Gastos hipoteca: Por qué la banca se librará de devolver la mayoría de los gastos hipotecarios. Noticias de Vivienda
POR MENOS DE 2.000 EUROS NO COMPENSA RECLAMAR

Por qué la banca se librará de devolver la mayoría de los gastos hipotecarios

Aunque hay entre seis y ocho millones de hipotecados, la inmensa mayoría no reclamará la devolución de los gastos hipotecarios

Foto: Foto: Corbis.
Foto: Corbis.

Los bancos no tendrán que devolver a sus clientes hipotecados el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Así lo dictaminó ayer el Tribunal Supremo, una decisión que tiene una gran importancia para el sector financiero en su conjunto, puesto que podrá evitar, a diferencia de lo que sucedió con las cláusulas suelo, indemnizaciones millonarias.

Y es que, aunque ni el Banco de España ni la Asociación Hipotecaria Española (AHE) ofrecen datos sobre el número de hipotecas que hay actualmente en España —solamente dan el saldo vivo gestionado—, las asociaciones de consumidores y afectados cifran la cantidad entre seis y ocho millones de hipotecados. Sin embargo, tal y como coinciden en señalar todos los expertos consultados, la inmensa mayoría de afectados no reclamará la devolución de los gastos hipotecarios. ¿Por qué?

El AJD representa, aproximadamente, un tercio de los gastos hipotecarios totales que debe asumir quien contrata una hipoteca. Para que nos hagamos una idea, para un préstamo de 160.000 euros, según los cálculos de Finect, el impuesto supone un desembolso aproximado de 1.800 euros. El gasto derivado del notario, registro y gestoría, sobre el que el Supremo no se ha pronunciado en esta ocasión, suma 1.665 euros.

En total, casi 3.500 euros si se incluye el impuesto, pero poco más de 1.600 si este se excluye del cálculo, y aún menos (1.210 euros), si tampoco se tiene el cuenta el gasto de gestoría, ya que no todos los despachos recomiendan incluirlo en la demanda, al entender que no es un requisito imprescindible para que la operación quede inscrita en el registro, aunque venga impuesta por la entidad. "A partir de 2.000 euros de gastos, como mínimo, empieza a compensar reclamar", señalan desde Lean Abogados.

"La reclamación judicial no va a ser rentable para los despachos de abogados ni para los propios clientes. Al quedar exento de devolución el AJD, que suponía el grueso de los gastos hipotecarios, las costas no van a ser suficientes para cubrir los honorarios de los abogados. De hecho, el cliente podría ver cómo la cantidad reclamada se va solamente en pagar dichos honorarios", coinciden en señalar diferentes abogados a El Confidencial, quienes aseguran que la opción más plausible será que "aquellos afectados que ya tienen cláusula suelo reclamen en el mismo procedimiento los gastos hipotecarios".

¿Cuánto puede costar reclamar dichos gastos? Difícil de saber, ya que no todos los despachos de abogados cobran de la misma manera a sus clientes. Unos cobran de las costas, otros un porcentaje sobre el dinero reclamado —los porcentajes pueden variar mucho de un despacho a otro— y otros bufetes cobran tanto de las costas, si la banca resulta condenada, como del importe total reclamado.

No habrá un decreto de gastos hipotecarios

Por otra parte, los expertos consultados aseguran que no se establecerá un procedimiento extrajudicial como sí se hizo con las cláusulas suelo debido, precisamente, a que no se prevé una avalancha de demandas. "Podrían producirse acuerdos individuales porque a algún banco le interese retener a un cliente determinado o quiera venderle algún otro producto a cambio de dicha devolución, pero no veremos un decreto similar al que se aprobó con las cláusulas suelo", aseguran fuentes parlamentarias consultadas por El Confidencial.

No se prevé una avalancha de reclamaciones, ya que solo a partir de 2.000 euros de gastos, como mínimo, empieza a compensar reclamar

"Las cantidades que se reclaman en este tipo de procedimientos son muy inferiores a las que se piden por las cláusulas suelo. Por eso consideramos que, aunque sean millones los afectados por el pago de gastos de notaría y registro de sus préstamos hipotecarios, el Gobierno no se va a ver tan presionado como para poner en marcha un mecanismo de devolución automática de ese dinero", explica Guadalupe Fernández-Blanco, letrada de Lean Abogados.

"La mayoría de entidades financieras siguen inmersas en multitud de procedimientos judiciales en los que son condenadas a devolver a sus clientes el dinero indebidamente cobrado por la aplicación de diversas cláusulas abusivas. Si no devuelven el dinero por iniciativa propia, ganan tiempo para ir haciendo frente a sus pagos de manera paulatina", añade esta abogada.

Esperar a la sentencia y acudir a Europa

No obstante, Guadalupe Fernández-Blanco recomienda a todas aquellas personas que no hayan iniciado ya una reclamación "que esperen a que se publique el texto completo de la sentencia para conocer con exactitud los conceptos que sí estarán obligados a devolver los bancos. Lo mejor para aquellos que sí hayan iniciado una reclamación judicial es mantener la calma y dejar que el procedimiento continúe su curso legal".

Respecto a la posible prescripción de la reclamación, aclara: "Partimos de la base de que estamos ante una cláusula que ya en el año 2015 fue considerada abusiva por el Tribunal Supremo. La abusividad de la cláusula conlleva la nulidad de pleno derecho de la misma y, por tanto, su imprescriptibilidad. Es decir, no hay límite temporal para iniciar la reclamación".

La abusividad de la cláusula conlleva la nulidad de pleno derecho de la misma y, por tanto, su imprescriptibilidad

Por otra parte, tal y como reconoce Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), no descartan acudir de nuevo a Europa, como ya sucedió con las cláusulas suelo y las hipotecas multidivisa. “La última palabra la tendrá otra vez Europa. Las directivas europeas y las recientes sentencias del TJUE inciden en que las consecuencias de la nulidad de una cláusula abusiva deben tener carácter disuasorio. Yo comprendo que el impacto económico en los bancos y el aumento de la litigiosidad puede haber pesado en esta sentencia, pero los magistrados se han equivocado”.

Y añade: "Nadie duda que el art. 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dice que el impuesto lo debe pagar el prestatario. Ahora bien, si este gasto está incluido en una cláusula en la que se obliga al cliente a pagar todos los gastos, incluso los que por ley no le corresponden, la cláusula debe ser declarada nula y el banco asumir el coste total de esta nulidad. Así lo establecía la sentencia de diciembre de 2015 que ahora se echa por tierra”.

Demanda colectiva

La última opción que les queda a miles de hipotecados, es la vía colectiva. Precisamente desde Asufin han presentado tres acciones colectivas, las tres admitidas a trámite, contra prácticamente todo el sistema financiero español. El objetivo, no saturar un solo juzgado con una única macrodemanda que previsiblemente tardará años en obtener un fallo firme, pero además, a muchos clientes puede compensarles económicamente sumarse a una acción colectiva que presentar acciones a título individual, debido, como se ha dicho antes, a que las cantidades reclamadas, en algunos casos son muy pequeñas.

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