No hay burbuja como hace una década: hablemos de "ampollas" inmobiliarias

"No podemos hablar de burbuja inmobiliaria en los términos en los que lo hacíamos hace una década. Sin embargo, sí podemos empezar a hablar de ampollas en determinadas ciudades cuyo pinchazo lo sufrirán aquellos que hayan comprado viviendas en ellas".

Quien pronuncia estas palabras es Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación quien, aunque se muestra muy escéptico a la hora de poner techo al crecimiento de los precios en ambas ciudades, considera que tanto en Madrid como en Barcelona "se han sobrepasado el que consideramos punto de equilibrio del precio de la vivienda".

En su opinión, "las subidas de precios están siendo muy superiores a lo que justifican los fundamentales, de tal manera que todo lo que siga subiendo a partir de ahora perjudica a la estabilidad del mercado en su conjunto y a la propia sociedad, puesto que se está produciendo de nuevo un efecto expulsión, especialmente de la gente joven, que no puede comprar casa en el centro de esas ciudades".

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Según datos de Sociedad de Tasación, que lleva 35 años haciendo un seguimiento ininterrumpido del comportamiento de la vivienda en España, en términos absolutos, el precio del metro cuadrado en 2002 -cuando España entró en el euro- estaba a 1.500 euros metro cuadrado. En 2007, en el punto más alto de la burbuja, el precio llegó hasta 3.000 a nivel nacional, mientras que en la actualidad nos encontramos en 2.286 euros el metro cuadrado, muy cerca de lo que la tasadora considera que es el punto de equilibrio, e idéntico al de 2004.

Madrid y Barcelona, hacia máximos históricos

A partir de ahí, Juan Fernández-Aceytuno lo tiene claro. "Creo que reconocer que aún queda recorrido para las subidas en base a los precios actuales y los máximos de 2007 es una barbaridad. Es como reconocer que los precios de la burbuja, cuando la vivienda estaba sobrevalorada, eran razonables. Por eso pido prudencia a los analistas ya que no podemos valorar positivamente los crecimientos desorbitados de precios en Madrid y Barcelona por el simple hecho de que aún queda recorrido al alza en base a los máximos de hace diez años".

No en vano, los precios de la vivienda en ambas ciudades han subido en el último año muy por encima del resto de España, hasta el punto de estar distorsionando la evolución de precios a nivel nacional. Para que nos hagamos una idea, la vivienda nueva en España ha subido a un 5,9% anual, porcentaje que se reduce al 2,8% si se elimina la influencia de Madrid y Barcelona.

Además, desde 2015, según Sociedad de Tasación, los fundamentales apuntan a incrementos del 4,6% anual, mientras que han estado creciendo al 4,7%. "A nivel nacional estamos clavando las subidas que se justifican por los fundamentales. En Madrid, sin embargo, la vivienda nueva está creciendo al 6,7% y Barcelona al 8,9%, es decir, el doble. Para que nos hagamos una idea, entre 1999 y 2007, los fundamentales apuntaban a un crecimiento del 5,9% y estábamos creciendo al 12,7%, duplicando dicha tasa. Ahora, la subida no es tan abultada como entonces y, aunque no hay riesgo de burbuja inmobiliaria, hay otros riesgos", insiste el directivo de la tasadora, al tiempo que recuerda cómo tanto en Madrid como Barcelona, el precio del metro cuadrado actual se encuentra ya por encima de su media, mientras que el resto de ciudades aún están muy por debajo, tal y como se puede apreciar en el gráfico superior.

No podemos valorar positivamente los crecimientos desorbitados de precios en Madrid y Barcelona por el simple hecho de que aún queda recorrido al alza en base a los máximos de hace diez años

"A diferencia del ciclo anterior no existe el efecto de entrada en euro, ni el gap de precios entre España y Europa, tampoco se está produciendo un crecimiento desmesurado del crédito hipotecario. Está claro que el próximo shock inmobiliario no va a ser como el anterior. No se va a producir un shock de precios a nivel nacional, pero sí podemos estar construyendo caídas de precios en determinadas ciudades", ha señalado el directivo de la tasadora.

Sociedad de Tasación no es la única empresa del sector a la que preocupan incrementos tan fuertes de los precios en estas dos ciudades españolas. Este mismo miércoles, Bankinter alertaba de que incrementos de precios del 10% no solo no son sostenibles sino que son poco acordes con un ciclo expansivo que tenga continuidad.

Subidas del 10% no son sostenibles

En opinión de sus analistas, "el hecho de que no existan todavía síntomas claros de una burbuja no impide pensar que las actuales subidas de precios parecen poco sostenibles y deberían comenzar a moderarse durante 2019. Subidas superiores sólo estarían justificadas en ubicaciones premium con una clara escasez de oferta, mientras que incrementos persistentes cercanos al 10% en zonas periféricas pueden constituir un riesgo de sobreprecios en el mercado".

Por otro lado, existen otra serie de datos que apoyarían la tesis de Sociedad de Tasación respecto al limitado recorrido alcista de los precios tanto en Madrid como en Barcelona. La tasadora ha comparado el precio del metro cuadrado de un apartamento de 70 metros en el centro de las 25 mayores capitales del mundo. La conclusión que extrae la tasadora es que teniendo en cuenta los precios absolutos, tanto Madrid como Barcelona -pero también Bilbao, Sevilla, Valencia y Málaga- aún se encuentran muy por debajo de los máximos que se pagan en ocho ciudades mundiales, como se puede apreciar en el gráfico inferior.

Y, sin embargo, esto tampoco indicaría que existe recorrido al alza de los precios, ya que en términos relativos, es decir, teniendo en cuenta el salario medio y los ratios de accesibilidad, los datos revelan que tanto Madrid como Barcelona, pero también Bilbao, se encuentra en la parte alta de la tabla: entre 10 y 15 años de salario bruto para pagar una casa en el centro de cualquiera de esas tres ciudades españolas. "Cuando pones el factor salario sobre la mesa ya estamos cerca del promedio de una buena parte de las capitales europeas. Por eso, repito, no es sano utilizar el argumento de que existe aún crecimiento de los precios, puesto que este recorrido es relativo", insiste Fernández-Aceytuno.

Se deterioran los ratios de accesibilidad

En este sentido, Bankinter lleva un año alertando sobre el empeoramiento de los ratios de accesibilidad. En su último informe insiste sobre este aspecto al señalar que "el desacoplamiento entre el notable repunte de los precios de la vivienda (6,2% anual según el INE) y el lento crecimiento de los salarios (0,8% nominal en tasa anual en el primer trimestre de 2018) está provocando que los ratios de esfuerzo financiero para adquisición de una vivienda sean cada vez más exigentes".

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Según esta entidad, los años de renta que hay que dedicar íntegramente al pago de una vivienda ha aumentado desde 6,9 hasta 7,2 en los últimos 12 meses, un nivel que "no parecen sostenibles en el medio plazo", alertaba su departamento de análisis hace ya un año y que se superan ampliamente en varias ciudades españolas.

Y nada indica un cambio de tendencia. Al menos en el corto plazo. Por lo pronto, ni en Madrid ni en Barcelona, a pesar de las fuertes subidas, no se observan por el momento síntomas de agotamiento. El alquiler turístico y tradicional, la irrupción en el mercado de socimis y fondos de inversión, la falta de producto a la venta o la enorme escasez de suelo finalista. Y, según Juan Fernández-Aceytuno, la demanda seguirá tirando del mercado.

Cuándo se producirá el parón sigue siendo una incógnita, pero los datos apuntan a que el final está cada vez más cerca.