Locura por el suelo en Madrid: una subasta de Adif consigue calentar el precio un 80%

Ha sido, sin lugar a dudas, el ejemplo más evidente del calentón de precios que está experimentando el suelo finalista en Madrid. Adif acaba de dar por concluida la subasta de unos terrenos en Dehesa Vieja, en San Sebastián de los Reyes, que arrancó a principios de octubre. El precio de salida fue fijado en 9 millones de euros y finalmente ha conseguido por ellos 16,3 millones, es decir, un 80% más de lo inicialmente previsto.

El solar, con una superficie edificable de 10.500 metros cuadrados, despertó el interés de buena parte del sector promotor, puesto que se encuentra en una de las zonas de mayor demanda y expansión dentro de la Comunidad de Madrid. Hasta 13 promotoras acudieron a la primera subasta convocada el pasado 3 de octubre. Entre ellas, lo más granado del sector.

Desde Gestilar, hasta Amenábar Promociones, pasando por una renovada Acciona Inmobiliaria o Pryconsa. También acudieron Monthisa, Aelca, la cotizada Neinor Homes, Procisa o Solvia. Y entre todas ellas, una cooperativa, SS de los Reyes Sociedad Cooperativa, del grupo Asentis que, tras un mano a mano con la inmobiliaria de la familia Entrecanales durante el último mes, ha conseguido finalmente hacerse con el codiciado solar. Y es que las cooperativas, tras un par de años en un segundo plano, han vuelto con fuerza al mercado y vuelven a demostrar que son capaces de llegar, económicamente hablando, allí donde el promotor tradicional no puede o no quiere hacerlo.

La subasta de Adif es un claro ejemplo. SS de los Reyes Sociedad Cooperativa se ha impuesto con una oferta de 16,3 millones de euros, frente a los poco más de 16 millones que estaba dispuesta a pagar Acciona Inmobiliaria y que supone un precio de repercusión del suelo de 1.550 euros el metro cuadrado, demasiado elevado, a ojos de buena parte de los interesados que tiraron la toalla a mitad de camino y que tenían marcado como precio tope en torno a 1.200 euros.

Para que nos hagamos una idea, el precio pagado por la cooperativa, tal y como muestra la tabla adjunta, implica que las futuras viviendas que allí se construyan deberán venderse en torno a 2.400 euros el metro cuadrado, unos 2.900 si dicha oferta hubiera sido presentada por un promotor, que debe incluir su margen para que al vender las viviendas le salgan las cuentas y no acabe perdiendo dinero.

"Pagar 1.200 euros el metro cuadrado era un precio razonable, pero superar los 1.500 euros es una locura", explica una de las promotoras que ha participado en la subasta y que pide mantener el anonimato. "La oferta de Asentis, al tratarse de una gestora de cooperativas se puede defender, pero para una promotora tradicional sería una locura comprar a esos precios porque el problema es que los terrenos no dejan de estar en San Sebastián de los Reyes. Hay que tener en cuenta que las viviendas contempladas en el ámbito son grandes, entre 130 y 140 metros y si superamos los 400.000 euros para una piso de tres dormitorios, por mucho recorrido alcista de precios que haya, las familias de clase media empiezan a tener limitaciones de financiación y problemas, por tanto, para comprar esas casas", añaden desde otra promotora que acudió a la puja.

No es la única operación de suelo que ha comenzado a hacer saltar las alarmas. Desde hace meses, el mercado está asistiendo a ventas de terrenos finalistas a precios impensables hace apenas un par de años. La Mutualidad de la Policía (Mupol) conseguía vender recientemente tres parcelas de suelo urbano consolidado -es decir, listo para construir- en torno a 2.250 euros el metro cuadrado a otra gestora de cooperativas, Gesvieco, que ha puesto sobre la mesa entre 40 y 42 millones de euros por los 5.500 metros cuadrados que suman los terrenos. Un precio que promotoras tradicionales y conservadoras como Pryconsa o Vía Célere no estaban dispuestas a pagar.

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E.S.

También Gestilar y con el respaldo financiero de Morgan Stanley, compraba a Trinitario Casanova varios solares en Valdebebas "a precio de oro". Según las fuentes consultadas, la compañía que preside Javier García-Valcárcel habría puesto sobre la mesa del empresario murciano unos 1.500 euros el metro cuadrado de repercusión por uno de los escasos terrenos al norte de Madrid.

Para que nos hagamos una idea, hace 24 meses, según datos de Foro Consultores, se pagaba a 800 euros por metro cuadrado edificable. Es decir, en dos años se ha duplicado el precio del suelo. Este precio de repercusión, supone que el precio de las viviendas para el usuario final ha pasado de unos 2.300 euros por metro cuadrado a 3.100.

Operación Calderón, la próxima gran operación

Sin embargo, si hay una operación que puede batir todos los récords son los suelos que posee el Atlético de Madrid junto al Estadio Vicente Calderón. Por esos terrenos, el club rojiblanco pide unos 200 millones de euros, es decir, en torno a 3.500 euros el metro cuadrado, lo que daría lugar a viviendas a 6.000 euros el metro cuadrado, muy por encima del precio de la zona, que se mueve entre 3.000 y 4.000 euros y de lo que los interesados están dispuestos a pagar. Los interesados ya han presentado las ofertas vinculantes, ahora solo falta que el club rojiblanco decida al mejor postor.