PAGA 60 MILLONES POR EL PRÉSTAMO

Así fue la jugada maestra del fondo que se hizo con la deuda del rascacielos In Tempo

Sareb anunciaba un acuerdo con el fondo SVPGlobal para venderle, por 60 millones de euros, el préstamo que recae sobre el inmueble, no la propiedad del mismo

Foto: Alfredo Pascual.
Alfredo Pascual.

Si algo caracteriza a los fondos 'distressed' o más popularmente conocidos como fondos buitre, es su capacidad para detectar oportunidades. Muchos de estos fondos aterrizaron en España cuando nuestro país era un destino a evitar por la mayoría de inversores.

Durante 2012 y 2013, fundamentalmente, sobrevolaron la península ibérica buscando oportunidades de negocio donde entraban asumiendo importantes riesgos y, por ende, a precios de derribo. Su objetivo era muy claro: comprar muy barato, reposicionar el activo, vender lo antes posible y obtener importantes plusvalías. Y el inmobiliario fue, sin duda, uno de los grandes filones de negocio. Desde 2014, con el inicio de la deseada recuperación del sector, comenzaron a retirarse del mercado español, aunque nunca han dejado de aprovechar las oportunidades a la hora de entrar en compañías en situación de quiebra, comprar paquetes de deuda de difícil cobro o participar en transacciones de alto riesgo.

El fondo oportunista SVPGlobal ha comprado a Sareb, por 60 millones, el préstamo que recae sobre el inmueble, no la propiedad del mismo

La venta de esta semana de la deuda del rascacielos In Tempo en Benidorm ha sido un claro ejemplo de ello. La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) anunciaba un acuerdo con el fondo Stragegic Value Partners (SVPGlobal) para venderle, por 60 millones de euros, el préstamo que recae sobre el inmueble, no la propiedad del mismo. Por esta transacción, el 'banco malo' ha obtenido unas plusvalías de unos 10 millones de euros, ya que adquirió el préstamo de 108 millones que Caixa Galicia había otorgado a la promotora Olga Urbana para construir el edificio residencial, por 50 millones.

Sareb, sin embargo, no era la propietaria del edificio, como tampoco lo es -por ahora-, el fondo que ha comprado la deuda ya que, la adjudicación del mismo se encontraba judicialmente bloqueada -por el Juzgado Mercantil nº1 de Alicante primero y por la Audiencia Provincial de Alicante-, después de que varios acreedores, liderados por Kono Estructuras, a quien Olga Urbana debía aproximadamente un millón de euros, exigieran que Sareb tuviera la consideración de acreedor subsidiario y no privilegiado a la hora de cobrar la deuda. Es decir, que se situara a la cola de los acreedores a la hora de cobrar la deuda.

Esta batalla judicial paralizó la adjudicación del activo al 'banco malo' hace algo más de un año, pero además, complicaba la venta de la deuda puesto que un fallo a favor de los litigantes dejaría a Sareb con una importante deuda y sin un activo que la respaldase. De ahí el riesgo de la operación y la dificultad para 'colocar' dicho préstamo.

SVPGlobal inició los contactos este verano

No obstante, según las fuentes consultadas, durante el último año, varios fondos se han acercado tanto Sareb como a otros acreedores interesados en el activo y en la deuda. De hecho, varias fuente explican a El Confidencial que el acercamiento Sareb y el fondo se produjo durante este verano e incluso éste llegó a visitar el edificio, previa autorización del administrador concursal.

Quizás aquellos desconocían y SVPGlobal probablemente conocía, era que los acreedores que habían plantado cara al 'banco malo' tenían pensado tirar la toalla en la batalla judicial ante el miedo a que el juez no solo no les diera la razón, sino que les obligara a pagar cerca de un millón de euros en costas si perdían.

El acercamiento Sareb y el fondo se produjo durante este verano e incluso éste llegó a visitar el edificio, previa autorización del administrador concursal

De hecho, el pasado lunes 6 de noviembre, por sorpresa, Sareb anunciaba la venta de dicho préstamo y apenas 24 horas más tarde, la Audiencia Provincial de Alicante (que debía pronunciarse el 30 de noviembre) comunicaba, mediante un auto, que los acreedores habían presentado un escrito desistiendo el recurso y los apelados -es decir, Sareb-, otro escrito de conformidad con el desistimiento, por lo que se daban por terminadas las actuaciones y el archivo del caso, con el consiguiente levantamiento de la suspensión acordada por el juzgado. ¿Coincidencia?

Foto: Alfredo Pascual.
Foto: Alfredo Pascual.

La importancia de este auto radica en que despeja buena parte de los nubarrones judiciales que planean desde hace más de un año sobre un activo que ha provocado numerosos quebraderos de cabeza al banco malo en el último año. Ahora es cuestión de días que el Juzgado de lo Mercantil haga lo propio, el plan de liquidación de Olga Urbana siga su curso y el edificio In Tempo termine en manos de SVPGlobal, que se subrogará en la posición de Sareb como acreedor privilegiado de la constructora. Un proceso, no obstante, que podría alargarse otros seis meses pero que, sin duda, es mucho más seguro de lo que parecía a principios de este verano.

Sin duda, los últimos acontecimientos parecen haber sido determinantes en las negociaciones y han inclinado la balanza a favor de Sareb ya que, con los litigantes en retirada, habría podido conseguir un mejor precio por la deuda del que habría obtenido en caso contrario.

Una operación de 60 millones

Aunque SVPGlobal ha comprado con un descuento cercano al 35% sobre la valoración del activo -92 millones de euros, según figura en el plan de liquidación de Olga Urbana-, los 60 millones de euros pagados a Sareb superan los 47 millones de euros que ofreció Gela Management en la subasta del plan de liquidación del edificio -fue la única oferta-, así como los 50 millones que llegó a poner sobre la mesa del banco malo, aunque fuera de plazo, el fondo norteamericano Texas Pacific Group (TPG).

Durante dicha subasta, Sareb ya reconoció estar dispuesto a aceptar ofertas que alcanzasen el 70% del valor de tasación (es decir, 63 millones de euros), siempre y cuando el pago se realizase al contado, algo que la sociedad que preside Jaime Echegoyen no ha aclarado. Sin embargo, a la vista de que la única oferta en plazo -los 47 millones de Gela Management- apenas alcanzaba la mitad del valor de tasación del rascacielos y ejerciendo el derecho que le brindaba la Ley Concursal como acreedor privilegiado, el 'banco malo' mejoró aquella oferta hasta 58,5 millones de euros, con la intención de quedarse con el activo y así poder venderlo, posteriormente, a un mejor postor.

Foto: EFE.
Foto: EFE.

Finalmente no ha hecho falta, y con los demandantes en retirada, SVPGlobal han llegado a un acuerdo que habría cubierto las expectativas del 'banco malo' y que permitirá dar salida a un activo que se ha convertido en todo un símbolo de la burbuja inmobiliaria. De hecho, tras el acuerdo, Sareb se mostraba muy optimista respecto a la transacción. "La venta del préstamo al nuevo acreedor privilegiado permitirá asegurar la finalización de las obras pendientes, paralizadas desde 2014, y la posterior comercialización de los apartamentos", aseguraba en un comunicado.

El edificio, de 192 metros de altura y 47 plantas que albergarán 269 apartamentos, está inacabado. Las obras se encuentran al 95% y finalizarlas, según las fuentes consultadas, supondría una inversión de cinco millones de euros.

Lo que está ahora por ver, una vez se adjudique definitivamente el rascacielos al fondo, es si éste se queda con él, decide terminarlo, vender las viviendas o volver a ponerlo en el mercado en un momento en el que el mercado residencial de la zona se encuentra en pleno auge. Por lo pronto, SVPGlobal va de la mano en este proyecto con un socio local, Net de Gerrers, una empresa valenciana dedicada a la gestión y administración de proyectos inmobiliarios, pero también especializada en la gestión de créditos juicializados, como era este caso.

Justo enfrente de In Tempo, la promoción Sunset Drive, de la promotora levantina TM, se encuentra totalmente vendida. Los precios de sus 265 unidades oscilaban entre un precio mínimo de 255.000 euros, a un máximo de 766.000 euros, a una media de unos 2.600 euros el metro cuadrado. Además, a apenas un kilómetro del rascacielos, esta compañía promueve otro proyecto, La Emita, que consta de un decena de unidades -cuatro de ellas ya están vendidas-, con un precio medio el metro cuadrado en torno a los 2.200 euros -440.000-555.000 euros-, cuya entrega está prevista para octubre de 2018.

La escasez de obra nueva y el empuje de este mercado, sin duda jugarán en favor del activo. Pero eso es otra historia.

¿Quién es SVPGlobal?

Stragegic Value Partners (SVPGlobal) es un fondo 'distressed' o 'deep value', es decir, que invierten en deuda, empresas o activos en dificultades. Compran con fuertes descuentos para, posteriormente, poder vender obteniendo importantes beneficios.  

SVPGlobal fue fundado en 2001 por Victor Khosla, y gestiona activos con un valor aproximado de 6.900 millones de dólares a través de 'hedge funds' y firmas de capital riesgo. Cuenta con un centenar de empleado, incluidos 39 profesionales de la inversión repartidos por sus sedes en Greenwich, Londres, Frankfurt y Tokio.

El fondo está capitaneado en España por José Barreiro, ex responsable de banca corporativa y de negocios de BBVA (estuvo en el banco desde 1998 hasta 2012) y un viejo conocido en el mercado español, donde ha entrado en el negocio de las autopistas quebradas, Abengoa o Pescanova, operaciones todas ellas de alto riesgo.

Dentro del equipo del fondo, también figura David Roca, otro ex BBVA —antiguo 'global head of' Loan Sales—, experto en la compra y venta de 'non performing lonas' (NPL), es decir, deuda de difícil cobro. El fondo ha sido asesorado por Evercore, Gómez-Acebo, Pombo Abogados y Net de Gerrers.

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