El otro negocio inmobiliario de Pepa & Cia, el clan argentino que controla Neinor

Han saltado a la palestra informativa por su asalto a la inmobiliaria Neinor Homes a través de Adar Capital, pero su aterrizaje en España se remonta a finales de 2014. Los argentino-israelíes Zev y Sergio Gustavo Marynberg comenzaron a sobrevolar el mercado español cuando este tocaba fondo y nuestro país estaba vetado para la mayoría de inversores internacionales.

Al igual que hicieron las grandes fortunas venezolanas, y ante la ausencia de oportunidades de inversión en ladrillo en la bolsa española, optaron directamente por comprar edificios. Lo hicieron a través del fondo 1810 Capital Investment, que gestionan en España sus compatriotas Jorge Pepa —hermano de Juan Pepa, ex-responsable de Lone Star en España y artífice de la salida a bolsa de Neinor— y Francis Btesh.

Este vehículo tiene 150 millones de euros en activos, un hotel en gestión de 244 habitaciones, así como 11 edificios residenciales que suman 280 viviendas, 55 de ellas de superlujo. Cifras a las que hay que sumar casi 7.700 metros cuadrados en oficinas y 16 locales comerciales. Todo ello en España (Madrid, Barcelona y Mallorca, fundamentalmente) y en el sur de Portugal.

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E. Sanz

Su primera adquisición en España fue un edificio en pleno centro de Madrid, en la calle Alfonso X. El activo se compró en noviembre de 2014 y fue vendido a mediados de 2016 a la sociedad Varia Alfonso X, detrás de la que se encuentran los venezolanos de Italinmuebles —Maximilian Pizzorni, que actualmente promueve Montalbán 11— y el fondo suizo Stoneweg —fondo que gestiona en España el catalán Joaquín Castellví, hijo del fundador del Grupo Castellví, el rey del 22@ de Barcelona—. Por dicha transacción, Pepa y Btesh consiguieron un beneficio para 1810 Capital de 1,5 millones de euros, tal y como consta en los resultados de la compañía. Dicho inmueble, en plena rehabilitación, es uno de los proyectos de lujo actualmente a la venta en el codiciado barrio de Chamberí.

A diferencia de las grandes fortunas venezolanas, que se han centrado en el barrio de Salamanca y en Chamberí, estos inversores argentinos han puesto el foco en uno de los barrios más castizos de Madrid, La Latina, donde desde 2015 han comprado tres edificios que han sometido a una profunda rehabilitación para poner en el mercado medio centenar de pisos de lujo. En todos ellos, el patrón se repite: el arquitecto es el estudio Touza Arquitectos, la comercialización corresponde a Knight Frank y el interiorismo, a Raúl Martins.

1810 Capital tiene tres proyectos de rehabilitación en el barrio de La Latina, los precios de las viviendas saldrán a la venta a 6.500 €/m2

Uno de ellos fue adquirido en junio de 2015 a Neinor Homes casi dos años antes de su salida a bolsa. El palacete okupa que fue símbolo del 15-M —heredado por Kutxabank, la inmobiliaria que compró Lone Star y sobre cuyos cimientos levantó Neinor— está ubicado en la calle Infanta Isabel 21-23, dispone de una superficie de casi 5.000 metros cuadrados, y la comercialización de 24 de sus vivienda está a punto de arrancar. El precio rondará los 6.500 euros el metro cuadrado.

Su cartera inmobiliaria en la capital se completa con otros dos edificios actualmente en proceso de rehabilitación. Uno de ellos en la calle Barceló 5 y el otro en Tirso de Molina, ambos adquiridos durante el primer trimestre de 2015 y que acogerán viviendas de alto 'standing' en uno de los barrios con más solera de la ciudad.

Los precios de obra nueva en la zona, que subieron el año pasado cerca de un 10%, se mueven entre 5.500 y 7.100 euros el metro cuadrado, según datos de Engel & Völkers, que en su último informe sobre el mercado de pisos de lujo, destaca que el perfil del comprador en el distrito centro lo componen principalmente jóvenes entre 25 y 40 años e inversores que buscan viviendas para alquilar o para segregar y vender posteriormente.

"El encanto de estar en el centro histórico de la ciudad es un valor añadido para el cliente extranjero, que acapara el 50% de las adquisiciones a partes iguales con el comprador nacional", añaden desde esta agencia inmobiliaria.

Los hermanos Marynberg han ido más allá del negocio residencial del lujo en la capital. De hecho, en marzo de 2017 compraron Hotel NH Madrid Ribera (de 224 habitaciones), un activo que mantienen en gestión. "El activo se lo ofreció PWC y era uno de los inmuebles que se vendían dentro de una cartera de hoteles que tenía un grupo de inversores y que incluía otros hoteles NH y Hesperia en Barcelona, Donosti, Valladolid, entre otras ciudades", explican fuentes del mercado a El Confidencial.

En Barcelona, 1810 Capital ha puesto en marcha tres proyectos de oficinas en el 22@ que suman 32.500 metros cuadrados y para su desarrollo formó una 'joint venture' con el Grupo Inmobiliario Castellví y Stoneweg. Dos de estos edificios de oficinas —alquilados a Amazon y WeWork— fueron vendidos en septiembre del año pasado a Catalana Occidente por 90 millones de euros, mientras que el tercero de los edificios está actualmente en construcción.

El negocio inmobiliario en la Península se completa con cinco supermercados, seis locales comerciales y tres oficinas en Palma de Mallorca que suman, en total, una superficie alquilable de 14.500 metros cuadrados, así como una promoción en Portugal, junto al Algarve (en Villamoura), sobre un solar adquirido a Lone Star: más de 40.000 metros cuadrados, sobre los que se levantarán casi 200 viviendas.

Irrupción en bolsa

Con la salida a bolsa de Neinor en marzo de 2017, Zev y Sergio Gustavo Marynberg retomaron su interés por invertir en inmobiliarias cotizadas. A través de Adar Capital, entraron primero con un 3% del capital en la salida a bolsa, un porcentaje que han ido aumentando hasta rozar el 30%, convirtiéndose en accionistas de referencia de la inmobiliaria y cerca del porcentaje que obligaría a lanzar una opa por la totalidad de la promotora inmobiliaria, opción que descartan.

Este posicionamiento dentro de Neinor ha coincidido en el tiempo con la salida de su hasta entonces socio de referencia Lone Star, el pasado mes de enero. El porcentaje total de Adar Capital en la inmobiliaria está valorado en unos 348 millones de euros en función del actual precio de mercado de Neinor. Como consecuencia de esta toma de control, Adar Capital solicitó que Jorge Pepa y Francis Btesh entraran como consejeros dominicales de la compañía.