vinculados al sector de la construcción rozaba los dos millones de personas, en 2017 apenas supera las 800.000. Es decir, casi se ha producido la desaparición del 60% de los trabajadores y, aunque en 2009 se llegaron a contabilizar 736.000 desempleados en el primer trimestre y ahora hay unos 120.000 parados, la gran mayoría de esa mano de obra se ha marchado del país o se ha reciclado en otros trabajos y se muestra muy reacia a volver a un sector que les hizo ganar mucho dinero en los años del 'boom', pero que tras el estallido de la crisis, les sumió en un pozo muy profundo del que les ha costado años salir.

"El mayor problema es que quien ya trabajó en el sector y ha encontrado otro trabajo no quiere volver por miedo a una nueva crisis. Los inmigrantes de los que se nutría buena parte de esta mano de obra se marcharon a sus países y no han vuelto y los jóvenes que están entrando ahora al sector no son suficientes ni tienen la formación adecuada", añade un gran directivo del sector.

"No es culpa directamente de las constructoras, sino de las subcontratas. Faltan oficios. Hay muy pocos soldadores o encofradores para tanta obra. Albañiles, por ejemplo, hay menos problema, porque es mano de obra menos cualificada. Sin embargo, los profesionales dedicados a la instalación de pladur, por poner un ejemplo, son de los más cotizados porque hay muy pocos", añaden desde una gestora de cooperativas, un sector especialmente perjudicado por este fuerte incremento de los costes.

El problema va más allá del incremento de precios que los promotores acaban repercutiendo sobre el comprador final. La enorme falta de mano de obra, unida a la falta de financiación, pone en peligro las estimaciones del sector en cuanto a sus previsiones sobre construcción de viviendas necesarias para un mercado inmobiliario sano. Un problema cuya solución no parece que vaya a llegar en el corto plazo.

Sin solución a corto plazo

"A pesar de que se ha avanzado mucho en I+D, lo cierto es que la construcción de casas sigue siendo muy artesanal", señala Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes. "La construcción de viviendas, a diferencia de lo que sucede en otros sectores, como el del automóvil, no está mecanizada y un pequeño fallo en las previsiones o en los plazos de ejecución puede obligarte a tener a veinte personas de una promoción con los brazos cruzados a los que hay que pagar aunque no trabajen porque si no se van a otra promoción. Es necesaria una industrialización del sector que permita reducir plazos y ahorrar costes. En eso estamos trabajando las grandes promotoras, pero aún hay mucho camino por recorrer".

Por lo pronto, los grandes perjudicados son tanto las pequeñas como las medianas promotoras y constructoras. Las primeras porque no contratan las obras hasta que estas no empiezan y cuando llega el momento tienen que doblegarse a sus exigencias si quieren empezar a construir. Y las segundas porque, a diferencia de las grandes, no tienen capacidad para asumir ese desvío de costes", concluyen desde otra promotora local.