Gastos hipoteca: ¿Comprar obra nueva o segunda mano? Los impuestos y gastos son casi idénticos. Noticias de Vivienda
IVA, ITP, AJD, NOTARÍA, REGISTRO…

¿Comprar obra nueva o segunda mano? Los impuestos y gastos son casi idénticos

Son muchos los ciudadanos que, tras años escondidos a la espera de que la tormenta escampase, han decidido salir de las trincheras y afrontar la compra de una vivienda

Foto: Foto: E.S.
Foto: E.S.

En un mercado inmobiliario en plena recuperación, son muchos los ciudadanos que, tras años escondidos a la espera de que la tormenta escampase, han decidido salir de las trincheras y afrontar la compra de una vivienda. La obra nueva sigue siendo un bien escaso y muy codiciado en determinadas ubicaciones -el centro y norte de Madrid son un claro ejemplo- y las escasas promociones que salen al mercado, se comercializan completamente en cuestión de meses, con el consecuente impacto alcista en los precios, como ya se aprecia en algunos mercados calientes de la capital de España.

Esos potenciales compradores se enfrentan a la tesitura de comprar una vivienda a estrenar con todo tipo de comodidades -piscina, pistas de pádel, gimnasio, conserje...-, optar por una casa con pocos años de antigüedad o decantarse por inmuebles más viejos, que en la mayoría de las veces requieren una reforma total o, al menos, parcial.

La diferencia de precios entre unos y otros, en ocasiones, es más que evidente. A nivel fiscal, por el contrario, los impuestos que hay que pagar por comprar una casa nueva o de segunda mano son muy similares, mientras que los gastos derivados tanto de la escritura de la compraventa como de la hipoteca (notario, registro, gestoría, etc) son idénticos, puesto que dependen básicamente del importe de la transacción así como del importe del dinero que pidamos prestado al banco.

'Grosso modo', todos los gastos asociados a la compra de una casa suelen representar entre el 10% y el 15% del valor del inmueble. Es la cuenta de la vieja más utilizada, pero puede servirnos perfectamente de referencia a la hora de hacer números.

A efectos fiscales, Hacienda distingue entre las viviendas nuevas aquellas que solo han sido objeto de una transmisión, por ejemplo, el promotor que construye una vivienda y se la entrega a una familia, y, por otro, las segundas o posteriores transmisiones y aquí se incluyen también todas aquellas viviendas que la banca se adjudicó procedentes de ejecuciones a promotores o constructores. Es decir, a efectos fiscales, una vivienda de segunda mano no tiene que ver con el año de construcción de la misma o su antigüedad, sino el número de veces que ha cambiado de manos. Como apunte, destacar que aquellas promociones que se quedaron a medias y que el banco se encarga de finalizar son primeras transmisiones.

Imagen de un bloque de edificios en Pozuelo de Alarcón. (Madrid).
Imagen de un bloque de edificios en Pozuelo de Alarcón. (Madrid).

¿IVA o ITP?

Una vez hecha esta aclaración, debemos saber que la obra nueva está gravada con el el IVA, un impuesto estatal que se sitúa es el 10% con carácter general -hasta 2013 era del 4%-, aunque cuando se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el porcentaje baja al 4%. Por el contrario, las viviendas de segunda mano están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según las comunidades autónomas, pero que suele situarse entre el 6% y el 10%.

Es decir, para una vivienda nueva de 200.000 euros, pagaríamos 20.000 euros en impuestos, mientras que en caso de una vivienda de segunda mano, el desembolso oscilaría entre de 12.000 y 20.000 euros.

¿Qué gastos tiene firmar mi hipoteca?

Existe otro impuesto asociado a la compra de una vivienda. Se trata del AJD o Actos Jurídicos Documentados, diferente del IVA y del ITP que recaudan las comunidades autónomas, ya que tienen transferidas las competencias de este tipo de tributos. Se trata de un tributo que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. Está compuesto por una cuota fija -se aplica a los documentos notariales- y otra variable -cuando el objeto de las escrituras es inscribible en los Registros de la Propiedad-, que fija cada comunidad y que oscila entre el 0,5% y el 2%. Para la vivienda del ejemplo, de 200.000 euros, estaríamos hablando de entre 1.000 y 4.000 euros.

En el caso de la vivienda nueva, el comprador paga el IVA y las cuotas fija y variable del AJD, que se calcula sobre el valor declarado de la vivienda, mientras que cuando es segunda mano, se grava con el ITP y la cuota fija del AJD, pero no la variable ya que el AJD y el ITP son incompatibles. Esto significa que cuando las operaciones se formalizan en documento notarial en las que se aplica el ITP estarán sujetas a la cuota fija del AJD pero libres de la variable, tal y como aclaran desde la Agencia Tributaria.

Gastos de compraventa y de la hipoteca

Además de los impuestos, la compra de una casa lleva asociados otra serie de gastos que se comen otra pequeña parte de nuestro presupuesto. Por un lado, está los que se derivan de la escritura de la vivienda y, en los casos en los que es necesario recurrir al banco para conseguir financiación, los gastos derivados de la hipoteca, cuyo pago por parte de los clientes ha sido cuestionada por el Tribunal Supremo.

Ya hay sentencias que incluso condenan al banco a devolver el AJD derivado de la escritura hipotecaria, mientras que por lo que se refiere a la tasación, necesaria para el préstamos hipotecario -los bancos conceden como máximo el 80% sobre el valor de tasación-, es un gasto que sí recae sobre el cliente. A diferencia de los de notarios y registradores, los honorarios de las tasadoras no están regulados y su coste, para una transacción como la que se plantea en el ejemplo, podría moverse en torno a los 250 euros. La tasación es obligatoria por ley y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España, pero el banco no se la puede imponer al cliente, sino que este puede elegir su propia tasadora.

Si asumimos que algunas entidades financieras, tras el revés judicial del Alto Tribunal ya está asumiendo los gastos de la hipoteca -notaría, registro y gestoría, fundamentalmente-, nos quedarían los asociados a la escritura de compraventa de la casa: notario, registro de la propiedad y gestoría.

Para una vivienda de unos 200.000 euros, los gastos de notaría se moverían entre los 400 y 500 euros. Los notarios aplican un arancel fijo que estableció el Gobierno en 1989, que no se ha revisado desde entonces. Todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio aunque pueden hacer un descuento máximo del 10%. El cliente es libre de elegir el notario con el que quiere trabajar. A pesar de que los gastos los fija la normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, pueden variar en función del número de copias o extensión de la escritura, si además de la vivienda se adquiere un plaza de garaje o un trastero, etc.

Cuando compramos una casa hay una serie de gastos asociados a la escritura de compraventa y otros a la escritura de la hipoteca

Registrar la escritura de compraventa en el registro de la propiedad nos saldría por otros 224 euros. Los honorarios también los establece el Gobierno mediante arancel y son idénticos para todos los registros. Aunque inscribir las escrituras de una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, sí es recomendable por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Su importe depende del precio de la compraventa.

Existe otra serie de gastos que, aunque de menor cuantía, engordan poco a poco la factura a pagar. Por ejemplo, la nota simple (18 euros). Un papel que el banco o la gestoría piden al Registro de la Propiedad para comprobar todos los datos posibles sobre el inmueble que se quiere hipotecar como su titularidad, estado de cargas, descripción, limitaciones, etc. También la apertura de hoja registral (30 euros), un documento que faculta al notario la presentación de la documentación por vía telemática.

Sin olvidar las comisiones de apertura de una hipoteca, por la que los bancos suelen cobrar entre un 0% y un 2% sobre el capital prestado: entre 0 y 3.200 euros, según nuestro ejemplo. Todos estos gastos de calculan sobre el nominal de la hipoteca.

Fijar un presupuesto, clave para elegir casa

Una vez que conocemos todos los gastos, nos queda la parte más importante a la hora de tomar una decisión. Fijar nuestro presupuesto, es decir, de cuántos ahorros disponemos y cuáles son nuestros ingresos mensuales, para poder calcular cuánto dinero podemos gastarnos en la compra de una vivienda.

Un sencilla multiplicación nos ayuda a salir de dudas. Basta con multiplicar por cuatro nuestros ingresos brutos anuales para determinar el dinero que podemos gastarnos en una vivienda. Una familia con unos ingresos brutos anuales de 50.000 euros debería desechar viviendas de más de 200.000. No obstante, no olvidemos que los bancos no conceden -al menos de manera generalizada- financiación más allá del 80% del valor de tasación, imponiendo una barrera de entrada inicial a aquellos que no disponen o apenas cuentan con ahorros para cubrir ese 20% restante. Así, por ejemplo, para esa vivienda de 200.000 euros, será necesario que tengamos ahorrados unos 50.000 euros.

Un bloque en construcción al sur de Madrid. (Reuters).
Un bloque en construcción al sur de Madrid. (Reuters).

Con una cifra sobre la mesa y una primer sondeo del mercado donde queremos comprar averiguaremos con relativa rapidez qué tipo de vivienda podemos permitirnos compra. No olvidemos que la brecha de precios entre obra nueva y segunda mano suele generar un inevitable choque de trenes entre el deseo de comprar una casa a estrenar y las limitaciones económicas que aún se presentan en numerosos hogares españoles, porque, no olvidemos, que frente a las subidas de precios -en algunos casos incluso preocupantes- de las casas, los salarios de los españoles siguen congelados.

Según los últimos datos de los notarios, el precio del metro cuadrado de los pisos de segunda mano -incluye aquellas casas que han sido objeto ya de un o varias transmisiones, no tiene en cuenta el año de construcción- se situó en julio en 1.487 euros y el de los pisos nuevos en 1.795 euros. Es decir, para una vivienda de 100 metros cuadrados estaríamos hablando de una casa de casi 150.000 euros y otra de casi 180.000, es decir, 30.000 euros de diferencia, una cantidad a tener en cuenta a la hora de tomar una decisión ya que, no olvidemos, el precio es la variable que más peso tiene en la balanza a la hora de comprar casa, por delante del tamaño de la misma o su ubicación.

El precio del metro cuadrado de los pisos de segunda mano se situó en julio en 1.487 euros y el de los pisos nuevos, en 1.795 euros

En definitiva, lo que va a determinar la compra de una vivienda nueva o una de segunda mano, es el dinero que tengamos ahorrado y nuestros ingresos mensuales ya que, por ejemplo, a nivel fiscal o de gastos asociados a la compra de la vivienda o de la hipoteca, la diferencia económica entre una opción u otra no es especialmente relevante.

Aunque también, tal y como recuerda Fernando Encinar, juega también un papel muy importante la ubicación. "En el centro de Madrid, por ejemplo, no hay obra nueva. De ahí que quien quiera comprar casa lo único que va a encontrar son pisos de súper lujo o segunda mano. En Ávila o en Segovia, por el contrario, hay mucha obra nueva sin vender”.

Respecto a la elección de obra nueva versus segunda mano, Encinar lo tiene claro. "Entre un vestido nuevo y uno usado, ¿qué preferirías? Una casa nueva nos permite hacerla a nuestra medida, mientras que muchas de segunda mano, además de una reforma, y ser en muchas ocasiones mucho más pequeñas, carecen de dotaciones, como trasteros o garajes, que en la actualidad tiene cualquier vivienda a estrenar".

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