Hipotecas: 2017, el año de la revolución de las hipotecas a tipo fijo. Noticias de Vivienda
CUATRO DE CADA DIEZ HIPOTECAS FIRMADAS

2017, el año de la revolución de las hipotecas a tipo fijo

Sin duda, 2017 pasará previsiblemente a la historia como el año en el que las hipotecas a tipo fijo irrumpieron definitivamente en el mercado español

Foto: 2017, el año de la revolución de las hipotecas a tipo fijo (iStockphoto).
2017, el año de la revolución de las hipotecas a tipo fijo (iStockphoto).

Sin duda, 2017 pasará previsiblemente a la historia como el año en el que las hipotecas a tipo fijo irrumpieron definitivamente en el mercado español. Cuatro de cada diez préstamos para adquirir una vivienda se firman actualmente a un interés fijo, algo que hasta hace apenas dos años parecía impensable puesto que estas hipotecas eran un producto totalmente residual —y muy caro—, dentro de la oferta hipotecaria de la banca.

El punto de inflexión se produjo en 2016, cuando el tipo fijo pasó de presentar el 7,4% a casi el 28% de las hipotecas firmadas en un entorno de tipos de interés en mínimos históricos, mientras que el año de su consolidación ha sido este 2017. Sin embargo, según los expertos consultados por El Confidencial, no parece que el ejercicio que está a punto de terminar vaya a suponer un avance significativo para este tipo de productos debido a una más que previsible subida de los tipos de interés a finales de 2018.

"2018 va a ser el último año con los costes de financiación tan bajos", señalaba recientemente Jesús Amador, analista inmobiliario de Bankinter. Esta entidad prevé las primeras subidas de tipos a comienzos de 2019. Y este cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) se trasladará a las hipotecas a tipo fijo.

"A medida que la banca empiece a detectar subidas en los tipos de interés, las hipotecas a tipo fijo dejarán de ser tan atractivas como lo han sido hasta ahora", señala Pau A. Monserrat, economista de FuturHipotecas.com quien prevé, al mismo tiempo, unos menores diferenciales en el tipo variable.

La oferta hipotecaria actual incluye intereses muy por debajo a los que ofrecía la banca hace apenas dos o tres años, lo que ha llevado a buena parte de los futuros hipotecados a decantarse, casi de manera mayoritaria por el tipo fijo. Hasta diciembre, al menos una decena de entidades ofrecían intereses por debajo del 2,3%, según Credimarket. A tipo variable, los productos más atractivos ofrecen euríbor +0,85% -0,90% con bastante vinculación, tal y como muestra la tabla inferior.

"Con los tipos de interés tan bajos, y aún con las heridas cicatrizando por las sentencias sobre cláusulas suelo, en 2018 las hipotecas a tipo fijo seguirán creciendo y su peso relativo en el conjunto del saldo vivo también. Lo cierto es que las ofertas son muy atractivas", apunta Luis Javaloyes, consejero delegado de Agencia Negociadora. No obstante, la previsible subida de tipos parece que impedirá que durante 2018 se alcance el equilibrio entre el fijo y el variable.

Mayor acceso al crédito de las familias

Por otro lado, a pesar de que la banca seguirá mirando con lupa al cliente, las posibilidades de acceder a una hipoteca mejorarán para muchos potenciales compradores de vivienda. "2017 ha sido el año de la hipoteca con ahorros. Acceder a financiación al 100% más gastos ha sido algo excepcional durante 2017, aunque no será generalizado y aunque los hipotecados seguirán necesitando ahorros para poder comprar casa e hipotecarse, los criterios de la banca se van a relajar", augura Monserrat. En su opinión, "alguien que aporte los gastos o casi todos los gastos, podrá previsiblemente conseguir financiación sobre el 100% del precio de compra".

Una previsión que comparte Javaloyes. "Vaticinamos que muy pronto vamos a volver a ver hipotecas por el 100% de la tasación más gastos. Será la constatación del punto de inflexión en las políticas de riesgos de las entidades".

"Para 2018 estimamos que el número de hipotecas suscritas siga creciendo, y que lo haga con fuerza, aunque aún lejos de los niveles previos a la crisis, tanto en número como en volumen de crédito. Para ello, por fuerza, los criterios de concesión de crédito hipotecario se relejarán progresivamente a lo largo del ejercicio", apunta Javaloyes.

De hecho, aunque a lo largo de 2017 la concesión de hipotecas ha registrado fuertes incrementos interanuales —superiores al 10% e incluso por encima del 20% algunos meses—, lo cierto es que el mercado aún se encuentra a años luz de las cifras del 'boom'. De hecho, aproximadamente en la actualidad se firman tres veces menos de hipotecas que en los máximos de 2008.

Aunque en 2017 la concesión de hipotecas ha registrado fuertes incrementos el mercado aún se encuentra a años luz de las cifras del 'boom'


Además, a pesar de este incremento, lo cierto es que desde 2008 se registra una caída constante del saldo hipotecario vivo gestionado por los bancos y sobre el que se sustenta buena parte de los ingresos de las entidades. Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), las entidades han pasado de gestionar más de un billón de euros en hipotecas a menos de 600.000 millones, con el consecuente impacto que tiene sobre sus márgenes.

Según Pau A. Monserrat, ambas cifras tenderán a equilibrarse, si bien reconoce que el sobreendeudamiento de las familias sigue siendo muy elevado, por lo que aún se está produciendo el desapalancamiento de las familias que "ante una subida del euríbor seguirían sufriendo". Además, a esto se suma el hecho de que los importes de las hipotecas que se firman en la actualidad también son menores que hace una década. Es decir, al mismo número de hipotecas, el importe total financiado sería mucho menor.

Ante esta situación, los expertos prevén que se intensifique la guerra entre las escasas entidades financieras que han sobrevivido a la crisis por hacerse con clientes solventes. "La demanda es mucho más inteligente que en el pasado y ya no es tan fiel. Ya no se hipotecan con el mismo banco de sus padres o donde tienen la nómina. Han aprendido bastante de la crisis y tienen mayor cultura financiera por lo que comparan la oferta hipotecaria, se fijan mucho en la vinculación, en las primas de los seguros... El cliente elige al banco que ya no tiene el poder en sus manos", añade Monserrat.

"En Agencia Negociadora ya adelantamos que la actual guerra comercial llegaría y ahora prensamos que se va a recrudecer. El mercado inmobiliario ha repuntado con mucha fuerza, lo que significa que va a haber muchas transacciones que financiar", asegura Javaloyes, en cuya opinión, el perfil del cliente perfecto apenas ha cambiado.

"La banca siempre busca una persona o familia capaz de devolver el crédito cuyo esfuerzo financiero para hacerlo no supere el 35% del total de sus ingresos, que acredite estabilidad laboral y, por tanto, recurrencia en su generación de ingresos. El perfil del perfecto hipotecado ha cambiado poco, lo que cambió fue el criterio de las bancos acerca de cuánto podría "estirarse" dicha "perfección", concluye.

Muchos cambios en los tipos fijos

Los cambios registrados en las carteras hipotecarias de las entidades, ya sean nuevas incorporaciones, rebajas o subidas de interés o condiciones en las ya existentes, se han incrementado durante 2017 respecto a los que hubo 12 meses atrás.

En cifras, y según cálculos del comparador de productos financieros CrediMarket, este año se han constatado 122, por los 86 de 2016. En porcentaje, los mayores movimientos en el último año han sido incrementos de intereses, un 41,80%; seguido de bajadas, 31,14%, y estrenos, 27,04%.

Por lo que respecta al producto estrella de 2017, las hipotecas fijas, son las que más movimientos han registrado en 2017: sobre todo encarecimientos, seguidos de rebajas de tipos y estrenos.

También se han producido bastantes cambios en las hipotecas a tipo varable, cambios que constatan la tendencia que se está dibujando en el mercado hipotecario, con un incremento de los préstamos a interés fijo. 

Según expertos de CrediMarket, es previsible que en 2018 se consolide y se sigan incrementando los intereses de las hipotecas fijas por el aumento de tipos (se cree que los valores del Euríbor se irán recuperando) y la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. 

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