Pista de 'running', piscina olímpica y 3.000 vecinos... La mayor urbanización de España

Es, con toda probabilidad, la urbanización de viviendas en altura más grande jamás construida en España. Ni siquiera durante los años del 'boom', cuando se cometieron las mayores locuras y extravagancias inmobiliarias, llegó a diseñarse un proyecto que contemplase una comunidad de propietarios que cuando se culmine contará con más de 3.000 vecinos. Un barrio en toda regla que supondrá una inversión de 100 millones de euros para sus impulsores.

La megaurbanización en cuestión es obra de Aedas Homes, promotora cotizada puesta en marcha por el fondo norteamericano Castlelake, que fue precisamente el artífice de la compra de los terrenos sobre los que se levantarán las 1.046 viviendas que componen el proyecto —las mismas unidades que ha vendido la compañía en todo 2017— y que estarán repartidas en siete torres cuyos habitantes compartirán todas las zonas comunes de la urbanización, que, como la misma, también son a lo grande: una pista para correr, una piscina olímpica de 1.000 metros cuadrados, seis pistas de pádel, un campo de fútbol sala, una pista polideportiva, un club social y un enorme jardín privado de 33.000 metros cuadrados. Los gastos de comunidad, eso sí, serán muy similares a los de cualquier otra urbanización, unos 80-90 euros al mes.

"Es difícil recordar un proyecto de estas dimensiones", señala Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). "Isla Canela, de Pryconsa, hizo 4.000 viviendas, por poner un ejemplo. También fueron muy llamativos en cuanto a volumen los de Polaris World, Marina d'Or o La Zagaleta. Incluso Seseña o Valdeluz, pero es cierto que es difícil, por no decir imposible, encontrar ejemplos de una urbanización con tantos vecinos y tantas zonas comunes".

Ni Madrid ni Barcelona... Sevilla

Lo llamativo del proyecto, además de su tamaño, es su ubicación, puesto que no se encuentra en ninguno de los grandes mercados inmobiliarios de España. No está ni en Madrid ni en Barcelona. Ni siquiera en Alicante o en Baleares, sino en Sevilla, que hasta hace apenas un año estaba fuera del radar no solo de los promotores, sino de los grandes fondos de inversión.

Para entender la situación de este mercado, hay que remontarse a más de dos décadas atrás. "Durante el ciclo de bonanza económica se revisó el Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla, lo que se tradujo en falta de suelo finalista y un auténtico parón inmobiliario con la consecuente subida de precios de la vivienda. Cuando el sector pujaba al alza no había suelo sobre el que construir, así que cuando estalló la burbuja, el mercado se paralizó hasta tal punto que, desde 2007-2008 no se construye nada. Durante 10 años las grúas desaparecieron de Sevilla", recuerda Diego Chacón, director territorial en Andalucía de Aedas Homes.

Con la aprobación del Plan General en el año 2006, la situación cambió. Sin embargo, por aquel entonces, y con cuatro años de tramitación por delante, la burbuja estalló. Cuando la recuperación se produjo, Sevilla no era un mercado a invertir. Ese privilegio se lo llevaban Madrid o Barcelona, fundamentalmente. Fue entonces cuando Castlelake se fijó en este inmenso solar, que se benefició del nuevo Plan General, por la oportunidad que se presentaba con la demanda de clase media que había sido expulsada completamente del mercado. El vendedor, un promotor local: Gabriel Rojas.

¿Cuánto cuestan las viviendas en cuestión?

"Cuando estudiamos el suelo para su compra se hizo un estudio de demanda y comprobamos que había una demanda no atendida. Había un perfil de 30 a 45 años que buscaba vivienda de obra nueva, de alta calidad entre los 120.000 y 150.000 euros, de dos, tres y cuatro dormitorios, con buenas zonas comunes", apunta Chacón, quien explica que los precios de la primera fase parten de 111.000 euros —garaje y trastero incluidos—, en torno a unos 1.250-1.300 euros el metro cuadrado, un precio muy competitivo si tenemos en cuenta que la segunda mano en la zona se mueve en torno a los 1.500-1.600 euros.

La compra se cerró en 2015 —fuentes del mercado señalan que la transacción pudo ascender a 30 millones de euros, unos 350 euros el metro cuadrado—, y a finales de 2016 el solar estaba urbanizado y recepcionado por el Ayuntamiento de Sevilla. Es decir, estaba listo para empezar a construir. La estrategia de Aedas pasa por ejecutar el proyecto por fases. La comercialización de la primera torre ya ha arrancado. Se trata de la primera fase, 79 viviendas de tres y cuatro dormitorios principalmente, vendida prácticamente en su totalidad y que se entregará en 2019. En noviembre arrancará la segunda fase de esta primera torre, mientras que para después del verano estará el proyecto de la segunda torre.

El principal atractivo de la urbanización, con una superficie total de 72.500 metros cuadrados —115.000 de edificabilidad—, son los 33.000 metros cuadrados de parque privado, cuya ejecución ha concluido. El Plan General ya contemplaba un gran espacio privado de zonas verdes que Aedas ha decidido que compartan todos los vecinos.

Cada una de las torres tendrá su propia comunidad de vecinos con sus presidentes, vicepresidentes y secretarios respectivos, encargados de tratar los asuntos de su portal, pero al mismo tiempo habrá una 'supra comunidad' con otro presidente que deberá gestionar y tomar las decisiones que correspondan o afecten, precisamente, al conjunto de las zonas comunes.