Cinco cosas que debes saber si vas a comprar o vender una casa en bitcoins

El uso de divisas digitales ha experimentado un auténtico ‘boom’ en los últimos meses y la más popular del mundo, el bitcoin, empieza a ser moneda de cambio también para comprar inmuebles. Hace apenas unos días contábamos que un particular había puesto a la venta un chalet en Tenerife y valorado en 45 bitcoins (450.000 euros). La transacción solamente podía hacerse en esta criptomoneda, pero ¿qué ventajas o inconvenientes puede tener el uso de este medio de pago para ambas partes?, ¿existe riesgo para comprador o vendedor? Son varios los interrogantes que surgen ante este nuevo tipo de operaciones.

1.- Cómo se compra casa con bitcoins?

A la hora de cerrar una operación de estas características hay que tener en cuenta una serie de factores, ya que a pesar de que es legal realizar compraventas en bitcoins, es obligatorio documentar la operación en euros ante la Agencia Tributaria. ¿El motivo? Evitar el blanqueo de dinero. Antes de nada, el comprador de la vivienda debe probar el origen de la criptomoneda con la que va a pagar ya que el bitcoin no ha sido emitido por ningún banco central.

Es obligatorio que la operación se formalice debidamente ante un notario para evitar cualquier tipo de problema fiscal o penal

"Pese a la creencia de muchos, este tipo de transacciones son realmente sencillas. Lo único que debe existir es un acuerdo entre comprador y vendedor sobre la cantidad de bitcoins por la que se cerrará esa operación", explican desde fotocasa. "El siguiente paso pasaría por convertir a euros la moneda digital. Existen infinidad de plataformas dedicadas a ello. Posteriormente entregará los bitcoins al vendedor, eso sí, siempre ante notario, que deberá hacer constar en la escritura el precio pagado en euros".

Es obligatorio que la operación se formalice debidamente ante un notario para evitar cualquier tipo de problema fiscal o penal. Además, en el contrato de la compraventa se tiene que especificar que la vivienda se ha adquirido con bitcoins y el valor escriturado tiene que coincidir con el precio pagado por el comprador.

2.- Se pagan los mismos impuestos

El hecho de pagar en bitcoin no afecta a las obligaciones fiscales tanto del comprador como del vendedor de la vivienda. Las compraventas de inmuebles están gravadas con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (en caso de que la casa sea usada) o IVA (para las viviendas nuevas). Pagar en criptomonedas no exime a comprador y ni al vendedor de tener que hacer frente a estos tributos.

También habrá que prestar especial atención al incremento patrimonial derivado de este tipo de operaciones. Una persona que tenga 100 000 euros en bitcoins y decida adquirir con ellos una residencia valorada en 150.000 tendrá que declarar de manera obligatoria la correspondiente ganancia patrimonial. Lo mismo sucede con el vendedor, que al desprenderse de su vivienda puede obtener un beneficio por el intercambio. Si es así, también deberá incluir esa ganancia patrimonial en la declaración de la renta.

3.- Gran volatilidad: ventaja e inconveniente

La volatilidad de la cotización del bitcoin es la gran ventaja y el gran inconveniente de aceptar criptomonedas como método de pago. Para que nos hagamos una idea: en diciembre de 2017, momento en que el bitcoin alcanzó su máximo histórico, llegó a cotizar a 19.800 dólares para posteriormente desplomarse hasta poco menos de 10.000.

Es decir, el vendedor podría tener que hacer frente a una hipotética depreciación del bitcoin, pero también a una apreciación del mismo que le obligaría a pagar impuestos por incremento de patrimonio. Eso sí, el hecho de que el intercambio de bitcoins a euros o de euros a bitcoins no esté sujeto a IVA, como sucede con el intercambio de divisas en general, ha provocado que muchos inversores en criptomonedas hayan ideado fórmulas para pagar precios superiores a los realmente escriturados. Esta práctica, que se da independientemente de la moneda con la que se pague una vivienda, supone un fraude por parte del comprador y del vendedor, apuntan desde fotocasa.

4.- Poco o ningún riesgo para el comprador

El riesgo que asume el comprador es mucho menor o incluso inexistente que el del vendedor. Según el comparador financiero HelpMyCash.com y el portal inmobiliario habitaclia, "por norma general, los propietarios de viviendas en venta que aceptan esta divisa electrónica ofrecen esta opción como una ventaja añadida. Es decir, los inmuebles tienen un precio fijado en euros, pero se permite pagar también en bitcoins. Por tanto, si se quiere efectuar la compraventa en bitcoins, habrá que acordar un día para fijar el tipo de cambio y determinar cuál sería el coste de la casa en bitcoins".

El vendedor podría tener que hacer frente a una hipotética depreciación del bitcoin, pero también a una apreciación del mismo que le obligaría a pagar impuestos por incremento de patrimonio

Quien adquiere la vivienda no asume ningún tipo de riesgo, puesto que la transacción es una compra corriente con la salvedad de que se efectúa en otro tipo de moneda. Eso sí, si le genera un beneficio, es decir, si el valor del inmueble es superior a lo que le costaron los bitcoins cuando invirtió en esta criptomoneda, tendrá que declarar la ganancia patrimonial, recuerdan estos expertos.

No obstante, puede ocurrir que el precio de la vivienda sí esté fijado previamente en bitcoins. En estos casos, el comprador sí asume algo de riesgo en la operación, aunque también es cierto que le puede salir a cuenta si se dan ciertas circunstancias. Así, si se efectúa la adquisición en un momento en el que el valor de la criptomoneda cotiza a la baja y posteriormente este sube, la inversión habrá sido provechosa. En cambio, si el valor de la divisa baja mucho tras la adquisición, el nuevo propietario habrá pagado más que si hubiera decidido esperar un tiempo.

5.- El vendedor es el que ‘se la juega’

Quien realmente se arriesga en este tipo de transacciones es el vendedor, pues la fluctuación a la baja o al alza del bitcoin tras efectuar la compraventa determinará el éxito o el fracaso de la operación. "De este modo, si el valor de esta criptomoneda cotiza al alza una vez realizada la venta, este habrá ganado dinero, mientras que si desciende, la inversión no le habrá salido a cuenta", apuntan desde HelpMyCash.com y habitaclia.

Imaginemos, por ejemplo, que nos compran una casa por 25 bitcoins en un momento en el que estos cuestan 100.000 euros. Si la cotización de esta divisa electrónica baja un 20% al cabo de unos días y decidimos vender nuestros bitcoins, habremos perdido 20.000 euros. En cambio, si su valor sube un 20 %, al vender nuestras criptomonedas obtendremos un beneficio de 20.000 euros.