IBOSA O GESTILAR SON DOS CLAROS EJEMPLOS

Gestoras de capital riesgo: las cooperativas regresan con fuerza al mercado del suelo

Las gestoras de cooperativas han regresado con fuerza al mercado residencial, pero no lo han hecho solas, sino de la mano de los grandes fondos de inversión internacionales

Las gestoras de cooperativas han regresado con fuerza al mercado residencial, pero no lo han hecho solas, sino de la mano de los grandes fondos de inversión internacionales. De la misma manera que las promotoras tradicionales han ido dando entrada a estos vehículos de inversión en su capital -Vía Célere y Värde- o han nacido compañías con el respaldo de estos fondos -Aedas y Castlelake- con el músculo financiero suficiente para afrontar importantes compras de suelo en un momento evidente de 'calentón' del mercado, algunas de las principales gestoras de cooperativas del país han apostado por este tipo de alianzas para no quedarse fuera de este codiciado pastel.

Grupo Ibosa y Gestilar son los casos más llamativos. El primero firmaba hace unos meses una 'joint venture' con el fondo norteamericano GreenOak para el desarollo de proyectos residenciales, mientras que el segundo buscaba recientemente en Morgan Stalney un socio financiero. Otras gestoras muy activas en el pasado como Domo Gestora, por su parte, han optado por la salida a bolsa bajo la forma de socimi para conseguir la liquidez necesaria para afrontar nuevos proyectos y han permitido a las gestoras recuperar el protagonismo perdido en los dos últimos años. Estas alianzas han comenzado ya a dar sus frutos. Sin ir más lejos, hace apenas un mes, Gestilar, con el respaldo financiero de Morgan Stanley, compraba a Trinitario Casanova varios solares en Valdebebas "a precio de oro", según las fuentes consultadas.

Y es que, según estas mismas fuentes, la compañía que preside Javier García-Valcárcel habría puesto sobre la mesa del empresario murciano unos 1.500 euros el metro cuadrado de repercusión por uno de los escasos terrenos al norte de Madrid. Para que nos hagamos una idea, hace 24 meses, según datos de Foro Consultores, se pagaba a 800 euros por metro cuadrado edificable. Es decir, en dos años se ha duplicado el precio del suelo. Este precio de repercusión, supone que el precio de las viviendas para el usuario final ha pasado de unos 2.300 euros por metro cuadrado a 3.100.

La de Gestilar no ha sido, sin embargo, la única transacción que ha sorprendido al mercado. La Mutualidad de la Policía (Mupol) ha sabido aprovechar el furor inmobiliario, la enorme escasez de suelo finalista en la capital y el voraz apetito comprador para dar salida a varios solares en el centro de Madrid a unos precios que el sector consideraba desorbitados. Según ha podido saber El Confidencial, la Policía ha conseguido vender tres parcelas de suelo urbano consolidado -es decir, listo para construir- en torno a 2.250 euros el metro cuadrado. Por los 5.500 metros cuadrados que suman los terrenos ingresará entre 40 y 42 millones de euros. El comprador, la gestora de cooperativas Gesvieco, ha sido capaz de poner sobre la mesa una oferta que promotoras como Pryconsa o Vía Célere no estaban dispuestas a pagar.

Precisamente, la compañía que preside Juan Antonio Gómez Pintado compraba en noviembre de 2016 al Ministerio de Hacienda un solar situado junto a uno de los terrenos de Mupol. Por ellos pagó 1.750 euros por metro cuadrado, casi un 30% por debajo de la oferta de la gestora. Un precio, como aseguran varios expertos consultados por El Confidencial, supone valorar los terrenos a los precios del 'boom'.

Rafael Román, director general de Gesvieco, explica que, a pesar del elevado precio que deberán pagar por los terrenos, las viviendas saldrán a la venta en torno a 3.600 euros el metro cuadrado. Para que nos hagamos una idea, Vía Célere está vendiendo justo al lado a 3.800 euros el metro cuadrado -viviendas de entre 91 y 148 metros cuadrados y precios desde 351.000 a 779.000 euros-. El 68% de las 92 casas que componen esta promoción están ya vendidas, mientras que Gesvieco espera completar la cooperativa para poner en marcha la primera torre de 69 viviendas antes de que finalice el año.

"Para poder sacar una promoción adelante, suma al precio el suelo unos 1.700 euros el metro cuadrado", explica Rafael Román. "En nuestro caso, no obstante, estamos en modo economía de guerra y vamos a ajustar ese precio a la baja".

Según los datos a los que ha tenido acceso este diario, una vivienda con una superficie construida de 160 metros cuadrados de cuatro dormitorios (plaza de garaje y trastero incluido) , tendrá un precio -IVA incluido- en torno a los 574.000 euros, es decir, en torno a a 3.600 euros el metro cuadrado.

Operación Calderón, la próxima gran operación

Sin embargo, han sido los suelos que posee el Atlético de Madrid junto al Estadio Vicente Calderón los que han vuelto a poner en el punto de mira a las gestoras de cooperativas. Grupo Ibosa y Libra Gestión se han 'colado' en el proceso de venta que coordina CBRE. Por esos terrenos, el club rojiblanco pide unos 200 millones de euros, es decir, en torno a 3.500 euros el metro cuadrado, lo que daría lugar a viviendas a 6.000 euros el metro cuadrado, muy por encima del precio de la zona, que se mueve entre 3.000 y 4.000 euros y de lo que los interesados están dispuestos a pagar. Según las fuentes consultadas, las ofertas se habrían movido entre los 150 y los 175 millones de euros.

En esta batalla ha entrado con fuerza Grupo Ibosa, aunque, según las fuentes consultadas, su socio en esta aventura no será GreenOak., con quien lleva meses afrontando diferentes operaciones inmobiliarias. La última, un proyecto residencial orientado principalmente a inversores en Isla Chamartín. Libra Gestión, por su parte, está estudiando entrar en el proyecto de la mano de alguno de los interesados en los terrenos, como reconoce a El Confidencial su director general, Miguel Palmero. Recordemos que entre las empresas que han presentado ofertas no vinculantes se encuentran Aelca, Princeton, Amenabar y Pryconsa. "Es una operación muy ambiciosa, tanto por el número de viviendas como por el importe económico que supone, por lo que entra dentro de la lógica que finalmente, aunque se lo adjudique una sola empresa, finalmente sean varias las que ejecuten el proyecto. De hecho, si se hubiera optado por la venta por parcela, posiblemente conseguirían optimizar el precio".

La subasta interminable de Adif

Otra transacción que ha puesto de manifiesto el voraz apetito por el suelo y el empuje renovado de las gestoras ha sido la subasta de un solar de Adif en San Sebastián de los Reyes de 10.500 metros cuadrados edificables. A la puja inicial acudieron trece postores, entre los que se encontraban Amenabar, Monthisa, Gestilar o Acciona Inmobiliaria. El precio de salida fue fijado en 9 millones de euros.

La tabla inferior muestra cómo a lo largo de las sucesivas subastas, han ido retirándose de la subasta los diferentes interesados. En la última subasta, celebrada este mismo martes, solamente quedaba un interesado en el solar: una cooperativa del Grupo Asentis. Para que nos hagamos una idea, el precio de salida -9 millones de euros- implicaba un precio de repercusión del suelo de 857 euros el metro cuadrado. La oferta de la cooperativa, supondría abonar a Adif unos 1.469 euros el metro cuadrado. Esto supone que el precio de la vivienda se moverá en torno a 2.850 euros el metro cuadrado, de tal manera que para una vivienda de unos 130 metros se movería en torno a los 370.000 euros.

"El problema es de otros ámbitos del norte de Madrid, cuando superas el precio de 400.000 euros para una vivienda de tres dormitorios, reside en que por mucho recorrido de precios al alza que se prevea, las familias de clase media empiezan a tener limitaciones de acceso al crédito, de tal manera que vender a esos precios puede empezar a ser complicado", aseguran fuentes inmobiliarias.

Recuperar el protagonismo perdido

Las gestoras de cooperativas están de vuelta. Quieren recuperar el protagonismo que consiguieron cuando solamente los fondos buitres se atrevían a invertir en nuestro país y cuando el suelo seguía siendo sinónimo de activo tóxico.

Corría el año 2013, cuando un grupo de cooperativistas, bajo el paraguas de Domo Gestora puso sobre la mesa del Ayuntamiento de Madrid una oferta de 64 millones por los terrenos de la antigua Gerencia de Urbanismo. Meses antes, la subasta del solar había quedado desierta. Nadie lo quería. Nadie quería comprar un suelo, básicamente, porque ningún banco estaba dispuesto a cometer los errores del pasado y financiar la compra de este tipo de producto. 

Un año más tarde, a finales de 2014, la gestora intentó repetir la jugada en el solar que el Ministerio de Defensa subastaba junto al Paseo de la Castellana. Pero en aquella ocasión, tuvo que verse las caras con tres promotoras. Su oferta, de 111 millones de euros, se impuso ante una desconocida Amenabar (103 millones), Ferrovial (102,2) y Pryconsa (95,6 millones), todas ellas con músculo financiero suficiente para afrontar la operación sin necesidad de financiación bancaria, pero que en aquel momento no quisieron asumir el riesgo urbanístico que entrañaba la operación. Hoy, tres años después, las viviendas aún no han comenzado a construirse.

Apenas unos días después, Grupo Ibosa se imponía también a Pryconsa en la compra, a Metro de Madrid, de las antiguas cocheras de Cuatro Caminos, con una oferta de 88 millones de euros. También tres años después, las viviendas aún no han comenzado su construcción.

Los menores márgenes de las gestoras -sus honorarios pueden oscilar entre un 8% y un 12% frente al 20% o 25% del margen promotor-, les permitieron imponerse en las escasas transacciones de suelo que tuvieron lugar en la capital por aquellos años gracias a unas ofertas económicas mucho más agresivas de las estaban dispuestas a asumir las escasas promotoras que por aquel entonces estaban interesadas en la compra de suelo y tenían músculo económico para hacerlo, puesto que la financiación del suelo seguía siendo un tabú entre la banca.

Apenas un año más tarde, cuando la recuperación inmobiliaria era ya un hecho, no tardaron en quedarse atrás. Su ventaja competitiva -ofertas económicas mayores- comenzó a diluirse, y los vendedores de suelo comenzaron a primar las compras al contado, aunque ello supusiera menores ingresos. 

El punto de inflexión lo protagonizaron dos de las grandes supervivientes de la crisis. Pryconsa y Amenabar unieron fuerzas en 2016 para quedarse, a principios de 2016 con la sede de Cecabank en Parque de las Avenidas en Madrid, propiedad de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA). Se impusieron en la puja a las gestoras Grupo Ibosa y TAU Gestión, poniendo de esta manera fin a casi dos años de supremacía en el mercado residencial de Madrid por parte de las cooperativas.

Esta transacción puso de manifiesto cómo la CECA estaba dispuesta a vender el inmueble por menos dinero, adjudicarlo a una promotora privada y conseguir el pago en efectivo, que adjudicarlo a una gestora por un precio mayor, pero cobrar a plazos.

Desde entonces, las gestoras de cooperativas han actuado en un segundo plano, ausentes en las compras de suelo más relevantes de los dos últimos años, en las que los protagonistas indiscutibles han sido, principalmente los nuevos 'players' inmobiliarios (Neinor, Aedas...)

Otra de las transacciones que puso de manifiesto su este paso atrás de las gestoras fue la adjudicación del solar de Adif y Repsol en Méndez Álvaro a Vía Célere, que, al igual que en la sucedió en la venta del solar de Hacienda en Francos Rodríguez, fue el único postor. Ambas operaciones se cerraron antes de la entrada en el capital de la compañía del fondo Värde.

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