FUERTE CAÍDA DE LOS PISOS DE LUJO

Del 22% al 4%, la incertidumbre en Cataluña frenará el boom de precios en Barcelona

Según datos de la tasadora Tinsa, en solo doce meses la vivienda se ha encarecido un 20,6% en la Ciudad Condal. Ahora, esos incrementos podrían verse corregidos hasta el 4%

Foto: La incertidumbre en Cataluña corrige los excesos del mercado inmobiliario. Foto: Reuters.
La incertidumbre en Cataluña corrige los excesos del mercado inmobiliario. Foto: Reuters.

La incertidumbre en Cataluña tendrá un impacto directo en los precios de las viviendas. El parón en las ventas de viviendas, tanto de obra nueva como de segunda mano, frenará los fuertes avances registrados en los últimos meses. Unos avances que, en zonas como Barcelona, eran de dos dígitos. Según datos de la tasadora Tinsa, en solo doce meses la vivienda se ha encarecido un 20,6% en la Ciudad Condal. Ahora, esos incrementos podrían verse corregidos hasta el 4%, según Engel & Völkers Barcelona, agencia inmobiliaria especializada en la venta de pisos de lujo que ha constatado cómo los inversores están posponiendo sus decisiones de compra a la espera de que concluya la actual fase de incertidumbre.

También ha constatado este frenazo el Ministerio de Fomento, que ha registrado una subida de precios en Cataluña del 6,1 % en octubre respecto al mismo mes de 2016, lo que, según el ministro Íñigo de la Serna, supone un "brusca" ralentización respecto a lo ocurrido desde junio, cuando los precios crecían en la comunidad a doble dígito. En junio los precios de la vivienda en Cataluña subieron el 11,3 %, en julio el 12 %, en agosto el 11,6 % y en septiembre el 10,6 %.

No obstante, desde Engel & Völkers, al igual que ya han manifestado otros expertos del sector, la situación de inestabilidad en Cataluña puede ayudar a corregir los excesos que estaba empezando a mostrar el mercado inmobiliario catalán. “Los precios en la capital estaban subiendo de manera excesiva, hasta un 22% en las zonas más demandadas y muchos vendedores ya descontaban subidas similares o superiores para el próximo año”, asegura Oriol Canal, el director general de Engel & Völkers Barcelona.

“La incertidumbre durante el mes de octubre ha alejado el componente especulativo de estos vendedores que ahora están dispuestos a vender al precio de mercado y ya no exigen un sobreprecio del 20%. Esto es una buena noticia para el sector ya que probablemente alargue el ciclo de bonanza, sentando las bases para un crecimiento más sostenido en el tiempo con una demanda más sana y sólida”, añade. Este nuevo escenario puede traducirse, en opinión de Canal, “en crecimientos de precios moderados para los próximos ejercicios en el entorno de un 4% anual”.

"Si el procés no hubiera generado el gran parón observado en el último mes, el precio de la vivienda entre octubre de 2017 y junio de 2019 habría aumentado alrededor de un 25%. En dicho caso, el importe de venta medio se habría situado en 5.419 euros el metro cuadrado y habría superado en un 14,5% el máximo histórico (4.732 euros el metro cuadrado), advertido en el primer semestre de 2007", apuntaba recientemente Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario.

La falta de producto ante una demanda creciente, tanto en el segmento residencial como en el del sector terciario, estaba provocando subidas de precios muy significativas que podrían haber tenido efectos negativos en el sector a largo plazo. Ahora, tal y como sucedió justo después de la crisis, el comprador vuelve a tener peso en la negociación. “En estos momentos el mercado ha pasado de estar dominado por los vendedores a ser un mercado de los compradores. Por este motivo, serán justamente los compradores que dispongan de liquidez importante los que van a determinar los precios de ventas en los próximos meses”, asegura Emmanuel Virgoulay, socio fundador de Barnes Spain, especializada también en la venta y alquiler de propiedades de lujo.

Wait and see

Tal y como ha constatado el conjunto del sector, Canal admite que se han retrasado algunas operaciones después del 1-O, sobre todo entre los inversores, pero subraya que no las han descartado," sino que se mantienen a la espera de los acontecimientos porque mantienen su interés en la ciudad". En este sentido, cabe destacar el cambio en el perfil del cliente de la compañía, donde el comprador nacional ha pasado de representar el 60% a un 83%. Mientras los inversores aplazan sus decisiones de compra, la demanda local acapara la adquisición de viviendas para uso de primera residencia, sobre todo en la zona alta de Barcelona y en el Vallès.

Foto: Reuters.
Foto: Reuters.

“Este periodo de incertidumbre nos está haciendo ganar significativamente cuota de mercado ya que muchos propietarios valoran más nuestros servicios premium en un contexto de mayor dificultad a la hora de vender su propiedad, con lo que estamos incrementando nuestro porfolio de propiedades. De hecho, en octubre hemos captado un 12% más de propiedades para su venta que el año pasado”, afirma Canal.

Precisamente, De la Serna considera que, precisamente, donde fundamentalmente sufre el mercado inmobiliario en momentos de inestabilidad es en la financiación, sobre todo en la extranjera, que estaba aportando más que la nacional y que ante la inseguridad jurídica se plantea si es el momento adecuado de seguir aportando crédito. "La principal preocupación del sector era que se ralentizaran proyectos en marcha, que no se lanzaran nuevos y que la financiación extranjera se frenara", ha insistido.

A pesar del parón, Engel & Völkers Barcelona reconoce haber aumentado sus ventas un 23% respecto al mismo mes de 2016. "Octubre ha sido un mes marcado por la incertidumbre política en Cataluña, pero a pesar del mal momento del mercado, hemos intermediado en operaciones por valor de 34,8 millones de euros, lo que supone un incremento del 23% respecto al mismo mes del año anterior. Si bien la facturación de octubre ha sido inferior a la registrada en septiembre, el crecimiento del 28% respecto al mismo mes de 2016 en las ventas de propiedades residenciales, segmento que representa más del 80% de los ingresos de la compañía, ha permitido superar el objetivo previsto".

Caídas del 20% en los pisos de lujo

Peor parada puede salir la vivienda de alto standing. Según Barnes Spain, estima que el medio de la vivienda de lujo en Catalunya podría bajar hasta un 20% en los próximos meses por el 1-O. "A la situación actual, se suma que las características de tamaño y precio de muchos inmuebles no se corresponden con lo que demanda el comprador. Pisos muy amplios, de 400 metros cuadrados o más, por los que se piden sobre los 4 millones de euros", apuntan.

Foto: Engel
Foto: Engel

“En los últimos dos años el mercado de la vivienda de lujo en Cataluña estaba viviendo una burbuja. La escalada constante de los precios en Barcelona ha llevado a muchos vendedores a pedir precios por su vivienda parecidos incluso a los de París, donde se han pagado hasta 4 millones de euros por un dúplex de 345 metros cuadrados cerca de los Campos Elíseos”, explica Virgoulay.

No obstante, opina que el mercado inmobiliario catalán puede adaptarse al panorama político actual tanto por la deflación del mercado y el retorno a unos precios que se habían disparado de forma desmedida como por el interés creciente de inversores nacionales y extranjeros de apostar por un mercado que ofrece mejores oportunidades de inversión en estos momentos. “Independientemente de lo que pase, nadie quitará la esencia de Barcelona: cultura, arte, gastronomía, mar, clima… Siempre habrá inversores interesados en Catalunya, por lo que el mercado no se va a colapsar. Las crisis siempre generan nuevas oportunidades de negocio, como la de Lehman Brothers en 2008”, sostiene Virgoulay.

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