De 1.700 a 2.100€/mes: los alquileres se disparan en los barrios más chic de Madrid

Francisco -nombre ficticio- vive de alquiler con su familia en un chalet de 200 metros cuadrados, unas zonas comunes espectaculares y un entorno inmejorable en El Encinar de los Reyes, junto a La Moraleja. Vive en una de la casas que hasta la década de los noventa estuvo ocupada por las familias de los soldados norteamericanos que trabajaban en la base aérea de Torrejón de Ardoz.

En 2014, cuando los brotes verdes del mercado inmobiliario apenas eran perceptibles, la crisis económica no conseguía ver la luz al final del túnel y los alquileres estaban a la baja, firmó un contrato de arrendamiento con la empresa que se quedó con la propiedad y gestión de la mitad de aquellas viviendas. Su contrato, como todos los que se firmaron aquel año, han expirado o están a punto de hacerlo y las nuevas condiciones reflejan a la perfección el 'boom' que se está viviendo en el mercado de alquiler en Madrid. El protagonista de esta historia pasará de pagar 1.500 euros al mes -200 euros aparte de gastos de comunidad- a 1.900. Si quiere seguir en la vivienda, deberá estar dispuesto a asumir una subida de la renta del 27%.

El Encinar del Norte, empresa propietaria de 355 viviendas en la zona con cuyo alquiler factura más de 7 millones de euros, está revisando al alza las rentas de todos los contratos que llegan a su fin y, a pesar de la fuerte subida de precios, lo cierto es que son mayoría los que deciden pagar este nuevo peaje. Francisco, posiblemente también lo hará ya que ha buscado viviendas similares en la zona y el panorama es desolador. Las rentas difícilmente bajan de los 3.000 euros en cinco kilómetros a la redonda y no quiere abandonar el barrio.

Esta empresa, de la familia Olazabal, llegó a un acuerdo en 1992 con BBV-Metrovacesa para quedarse con la mitad de las 866 viviendas que habían sido ocupadas por los americanos y cuya propiedad compartían a través de la sociedad El Encinar de los Reyes. Las ocupación es del 100%. De las 355 viviendas en alquiler solamente existe una unidad disponible. Un chalet de 300 metros cuadrados y un jardín de 165 metros por el que piden 3.200 euros al mes más 275 euros de comunidad.

Ocupación total en El Encinar de Los Reyes

"¿No tienen ninguna vivienda de 1.500 euros?" Llamamos preguntando por alguna de las unidades en Los Brezos o Las Retamas, con alquileres algo más asequibles. "Hace mucho que no alquilamos viviendas por esos precios. Lo más barato ronda los 1.900 euros más gastos de comunidad, aunque lo normal para una vivienda de 3-4 habitaciones son 2.200-2.300 euros", reconocen en una llamada telefónica. "Ahora mismo tenemos todo ocupado. Igual en dos, tres o cuatro meses tendremos algo libre", añaden.

A pesar de lo prohibitivos que resultan estos precios para el común de los mortales, lo cierto es que los inmuebles, una vez se quedan vacíos, vuelan. Para que nos hagamos una idea, en 2013, la ocupación se situaba en el 75%, lo que permitió que los alquileres se firmaran muy por debajo de los precios actuales. El año pasado, la ocupación rozaba el 86% y, a día de hoy es total.

"No es algo puntual", explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. "Durante la crisis, la oferta de pisos con alquileres medios o medios bajos aumentó sustancialmente porque muchos propietarios no podían vender y optaron por alquilarlos. La oferta creció. Por el contrario, la oferta de alquileres elevados se quedó estancada. Quien podía pagar 1.600 de alquiler prefería comprar. Ahora, sin embargo, se ha roto el mantra de que alquilar es malo. La oferta de pisos en alquiler es la misma y, sin embargo, la demanda es mucho más potente, lo que ha provocado una importante subida de las rentas", añade Carroza.

La tabla inferior muestra cómo en los últimos tres años se ha reducido drásticamente el porcentaje de los alquileres por debajo de 500 en Madrid -ha pasado de representar el 12,4% al 7,4% de la oferta total de los anuncios de Idealista-, mientras que los alquileres de más de 1.500 euros se han multiplicado -del 8,9% al 16,4%-. La situación se repite en Barcelona.

A pesar de la fuerte subida de precios y el importante desembolso económico que supone pagar más de 1.500 euros al mes, lo cierto es que, ahora, más que nunca, las viviendas se alquilan con gran rapidez.

"Quien está de alquiler y tiene que renovar acaba asumiendo el incremento porque es incapaz de encontrar en la misma zona precios más baratos. Además, hay que tener en cuenta que suele tratarse de viviendas grandes que ocupan familias con hijos que ya van al colegio y tienen su grupo de amigos y supondría un gran trastorno el cambio de casa. En muchos casos también son familias que ya tienen una vivienda en propiedad, que posiblemente adquirieron antes del 'boom' y que ahora alquilan, obteniendo unos ingresos extra que les permite alquilar en el barrio en el que realmente quieren vivir", explica Carroza.

Hace tres años se tardaba tres semanas en alquilar una casa de 1.500€, ahora apenas unos días

"Los pisos vuelan. Hace tres años tardábamos unas tres semanas en alquilar una vivienda de 1.500 euros, frente a los apenas ocho días de un piso de 500. En la actualidad, tanto uno como otro se alquilan en cuestión de días. De hecho, hay colas para ver los pisos y, generalmente, el interesado suele ir con todos los papeles preparados para cerrar el mismo día el contrato", añade Carroza.

Zonas del norte de Madrid como Las Tablas, Montecarmelo y Sanchinarro son mercados también muy calientes. En el primero, las viviendas de dos habitaciones no bajan de los 1.000 euros al mes, mientras que resulta prácticamente imposible encontrar un piso de tres habitaciones por menos de 1.200 euros, según recogen los anuncios del portal inmobiliario Idealista. En su vecino Montecarmelo, para conseguir una casa de tres habitaciones hay que estar dispuesto a pagar 1.400 euros al mes. La oferta es tan escasa que cuando un inmueble se queda vacío, algunos particulares "organizan auténticas subastas con los potenciales inquilinos para adjudicar la vivienda al mejor postor", relata Luisa, testigo directo de una de ellas.

"Me citaron en una casa junto a otras dos personas. Me extrañó bastante porque nunca antes me había pasado. Nos enseñaron la vivienda y la propietaria nos dijo lo que ella tenía pensado pedir 1.200 euros al mes por la vivienda, pero que si alguien quería pagar algo más era suya. Me quedé descolocada. Aún sigo buscando, llevo ya un mes y empiezo a desesperarme. Nunca pensé que tendría problemas en encontrar una casa por más de 1.000 euros al mes", comenta Luisa.

Pero, ¿por qué este auge? Antonio Carroza lo explica. "Cuando los ensanches tipo Sanchinarro, Las Tablas o Montecarmelo echaron a andar, solamente compraban casa quienes iban a vivir allí, pero al no existir dotaciones, ni colegios, ni hospitales, ni guarderías, casi nadie quería vivir allí de alquiler. Ahora, que son barrios totalmente consolidados, las cosas han cambiado y la presión de la demanda que busca piso en alquiler se está trasladando a los precios".

También se explica por el auge de los alquileres a directivos y altos ejecutivos, dipuestos a pagar alquileres de auténtico infarto, hasta 12.000 euros al mes. "El mercado está evolucionando a un ritmo frenético. El aumento de la demanda de alquileres corporativos es notable. Con respecto a septiembre de 2016, han aumentado un 45% obteniendo un 90% de ocupación en el mes de septiembre, cuando por regla general este aumento en temporadas anteriores comenzaba en octubre. La alta tasa de ocupación en estos últimos meses nos ha llevado a aumentar nuestra cartera de propiedades grand-class, este tipo de propiedades son las más requeridas en este momento", comenta Daniel Hermoso, President and Co-Founder de Home Select, especializada en el alquiler de pisos de alta calidad a ejecutivos y directivos. "El Barrio de Salamanca sigue siendo uno de los emplazamientos más solicitados. Zona norte, Justicia y Chueca están ganando posiciones, por sus servicios, ocio y ubicación".