Bankinter: no hay burbuja pero subidas del 10% de la vivienda no son sostenibles

No estamos ante una nueva burbuja inmobliaria, pero los incrementos de precios de la vivienda de dos dígitos que ya se observan en algunos puntos de la geografía española parecen poco sostenibles e incluso son preocupantes. Así lo reconoce Bankinter en su último informe inmobiliario en el que destaca que "crecimientos cercanos al 10% como muestra el IPVVR -el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas de los registradores- son poco acordes con un ciclo expansivo que tenga continuidad".

La entidad considera que en un mercado saludable, el aumento de precios debería situarse por debajo de esos porcentajes. En concreto, estima un aumento del 4%-5% en 2019, "que puede ser más elevado en determinados activos singulares de Madrid o Barcelona". Unos porcentajes que considera más "coherentes con el crecimiento nominal de la economía española y compatible con un ciclo expansivo prolongado en el tiempo".

En opinión de sus analistas, "el hecho de que no existan todavía síntomas claros de una burbuja no impide pensar que las actuales subidas de precios parecen poco sostenibles y deberían comenzar a moderarse durante 2019". Y añaden que "subidas superiores sólo estarían justificadas en ubicaciones premium con una clara escasez de oferta, mientras que incrementos persistentes cercanos al 10% en zonas periféricas pueden constituir un riesgo de sobreprecios en el mercado".

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No obstante, los porcentajes de dos dígitos esconden aún importantes diferencias geográficas. Madrid y Barcelona, por ejemplo, continúan acelerando el incremento del precio de la vivienda, con tasas interanuales de 10,3% y 8,2% respectivamente en el primer trimestre de 2018. "El elevado peso de ambas provincias en el conjunto de España -generan el 27% de las ventas totales- y las subidas superiores al 10% en ciudades como Málaga y San Sebastián presionarán al alza el precio medio".

No obstante, estos fuertes incrementos contrastan con subidas modestas en Bilbao y Valencia (2%), cierta atonía en mercados como Zaragoza (0,3%) y continuos ajustes a la baja en algunas ciudades de Castilla y León y Castilla-La Mancha afectadas por dinámicas de población negativas.

Freno al alquiler

Según Bankinter, la llegada de una legislación más restrictiva con el alquiler conseguirá frenar los precios, no solo en los arrendamientos, sino también en las compraventas, ya que, debido a la fuerte subida de los alquileres, buena parte de la población se ha visto empujada, de nuevo, hacia la vivienda en propiedad.

No en vano, en los últimos cuatro años, los alquileres se han disparado un 30% en algunas ciudades y se acerca al 50% en áreas turísticas como Palma de Mallorca. "Esta subida, que impide el acceso a la vivienda a un número creciente de ciudadanos, está llevando a algunos ayuntamientos a imponer restricciones o incluso prohibir los arrendamientos turísticos en zonas centrales", señalan desde la entidad, que recuerda también cómo nuevo Gobierno está estudiando un plan de choque para contener los alquileres como recuperar el contrato a 5 años, vincular la subida de los alquileres al IPC e introducir incentivos fiscales a propietarios que alquilen con rentas inferiores a determinados precios de referencia fijados por las administraciones.

"Aunque no existe una visibilidad clara acerca de estos cambios legislativos debido al limitado margen de maniobra del Gobierno actual, una renovación menos frecuente de los contratos y ligada al IPC contribuiría a frenar el auge de los alquileres y, con ello, del precio de la vivienda".

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Por otro lado, como ya alertó en su informe de hace un año, Bankinter muestra también especial preocupación por el deterioro de los ratios de accesibilidad. "El desacoplamiento entre el notable repunte de los precios de la vivienda (6,2% anual según el INE) y el lento crecimiento de los salarios (0,8% nominal en tasa anual en este primer trimestre) está provocando que los ratios de esfuerzo financiero para adquisición de una vivienda sean cada vez más exigentes".

El porcentaje medio de la renta familiar que se destina al pago de la vivienda según el Banco de España asciende ya al 34,3% y se sitúa en máximos desde finales de 2014, mientras que el número de años de renta que hay que dedicar íntegramente al pago de una vivienda ha aumentado desde 6,9 hasta 7,2 en los últimos 12 meses.

La falta de oferta impulsa los precios

Según Bankinter, detrás de la tendencia creciente de los precios se encuentra un fuerte aumento de la demanda y la limitación de la oferta actual, ya que la actividad promotora no está generando todavía una nueva producción "que permita atender una demanda estructural cercana a 150.000 viviendas anuales".

La nueva producción inmobiliaria está todavía en niveles mínimos -apenas 50.000 viviendas terminadas en 2017 frente a la cifra superior a 650.000 de 2006-, pero la actividad repuntará en 2018 y, especialmente, 2019. Los visados de obra nueva para construcción de vivienda aumentaron un 25% en 2017 y repuntan un 22% hasta abril de 2018. También ha aumentado el consumo de cemento y se ha producido una fuerte inversión por parte de las promotoras cotizadas.

"Las promotoras que han comenzado a cotizar en bolsa desde mediados de 2017 presentan ambiciosos planes de inversión en vivienda. Las tres mayores compañías cotizadas -Metrovacesa, Neinor y Aedas- contemplan la entrega de más de 11.000 viviendas anuales a partir del año 2021, una cifra reseñable en un mercado atomizado en el que ningún promotor acumula una cuota superior al 4%".

Sin embargo, Bankinter advierte que, aunque estas compañías disponen de financiación y un banco de suelo suficiente para cumplir esos objetivos en un plazo de tres años, considera que el "despegue de la actividad promotora será gradual, ya que el proceso de obtención de permisos municipales para la construcción se está demorando y constituye actualmente un cuello de botella". De hecho, considera que hasta finales de 2018 o principios de 2019 no se alcanzará nuevamente el umbral de 100.000 viviendas terminadas, "como paso previo a una aceleración más acusada a principios de 2020".

580.000 casas vendidas en 2019

Respecto a la demanda, desde Bankinter calculan que a finales de 2019 podrían alcanzarse las 580.000 unidades vendidas, después de que el año pasado se rompiera la barrera del medio millón.

A esta solidez de la demanda contribuyen un ciclo económico favorable -el ciclo expansivo continuará-, el menor nivel de paro y la evolución positiva del empleo, así como un mayor acceso a la a la financiación.

Sin olvidar el impuslo de la inversión en vivienda en un escenario de tipos de interés cercanos a 0% en los depósitos y la rentabilidad incluso negativa que proporciona actualmente la renta fija a corto y medio plazo, -la rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda se sitúa en 4,1% según los datos del Banco de España, así como la fortaleza de la demanda extranjera, que en 2017 se cerró con 89.000 compraventas, la cifra más alta desde 2007.

"Las perspectivas son positivas para la demanda de vivienda, por lo que mantenemos nuestra estimación de una demanda de vivienda en el entorno de las 530.000-540.000 unidades en 2018 y estimamos una demanda en el rango 570.000-58.000 unidades en 2019". 

Eso sí, la vivienda usada seguirá representando más de un 80% de la demanda total, "pero la reactivación de la promoción inmobiliaria permitirá que las ventas de vivienda nueva sobrepasen el umbral de las 100.000 unidades
anuales a lo largo de 2019 por primera vez desde 2012".