Dragados pide 180 millones por un viejo barrio chabolista reclasificado de Madrid

Una nueva y potente operación de suelo se está gestando en el centro de la capital. El protagonista es Dragados, uno de los pesos pesados del sector de la construcción en España. La filial de ACS lleva un año intentando vender varias parcelas que suman algo más de 80.000 metros cuadrados edificables en paseo de la Dirección, en el distrito de Tetuán, al norte de Madrid y apenas a dos kilómetros de las Cuatro Torres. Un ámbito que acaba de recibir luz verde por parte del Ayuntamiento de Madrid, que este mismo martes aprobaba el Plan Parcial, lo que sin duda favorecerá las transacciones de suelo, al desaparecer el riesgo urbanístico.

Según las fuentes consultadas, los terrenos llevan en el mercado más de un año, pero son las elevadas expectativas económicas de Dragados —en torno a 180 millones de euros— las que han impedido, hasta la fecha, que se cierre la venta, que ha pasado por los despachos de las grandes promotoras, fondos de inversión y 'family offices'. La constructora cuenta con el asesoramiento de Colliers International, que no ha querido realizar declaraciones al respecto.

Hace un año, Dragados pedía cerca de 100 M, lo que supondría vender casas a 5.000 euros el metro

Sobre la mesa, un auténtico caramelo, puesto que los solares son finalistas, es decir, están listos para edificar. Un bien muy escaso dentro de la M-30. En concreto, se trata de dos parcelas para la construcción de viviendas libres y otras dos para viviendas de protección oficial (VPPL) o uso mixto (oficinas y terciario).

Por las primeras, con una edificabilidad de unos 40.000 metros cuadrados, Dragados pide en torno a 2.500 euros el metro cuadrado de repercusión del suelo. Es decir, unos 100 millones de euros, lo que la convertiría en una de las grandes operaciones de suelo de la capital en los últimos meses. "Ese precio implicaría vender las futuras viviendas en torno a 5.000 euros el metro cuadrado, un precio que, sin duda, está fuera de mercado para la zona", aseguran las mismas fuentes, que cifran el precio en la zona en torno a 2.400-3.000 euros, dependiendo de la tipología de las viviendas.

Por las parcelas para vivienda protegida u oficinas —aproximadamente otros 40.000 metros cuadrados de eficabilidad—, las expectativas rondan los 80 millones de euros. Cifras que, a pesar del tirón alcista de la capital, exceden lo que los potenciales interesados están dispuestos a pagar.

Diez años en marcha

Con la aprobación de este martes del consistorio de la nueva ordenación del ámbito, parece que definitivamente y después de más de un década, arrancará esta ambiciosa remodelación urbana, que contempla la construcción de unas 2.000 viviendas nuevas, la mayoría con algún tipo de protección (VPPB y VPPL), incluidos dos edificios de realojo, y varias torres de 25 plantas. Para que nos hagamos una idea, las Cuatro Torres cuentan con entre 45 y 58 pisos. De hecho, sobre las parcelas que vende Dragados está contemplada la construcción de dos edificios de gran altura.

Paseo de la Dirección es una zona históricamente degradada y con numerosas infraviviendas en el norte de Madrid que se verá muy beneficiada por el despegue definitivo de Madrid Nuevo Norte —antigua Operación Chamartín— apenas a dos kilómetros de distancia, a lo que hay que sumar su cercanía con la zona financiera de la capital por excelencia, Azca, y de plaza Castilla, nudo de buena parte de las comunicaciones terrestres de Madrid. Como ha sucedido con otros desarrollos urbanísticos, lleva más de una década en marcha.

De hecho, Dragados inició en 2008 las obras de urbanización en paseo de la Dirección, pero dichas obras nunca se acabaron y el contrato entre el ayuntamiento y la concesionaria se resolvió de mutuo acuerdo en el año 2016. La constructora recibió, como compensación, dinero y varias parcelas para construir viviendas.

El ayuntamiento finalizó el contrato de urbanización del ámbito con Dragados, que recibió 126 millones y siete solares como compensación

En concreto, el consistorio tuvo que abonar a Dragados 126,6 millones de euros como consecuencia de dichos trabajos desarrollados —por debajo de los 176 millones de precio máximo que, según el convenio, se pagarían cuando acabasen las obras—. Además, recibió siete parcelas con una edificabilidad residencial de 88.250 metros cuadrados —iba a recibir 19 solares con 173.900 metros por el 100% de la transformación de este trazado urbano—. "Se produjo una permuta. Intercambio de obra por derechos de edificación", asegura otra fuente.

Y son parte de esos terrenos los que ahora, en pleno 'boom' de precios, están a la venta. Unos terrenos que Dragados podría desarrollar y vender las viviendas, como ha hecho en otras ocasiones a través de Cogesa, la filial de promoción inmobiliaria de Dragados que dirige Enrique Pérez, hermano de Florentino Pérez. Una empresa que hace ya tres años protagonizó una de las operaciones más sonadas de suelo, también al norte de Madrid.

A finales de 2015, se hizo con uno de los últimos solares de Montecarmelo, uno de los PAU más codiciados de Madrid, a precio de oro. En aquel entonces, pagó algo menos de 2.200 euros el metro cuadrado por un solar de algo más de 9.000 metros, muy por encima de los 1.400 o 1.500 euros que, según los expertos, deberían haberse pagado por ella para la puesta en marcha de un desarrollo rentable.

Cogesa desembolsó más de 20 millones de euros por un solar que fue tasado en 12 millones, imponiéndose, por sorpresa, a otros interesados como Construcciones Amenabar y Grupo CP —que entonces tomaron posiciones muy fuertes en otro PAU, Arroyo del Fresno—, pero especialmente a Momentum, que iba de la mano de un grupo de cooperativistas formado por los padres del Colegio Alemán.

Paseo de la Dirección

El Plan Parcial de Reforma Interior aprobado la pasada semana por el Ayuntamiento de Madrid transformará los 165.991 metros cuadrados de superficie que suma el ámbito.

A finales de 2016, el consistorio de Manuela Carmena acordó la resolución anticipada de la concesión para asumir directamente el final del proceso. A partir de ese momento, se inició un proceso participativo con los vecinos del distrito durante el año pasado.

Como resultado de ese proceso, la nueva ordenación incorporará nuevas parcelas al patrimonio municipal de suelo para desarrollar la política de vivienda social e incrementará la superficie de las parcelas dotacionales.

El principal cambio es la supresión de los bloques que delimitaban el paseo por su lado exterior para destinar ese suelo a completar el parque, de forma que el paseo recupere su destino como borde urbano.

Para el área ya ejecutada conforme al planeamiento vigente (formada por la red viaria ya urbanizada, los bloques de realojo y las parcelas entregadas al concesionario), no se proponen modificaciones en su ordenación.

Para el resto del ámbito, el Plan Parcial se concreta en ocho zonas de reordenación: Los Pinos, La Traviesa, Manzanas de la calle Pando, Valdeacederas, Manzanas de la calle Aligustre, Acueducto del Obispo, Manzana de la calle Blanco Argibay y Acueducto de los Barrancos.

Entre sus objetivos, está también proteger la infraestructura histórica del Canal Bajo de Isabel II, mediante la identificación del trazado del Canal a su paso por el ámbito, la incorporación de los elementos singulares al Catálogo del Plan General, y la integración en la propuesta de este elemento de alto valor histórico para la ciudad y aún mayor valor referencial para el barrio.