El metro cuadrado se encarece 350 € en tres años en Barcelona y cae 44 en Segovia

En 2015, el precio de la vivienda subió por primera vez tras ocho años de caídas. Desde entonces, año tras año y prácticamente mes tras mes, los precios han subido. Pero ¿cómo se ha traducido este incremento en el precio final de la vivienda? Según datos de Sociedad de Tasación, el metro cuadrado es ahora 100 euros, de media, más caro que hace dos años.

Es decir, para una vivienda de 80 metros, en la actualidad pagaríamos 8.000 euros más, mientras que para una de 100 metros, el encarecimiento sería —de media— de 10.000 euros. Así se desprende del 'Informe de tendencias del sector inmobiliario', que muestra cómo en el último año, es decir, durante 2017, se ha acelerado el incremento de precios. De hecho, de esos 100 euros, 63 corresponden a 2017 frente a los 37 de 2016.

Por un piso de 100 metros en Barcelona se pagan 35.000 euros más que hace tres años

En términos porcentuales, el incremento a cierre de 2017 a nivel nacional fue del 4,3%, situándose en 1.532 euros el metro cuadrado, mientras que solo en la segunda mitad de aquel año, el precio medio de la vivienda aumentó un 2,3%.

Sin embargo, aún siguen existiendo importantes diferencias entre mercados. Así, por ejemplo, mientras hay provincias que lideran claramente la recuperación, como Madrid, Barcelona o Málaga, hay otras, como Segovia, Burgos o Álava, donde los precios, desde 2015, aún presentan un balance negativo.

Entre todos estos mercados, sin duda, hay uno que destaca entre los demás. Se trata de Barcelona, donde el precio del metro cuadrado es, en la actualidad, 350 euros más caro que hace tres años. Es decir, por un piso de 80 metros cuadrados, hoy se pagan unos 28.000 euros más que a principios de 2015, mientras que para uno de 100 metros, estaríamos hablando de un desembolso adicional de algo más de 35.000 euros que hace tres años, sin duda un buen pellizco. Barcelona es, además, la provincia más cara para comprar casa. El precio del metro cuadrado se sitúa en 2.405 euros frente a los 2.355 de Guipúzcoa.

También resulta significativo el incremento registrado en Madrid. El metro cuadrado es ahora 250 euros más caro que hace tres años. Lo que significa que para un piso de 100 metros cuadrados deberíamos desembolsar 25.000 euros más que a principios de 2015.

Los datos de Sociedad de Tasación revelan, no obstante, cómo siguen existiendo mercados donde, a día de hoy, todavía resulta más económico comprar casa que hace tres años. Es el caso, por ejemplo, de Segovia. Por un piso de 100 metros, pagaríamos 4.400 euros menos que si hubiésemos decidido comprar en 2015. Situación muy parecida es la que se vive en Burgos, Teruel o Álava, donde la recuperación inmobiliaria aún parece un espejismo. En otras provincias, como Albacete, los precios se han mantenido completamente invariables.

"De nuevo, son tres los mercados que han tirado de la media nacional. Así, por provincias, Barcelona experimentó un aumento anual del 10,2%, seguida de Baleares, con una subida del 7,5%, y Madrid, con el 6,9%. Por el contrario, aún existen mercados que siguen ajustando precios. Es el caso de Teruel, que ha sufrido una bajada del 1,3%, seguida de cerca por Segovia, que cae un 1,1%, y Cuenca, Soria y Zamora, que registraron las tres caídas del 1%", señalan desde la tasadora.

Se acelera la recuperación en mercados al alza

A pesar de estas diferencias territoriales, lo cierto es que en aquellas zonas en clara recuperación, el incremento de precios se ha acelerado en los últimos meses. "La variación positiva experimentada en los últimos cinco semestres confirma la senda de la recuperación de los precios iniciada en 2015. Sin embargo, como ya se ha apuntado anteriormente, lo más significativo es que los porcentajes de aumento son ligeramente superiores a los experimentados en el informe de hace seis meses".

Así, por ejemplo, en los últimos dos años se ha producido una aceleración progresiva en el crecimiento del precio de la vivienda, pasando de un 0,3% anual en el segundo trimestre de 2016 a un 4,3% en el primer trimestre de 2018. "En este sentido, desde Sociedad de Tasación alertamos de una aceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda que habrá que seguir de cerca. Paralelamente, tal y como venimos diciendo desde hace tiempo, la doble velocidad en la evolución de los precios de la vivienda en el territorio nacional, con grandes diferencias entre ciudades, sigue siendo la nota predominante".

Mayor confianza y mayor esfuerzo para comprar

Este mayor incremento de precios se ha producido de la mano de una constante mejora de la confianza en el sector. El índice de confianza inmobiliario de Sociedad de Tasación mantiene en este primer trimestre de 2018 su tendencia al alza, registrando una subida de 0,9 puntos, hasta colocarse en 57,7 puntos sobre un máximo de 100, frente a los 56,8 puntos a cierre de 2017. El índice alcanzó su valor más bajo de la serie histórica, 30,6 puntos, en diciembre de 2012.

Este indicador recoge las previsiones de 700 tasadores repartidos por toda España en torno a las perspectivas (situación de los últimos tres meses) y las expectativas (situación de los próximos tres meses) del mercado inmobiliario español de acuerdo con siete parámetros relacionados con él y, al igual que otros índices, como el de confianza del consumidor en Estados Unidos (Conference Board) o el ICO español, se expresa en puntos. También al igual que en ellos, una cifra por encima o por debajo de 50 puntos permite hablar de recesión o de recuperación.

Por comunidades, Cataluña, Madrid, Canarias, Baleares y Asturias superan los 60 puntos, mientras que Cantabria, Castilla y León y Castilla-La Mancha presentan los valores más bajos, aunque en los tres casos se superan los 50 puntos.

Este incremento de los precios ha tenido un impacto directo sobre el esfuerzo que deben realizar las familias para comprar una casa y que actualmente se sitúa en 7,5 años de sueldo íntegro, ligeramente por encima de los valores registrados en 2016 y 2017. Este indicador se calcula a nivel de comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Baleares continúa siendo la comunidad donde se necesitan más años para acceder a una vivienda (14,9 años), un aumento del 0,6%. Por el contrario, La Rioja es la región donde es más fácil acceder a la vivienda, con 4,8 años de sueldo íntegro, seguida de Murcia, con 4,9 años.

La rentabilidad por alquiler, en aumento

La rentabilidad media del alquiler sigue creciendo. Según Urban Data Analytics (uDA) —socio tecnológico de Sociedad de Tasación—, la rentabilidad media en el alquiler por provincias en nuestro país alcanza el 8,2% en el primer trimestre de 2018, lo que supone un crecimiento anual del 7,6%.

Por provincias, destacan las rentabilidades medias brutas del alquiler durante el primer trimestre de 2018 en Barcelona, con un 8,72%, Lleida, con un 8,45%, y Valencia, con un 8,11%. Por el contrario, las provincias que presentan rentabilidades medias más bajas en el primer trimestre de 2018 son Guipúzcoa, con un 4,93%, seguida de Vizcaya, con un 5,2%, y A Coruña, que también presenta un 5,2%.

En la comparativa anual, destaca el crecimiento de Santa Cruz de Tenerife, Valencia y Sevilla, que presentan unas rentabilidades anuales del alquiler del 16,2%, 16,7% y 17,7% respectivamente respecto al año anterior. Por el contrario, destaca el caso de las Islas Baleares, que presentan una variación anual negativa (-3,2%) del rendimiento de los alquileres, debido principalmente al incremento de los precios de compraventa, muy por encima de los del alquiler.

La opción de compra destinada al alquiler sigue siendo una opción de inversión muy atractiva, siendo Madrid, Valencia y Sevilla las que presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario, a diferencia de Huelva, Ávila y Teruel, que presentan mayor riesgo.