¿Hay deducciones para el alquiler de una vivienda en la playa?: un ejemplo práctico

Imaginemos un particular o una pareja de propietarios de una segunda vivienda que alquila durante unos días, semanas o meses, sin que ello signifique ninguna actividad profesional en el ámbito de la hostelería. Este caso engloba el clásico alquiler de apartamento en la playa, en la montaña, vivienda en la ciudad, casa rural, etc… de particular a particular. ¿Cómo se declaran esos ingresos? Desde Bankinter, proponen un caso práctico.

1.- Periodo durante el que se alquila

Los días en que la vivienda está alquilada deben figurar en la declaración de la renta como "rendimientos del capital inmobiliario". Se declaran los ingresos íntegros, a los que hay que restar los gastos necesarios para su alquiler, pero solo de manera proporcional a los días alquilados. Es decir, si la vivienda ha estado alquilada una cuarta parte del año (tres meses), tendremos que dividir todos esos gastos entre cuatro. Si ha estado 30 días en total, pues podremos deducirnos la duodécima parte de los gastos y así consecutivamente dependiendo del periodo alquilado.

En concreto, se pueden restar de los ingresos el IBI, los intereses de la hipoteca, la tasa de basuras, seguros que cubran riesgos de la vivienda, gastos de comunidad, gastos realizados para lograr el alquiler, como el de agencias mediadoras o anuncios, amortización del inmueble o de los enseres que haya en él siempre que respondan a una depreciación efectiva e incluso los gastos de luz, agua, gas, etc. Los gastos de una agencia intermediaria o de anuncios realizados para lograr el alquiler sí son deducibles en su totalidad.

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E.S.

Ejemplo práctico: vivienda de alquiler vacacional que se alquiló en 2017 en la playa por 1.000 euros al mes durante los tres meses de verano. La vivienda tuvo un coste de adquisición de 120.000 euros, descontando el valor del suelo.

Ingresos

1.- El total de los ingresos durante 2017 seria 3.000 euros.

Gastos

1.- El IBI anual es de 400 euros.

2.- El pago anual de interés por la hipoteca que grava el inmueble es de 1.000 euros.

3.- La tasa de basuras es de 100 euros anuales.

4.- Los gastos de comunidad, de 30 euros mensuales.

5.- El seguro de la casa, de 120 euros anuales.

6.- La comisión de la agencia, de 160 euros.

7.- La amortización por los 12 meses sería el 3% sobre los 120.000 euros de coste de adquisición de la vivienda, 3.600 euros. Según Bankinter, la amortización del inmueble suele olvidarse, pero supone un notable ahorro. Se considera que la amortización cumple el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excede del resultado de aplicar el 3% sobre la base de amortización que es el mayor valor de los dos siguientes: el coste de adquisición o el valor catastral.

Rendimiento neto a declarar

Ingresos de 3.000 euros menos 1.415 euros de gastos. Resultado: 1.585 euros.

.- 100 de IBI (la cuarta parte del importe total).

.- 250 de intereses (la cuarta parte del importe total).

.- 25 de tasa de basuras (la cuarta parte del importe total).

.- 120 de gastos de comunidad (el importe de los tres meses de alquiler).

.- 30 de seguro (la cuarta parte del pago total).

. -160 gastos de agencia (la totalidad).

.- 900 de amortización (la cuarta parte del total).

Se trata de un ejemplo básico al que se podrían añadir otros gastos debidamente justificados y que estén directamente relacionados con el alquiler que se declara, por ejemplo los gastos jurídicos de asesoramiento y redacción del contrato, o algún gasto específico debidamente justificado, como la realización de un viaje para firmar el contrato y hacer entrega de las llaves.

Periodo durante el que no se alquila

Los días que la vivienda no está alquilada y está a disposición de los dueños supondrán una renta imputada por Hacienda por poseer una segunda vivienda. Es decir, también hay que tributar por los días en los que la vivienda ha estado libre. Según el ejemplo anterior, hay que tributar por nueve meses. Cómo:

Se calcula el 1,1% del valor catastral de la vivienda o el 2% si la última revisión catastral se realizó antes de 1994, ese valor se divide entre 12 y el resultado de la división se multiplica por nueve. El resultado de esa operación sería lo que habría que declarar.

Ejemplo:

El valor catastral es de 75.000 euros.

El 1,1% de esa cifra es 825 euros.

Como hemos declarado el alquiler de tres meses, de esos 825 euros se nos imputaría solamente nueve meses. Para saber a cuánto asciende la cifra que nos debemos imputar:

1.- Dividimos 825 entre 12. Esto nos da una cifra de 68,75.

2.- Multiplicamos 68,75 por nueve. Esto nos daría el rendimiento imputable a la segunda vivienda por esos nueve meses que es el que tendríamos que declarar, en este caso 618,75 euros, que tributarían de acuerdo con la escala del impuesto.

Si el inmueble ha estado vacío 36 días, habría que dividir entre 365 días y multiplicar por 36.

Declaración conjunta o separada

Es muy importante también saber que si el inmueble está a nombre de dos personas, todos los cálculos anteriores deben dividirse entre dos y declararse por separado a menos que se haga la declaración de la renta conjunta. Por último, todos estos cálculos se introducen directamente en el Programa Padre, que nos irá guiando si detecta que tenemos más de una vivienda y declaramos que la hemos tenido arrendada.