Desde el 1-O no se ha cerrado ninguna transacción hotelera en Barcelona

Los efectos de la crisis catalana ya son palpables. Tanto los precios de la vivienda nueva como los alquileres han registrado caídas en el último trimestre del año ante el frenazo en las transacciones y la incertidumbre política. Pero no solo se ha visto afectado el mercado minorista: durante los tres últimos meses del año, han sido muchos los inversores —especialmente internacionales— que han tachado Cataluña, y en concreto Barcelona, de su lista de mercados en los que invertir.

Los datos habla por sí solos. A pesar de que en 2017 la inversión hotelera en España ha batido todos los récords, hasta rozar la cifra de los 4.000 millones, lo cierto es que desde el referéndum ilegal del pasado 1-O no se ha producido ninguna transacción hotelera en la Ciudad Condal. Así lo refleja el informe a cierre de 2017 sobre el sector que anualmente elabora la consultora Irea, que muestra además cómo la crisis política en Cataluña ha tenido un impacto positivo sobre el mercado madrileño.

"Durante los tres últimos años, Madrid ha batido a Barcelona respecto a la inversión hotelera debido, primero, a la moratoria impuesta por Ada Colau y, posteriormente, por la incertidumbre generada por la situación política en Cataluña", señala Miguel Vázquez, socio de Hoteles de la firma. La inversión en la capital de España se situó el año pasado en 637 millones de euros frente a los 422 millones de Barcelona, es decir, un 50% más.

Irea ha sido testigo directo en el impacto de la crisis sobre el sentimiento inversor. "Acabamos de arrancar un proceso de venta de un hotel en Barcelona y la respuesta entre los inversores no ha sido la misma que recibimos cuando sacamos el hotel Hilton Barcelona", comenta Vázquez, al tiempo que considera que "todo lo que está sucediendo tiene efectos muy negativos para Cataluña pero muy positivos para Madrid".

Según Vázquez, "en Barcelona, todas las transacciones se produjeron antes de septiembre. Tan solo alguna se cerró con posterioridad, pero se había comenzado a negociar antes;, después del 1-O no se ha cerrado ninguna".

A pesar de la incertidumbre catalana, lo cierto es que a nivel nacional se han batido todos los récords, incluso se ha duplicado el dato más alto del ciclo anterior. Así, entre enero y diciembre se invirtieron 3.907 millones, frente a los 2.184 millones del año anterior, o los 1.780 millones registrados en 2006, el último gran año antes del actual 'boom'.

"Este año, España bate el récord de 2015, cerrando con el año con una inversión de 4.000 millones de euros, un 80% por encima del año anterior. En este volumen juega un papel destacado un impresionante último trimestre, con 1.462 millones invertidos, que hace que, con bastante probabilidad, desbanquemos a Alemania en el segundo puesto de inversión hotelera a nivel europeo", señala el socio de Irea.

4.000 millones en todo 2017

Esos casi 4.000 millones de euros incluyen tres partidas. Por un lado, 3.429 millones en transacciones de hoteles existentes, un 72,8% por encima del nivel registrado en 2016. Otros 381 millones en transacciones de inmuebles para su reconversión hotelera, lo que supone un aumento del 119,2% respecto a un año antes, y, por último, 97 millones en compra de suelo para el desarrollo de hoteles, el triple que un año antes, si bien, en 2016, se realizaron tres ventas frente a las 12 del año pasado, mientras que en 2015 no se vendió ningún suelo para uso hotelero. Por otro lado, la cifra global excluye las inversiones en carteras de deuda que, si bien alcanzaron los 769 millones de euros, un 7% más respecto a 2016, no se ha conseguido superar la cifra récord de 2014, cuando se transaccionaron algo más de 1.000 millones.

La operación más destacada fue la venta de Banco Sabadell a Blackstone de su filial hotelera HI Partners por 630 millones, tras descartar el banco su planes de salida a bolsa. También destacó la compra, por parte de Hispania, del 24% de su filial Bay Hoteles & Leisure (BAY), en manos del Grupo Barceló. Por este porcentaje, por el que la socimi pasó a controlar el 100% de BAY, desembolsó 230 millones de euros.

Respecto a las ventas que tuvieron como protagonistas un activo hotelero concreto, destaca, por ejemplo, la venta del Hilton Diagonal Mar a AXA Reim por 145 millones de euros, o la compra de JV Meliá-Starwood por parte de Lonfon & Regional por 230 millones. Sin olvidar operaciones tan mediáticas como la venta del 50% del Complejo de Canalejas por parte del Grupo Villar Mir a Mark Scheinberg por 150 millones o del Edificio España por parte de Trinitario Casanova a Riu Hoteles por 145.

'Boom' de hoteles vacacionales

En cuanto a la tipología de los activos, en 2017 la inversión en hoteles vacacionales superó ampliamente al segmento urbano (69% frente a 31%), recuperándose la tendencia de 2014 y 2015, lo cual se explica principalmente por la concentración de los principales portfolios transaccionados en el segmento vacacional (86% del total de las habitaciones). De hecho, uno de los mercados más potentes y atractivos durante los últimos años ha sido Canarias, un mercado que funciona los 365 días del año, donde Vázquez comienza a ver cierto calentamiento de precios. Las islas mantienen su hegemonía como destino favorito de la inversión, acumulando 939 millones de euros, lo que supone el 27% del volumen total.

"Para que nos hagamos una idea, en Canarias, el precio medio en 2017 ha sido de 152.000 euros por habitación, mientras que la media en España es de 119.000 euros", señala el directivo de Irea en referencia a la compra, por parte de HI Partners, de tres hoteles propiedad de Lopesan en Gran Canaria por 104 millones de euros. "Eso sí,", aclara Vázquez, "se trataba de una cartera muy buena, con muchos activos reposicionados".

Precisamente la fuerte inversión realizada en la rehabilitación, mejora y reposicionamiento de los activos hoteleros ha disparado en un 40% el precio medio que se paga por una habitación hotelera en España, que ha pasado de los 85.000 euros en 2015 a los 119.000 en 2017. El volumen total de inversión durante los tres últimos años asciende a 3.000 millones de euros, mientras que Irea ha contabilizado al menos otros 4.000 millones de inversión en proyectos a corto plazo.

Respecto al perfil inversor, destaca la predominancia de inversores internacionales de tipo institucional en este tipo de operaciones. En cuanto al origen y perfil del capital invertido, es especialmente relevante el papel que han jugado los inversores internacionales desde el lado del comprador. En 2017, más del 60% de la inversión fue internacional (2.379 millones). Los fondos de inversión han aportado el 49% de la inversión total de origen internacional mientras que los REIT y socimis han perdido peso en el mercado, anotando el 12% del volumen invertido frente al 29% materializado en 2016.

Perspectivas para 2018

“Al igual que 2017, el presente año comienza con una fuerte inercia de operaciones en estado avanzado de negociación que, de materializarse, podrían concentrar unos 600 millones de euros de inversión en el primer trimestre de 2018", señala Miguel Vázquez.

“Por tanto, desde Irea, consideramos que la actividad de inversión hotelera seguirá siendo muy elevada en 2018, si bien el efecto de la incertidumbre en Cataluña hará muy difícil reeditar unos datos de inversión similares a los de 2017”.

Las buenas perspectivas del mercado de inversión se asientan además en otras variables como el atractivo del 'destino España' para los inversores internacionales, la abundante liquidez de los mercados de capitales destinada a la inversión en 'real estate' o la fuerte presión compradora que motivará a vender a los propietarios de activos hoteleros, especialmente a grupos hoteleros de carácter familiar que se enfrenten a situaciones de cambio generacional.

Con respecto a la actividad de compra de deuda hotelera, Vázquez considera “que en 2018 se producirá una ralentización en este tipo de operaciones, si bien seguirán materializándose transacciones con origen en las intensas compras de deuda hotelera realizadas en los últimos años”.