¿Volverán las hipotecas al 100%? La cruda realidad: sin ahorros no podrás comprar casa

La falta de ahorros en buena parte de los hogares españoles es el enemigo que, a largo plazo, puede poner en serios apuros al sector promotor en España. En dos de los mercados más potentes y demandados a nivel residencial como son el de Madrid y Barcelona, la oferta de vivienda de obra nueva a precios asequibles —es decir, aquella que rondaría los 150.000-200.000 euros y para la que serían necesarios ahorros de entre 45.000 y 60.000 euros— es muy escasa —apenas 300 viviendas en Madrid capital— o inexistente —como sucede en Barcelona—. Es decir, las casas que se están construyendo actualmente en España, especialmente en estos dos mercados, están muy lejos de lo que se pueden permitir comprar buena parte de los nuevos hogares españoles. Y los promotores, como llevan manifestando desde hace meses, son conscientes de este problema.

Esta escasez no solo está ejerciendo una importante presión alcista sobre los precios, sino que buena parte de quienes entran por primera vez al mercado de la propiedad —es decir, aquellos que no tienen una casa para poder vender y comprarse otra— no tienen ahorros suficientes con los que poder afrontar la compra de una casa. La única opción que les queda, al igual que sucedió durante la burbuja inmobiliaria, es conseguir que el banco financie, además del 100% del precio final de la vivienda, los gastos asociados a la operación, una cifra que los expertos sitúan, aproximadamente, en torno al 10% del precio final de la vivienda.

En la actualidad, es difícil, por no decir imposible, conseguir más del 80% del valor de tasación

En la actualidad, sin embargo, la oferta hipotecaria no contempla —al menos oficialmente— ningún producto que financie la totalidad de la compraventa, exigiendo al futuro comprador tener un 20% del precio ahorrado, además del 10% para afrontar los gastos derivados de la adquisición de la vivienda y de la firma de la hipoteca —impuestos, registro, notario, etc.—. Y todo aquel que, en principio, no disponga de ese 30% está expulsado del mercado de la propiedad. Salvo, claro está, que consiga que el banco le conceda un préstamo al 100%, algo que comienza a suceder pero sin que se trate aún de una práctica, ni mucho menos, generalizada.

Hablar de este tipo de hipotecas despierta, inevitablemente, viejos fantasmas del pasado. No olvidemos la financiación sin límites que se puso sobre la mesa de cientos de compradores y permitió alimentar una burbuja que cuando explotó se llevó por delante a buena parte de esos compradores, pero también causó enormes estragos a las cuentas de todas las entidades financieras. Y aunque este tipo de productos no ha desaparecido del todo del mercado —la banca ha mantenido la financiación al 100% para poder vender pisos de su propiedad—, lo cierto es que en la actualidad es difícil, por no decir imposible, conseguir más del 80% del valor de tasación o compraventa. Además, hablar de hipotecas al 100% se ha convertido en casi un tabú para buena parte del sector financiero.

No obstante, aunque la oferta hipotecaria no incluye de manera específica hipotecas al 100%, de un tiempo a esta parte sí se ha producido un ligero incremento del porcentaje de la operación que la banca está dispuesta a financiar, en algunos casos llegando al 90% o incluso al 100% del precio de compra, en función, eso sí, del perfil del cliente. Según el último 'Informe de estabilidad financiera', del Banco de España, desde hace casi 15 años, los nuevos préstamos hipotecarios con un 'loan to value' (LTV) superior al 80% han representado en torno al 20% de las nuevas operaciones, porcentaje en torno al 35% durante los años del 'boom', y aproximadamente del 15% entre 2008 y 2013.

Según el Banco de España, todo apunta a que, poco a poco, las hipotecas al 100% se irán abriendo paso de nuevo entre la oferta hipotecaria. "Los datos revelan una correlación positiva (que asciende al 77%) entre los LTV medios de los nuevos préstamos y la variación de los precios de la vivienda. Esto es, los LTV medios se mueven en la misma dirección que la variación del precio de la vivienda".

Esto significa que si sube el precio de la vivienda, subirá el porcentaje sobre el precio de tasación de la vivienda que los bancos están dispuestos a financiar. "Esta característica podría reflejar cierto carácter procíclico de los LTV: en periodos expansivos, la expectativa de una revalorización del colateral aumenta la predisposición a incrementar el principal de las nuevas hipotecas en relación con su valor de tasación, mientras que en periodos contractivos los criterios de concesión se vuelven más restrictivos", señala el informe de la autoridad monetaria española.

Clientes indefinidos y con antigüedad laboral

¿Quiénes son los afortunados que están consiguiendo acceder a una hipoteca al 100%? El cliente debe cumplir unos requisitos muy específicos, aunque, sin duda, el perfil preferido de la banca, desde que estalló la burbuja, son los funcionarios. "El perfil más habitual de quien consigue este tipo de préstamos son trabajadores indefinidos y con cierta antigüedad laboral. Por eso se caen el 90% de las solicitudes", explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, economista de Futurhipotecas.com.

"Otras se caen por la tasación de la vivienda, ya que estas suben más despacio que los precios. Y el 80% sobre el valor de tasación no es suficiente para que el futuro hipotecado pueda comprarse una casa. De momento, lo más habitual es el 80% de tasación, excepto funcionarios, que pueden llegar a conseguir el 90%. Las hipotecas al 100% solamente siguen siendo perfil indefinido", apunta este experto.

En ocasiones, es mejor que el hipotecado no aporte el dinero ahorrado por si en un momento dado no puede pagar la hipoteca

Monserrat reconoce que aún no existen ofertas en el mercado, "aunque se están haciendo tentativas". Y en su opinión, "dar el 100% no tiene por qué ser ni mejor ni peor. Cuando alguien quiere comprar una casa y no tiene ahorros, la banca debe averiguar por qué esa persona no ha podido ahorrar. Puede ser una señal de riesgo, pero no necesariamente. La falta de ahorros se puede deber a sueldos bajos o simplemente a que esa persona o esa pareja no ha tenido tiempo para ahorrar. Puede que un médico tenga un riesgo mayor que una pareja joven a la hora de pagar la hipoteca".

Para este experto, "el hecho de que la banca exija ahorros está bien, pero no siempre la mejor opción es exigir al futuro o futuros hipotecados que aporten 30.000 euros de ahorro. En ocasiones, es mejor que tengan ese dinero por si en un momento dado no pueden pagar la hipoteca. Aparentemente, la operación es más segura para el banco si hay ahorros, pero si estos no se utilizan para hipotecarse, el cliente tiene un buen colchón en caso de impago".

¿Qué entidades ofrecen el 100%?

Hablar de hipotecas al 100% sigue siendo un tema tabú. BBVA y Liberbank son los nombres que más suenan. Desde Liberbank, sin embargo, aclaran que su hipoteca Mihabitants, con financiación hasta el 100%, está destinada exclusivamente a la venta de pisos de su propiedad, mientras que desde la entidad que preside Francisco González aclaran que solamente se financia el 100% de la compraventa en casos muy específicos y a clientes muy concretos.

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E. Sanz

Mucho más habitual, por parte de la banca, vuelve a ser la práctica de pedir avales bancarios o la doble garantía hipotecaria, es decir, cuando el banco financia el 80% del valor de la vivienda y el 20% restante a través de una hipoteca sobre un segundo inmueble: el más habitual, la casa de los padres.

¿Cuánto hay que ahorrar para poder comprar un piso de 147.000 euros?

Según las estimaciones de CBRE, para poder optar a la compra de una vivienda nueva con un precio estimado de 147.000 euros, un hogar debería disponer de un capital mínimo ahorrado en torno a 46.949 euros para poder hacer frente al 20% no financiable. 

Para un hogar con unos ingresos medios de 30.000 euros netos anuales, dicho hogar necesitará ahorrar un 31% de los mismos durante un periodo de cinco años para poder acumular los ahorros necesarios para poder afrontar la compra de esa vivienda. A 10 años, la tasa de ahorro deberá ser del 16%, y del 10% en 15 años, teniendo en cuenta que no se produce evolución de rentas a lo largo del ciclo vital y laboral de los hogares.

En esos cinco, diez o quince años, sin embargo, los hogares "experimentan incrementos de rentas como resultado de mejoras profesionales o las transferencias de riqueza intergeneracionales, como herencias, donaciones.... También experimentan reducciones en los niveles de renta como consecuencia del desempleo, bajas por incapacidad o reducciones en el número de ocupados en el hogar", señalan desde CBRE. 

A todo esto hay que añadir la evolución que puede experimentar el precio de la vivienda, tanto al alza como a la baja. Es decir, si éste sube fuertemente, serán necesarios más ahorros para poder comprar casa. Y viceversa.

Todo esto, tal y como destacan desde esta consultora, "pone de manifiesto el esfuerzo para la acumulación de capital que requieren los hogares para acceder a una vivienda en propiedad". Según Eurostat, los hogares españoles apenas ahorraron el 8% de la renta bruta disponible en 2016. 

"Los bajos niveles de ahorro y la evolución del precio de la vivienda pueden desincentivar la acumulación de capital de las familias e incidir en el medio plazo sobre la demanda efectiva de vivienda", concluyen desde la consultora.