Seis motivos que ponen en duda la eficacia de una moratoria hotelera

La proliferación de apartamentos turísticos y hoteles en el centro de los principales destinos turísticos de España (Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca…) ha intensificado en los últimos meses el debate en las esferas políticas, empresariales y ciudadanas en torno a la necesidad de regular los primeros y la posibilidad de frenar la multiplicación de los segundos en el centro de las grandes ciudades.

En España, Barcelona fue la primera en aplicar la polémica moratoria hotelera en junio de 2015, cuya prórroga, un año más tarde, terminó derivando en la aprobación del Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT) que, a grandes rasgos, prohibe la apertura de nuevos alojamientos turísticos en el centro de la ciudad.

Dos años después, Palma de Mallorca ha seguido sus pasos. Recientemente, el Ayuntamiento suspendía durante un año nuevas licencias, mientras que en Madrid se planteó una 'moratoria encubierta', pero la oposición al completo –PP, PSOE y Ciudadanos– secundó a finales de marzo una moción para tumbar la instrucción ideada por Ahora Madrid que pretendía poner freno al cambio de uso residencial por hotelero en la almendra central de la ciudad.

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La implantación de este tipo de medidas tiene detractores y defensores a partes iguales, pero ¿hasta qué punto es necesaria una moratoria hotelera como las que se han implantado en Barcelona o Ámsterdam?, ¿es siempre efectiva o genera más inconvenientes que ventajas?

1.- Debe haber sobreoferta hotelera real. En 2016, en el centro de Palma de Mallorca existían 38 establecimientos turísticos que sumaban 2.149 habitaciones, mientras que el Ayuntamiento tiene actualmente en trámite 63 peticiones que sumarán otras 2.193 plazas. Es decir, se va a producir un incremento del 65% respecto al número de establecimientos –101 en total–, mientras que las plazas turísticas se duplicarán en cuestión de meses –4.342 plazas–. En principio, el crecimiento parece exponencial, pero ¿qué esconden realmente las cifras?

"En realidad, tras el Palacio de Congresos de Palma no existe ningún proyecto hotelero relevante en marcha de más de cincuenta habitaciones. Si analizamos los datos vemos que, de media, estaríamos hablando de 34 plazas por cada licencia en trámite. Es decir, no hablamos de proyectos hoteleros de gran envergadura, sino que todo apunta a que nos encontramos ante licencias para pequeños establecimientos turísticos", señala Miguel Casas, director de CBRE Hoteles España. "No existe ningún proyecto hotelero en Palma que, por su envergadura, justifique una moratoria hotelera como la que se propuso en Barcelona", añade.

¿Sucede lo mismo en Madrid? Aquí la situación es muy diferente. Los datos que maneja el Ayuntamiento revelan cómo las plazas hoteleras se han incrementado en la última década un 24% hasta rozar las 82.000 habitaciones en toda la capital. Sin embargo, lo cierto es que en los últimos cinco años y a pesar de la proliferación de proyectos hoteleros –especialmente en el centro de la ciudad– la oferta se ha estancado. Si en 2013 había 81.239 plazas, a cierre de 2016 la cifra se situaba en 80.928, es decir, un 0,4% menos. Además, a pesar del importante incremento de los últimos diez años (24%), ese porcentaje es inferior al registrado en ciudades como Barcelona (53%) o Zaragoza (40%).

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En Ámsterdam, una de las ciudades europeas donde también se ha optado por la moratoria hotelera, el número de plazas ofertadas ha aumentado un 40,96% entre 2009 y 2016, mientras que la cantidad de hoteles ha crecido en un 23,11% durante el mismo periodo. Teniendo en cuenta esa expansión excesiva de la oferta, los expertos entienden la adopción de la moratoria. Sin embargo, consideran que no se puede comparar con Madrid, ya que la oferta de plazas en la capital está estancada, mostrando incluso un ligero descenso del 0,01% a lo largo del periodo 2012-2016.

"La falta de financiación de proyectos hoteleros y la disminución de la operativa durante la crisis ha estancado la construcción de nuevos hoteles en la ciudad", señala Miguel Casas, quien considera que, a pesar de la cantidad de proyectos hoteleros planificados o en vía de ser tramitados en la ciudad de Madrid, no existen riesgos de un colapso o de sobreoferta. Esta firma estima que saldrán al mercado 2.616 habitaciones, unas 5.000 plazas hoteleras –1,95 plazas por habitación–. "Estaríamos hablando de un aumento del 6,25% de las plazas hoteleras de la ciudad en los próximos 5 años. Se trata de una cifra muy poco alarmante frente a otros desarrollos hoteleros en ciudades comparables".

La oferta hotelera en Madrid se ha estancado al pasar de 81.239 plazas en 2013 a 80.928 en 2016

2.- Dónde se concentra la oferta hotelera. Madrid tiene una particularidad en cuanto a su mercado hotelero. De las 80.000 plazas en toda la ciudad solamente 33.333 se encuentran en los cinco distritos que se consideran de relevancia turística: Barajas, Moncloa-Princesa, Norte y Castellana, Salamanca-Retiro y Centro, según datos del INE. Por tanto, el 58% de las plazas hoteleras de la ciudad se encuentran fuera de las zonas turísticas por excelencia. Por el contrario, en Barcelona, las zonas restringidas por el nuevo Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT) comprenden el 90% de las plazas turísticas.

3.- Peligro de aumento de los precios. Según datos del INE, en el caso de Barcelona, los efectos de la moratoria han confirmado la ley de la oferta y la demanda. Ante una restricción de la primera se ha producido un aumento excesivo de los precios medios. Concretamente, el ADR –tarifa promedio diaria por habitación– de los hoteles aumentó un 10% entre el año 2015 y 2016 en la Ciudad Condal, si bien este incremento de tarifa "tuvo un efecto limitado sobre la demanda de la capital catalana, ya que depende un 83,91% de viajeros internacionales, cuya sensibilidad a los precios es menor que la de los residentes españoles", apunta Miguel Casas, para quien en Madrid el efecto de una subida de precios sería mucho más negativo, puesto que el peso del turismo nacional en Madrid representa un 43,88% del total.

Para este experto, "aunque se pueden entender las causas que provocaron la adopción de la moratoria, su implementación pone gravemente en peligro la competitividad turística de la capital catalana, que además ve cómo proliferan alojamientos ilegales para dar cabida a la demanda creciente que no pueden absorber sus abarrotados hoteles".

En su opinión, "Madrid no requiere de una regulación de plazas hoteleras porque no existe riesgo de sobreoferta. Al contrario, la ciudad necesita la entrada de nuevos conceptos y operadores para crear competitividad de calidad y así aumentar el precio medio por habitación de la ciudad".

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4.- ¿Existe riesgo de 'turistificación'? En Ámsterdam, la adopción de la moratoria hotelera estuvo motivada por una voluntad de “devolver la ciudad a sus habitantes”, ya que en 2016, año de la adopción, se registraron en la ciudad holandesa 4,82 turistas por cada residente. Sin embargo, en Madrid ese ratio no supera el 1,40, por lo que no se puede utilizar dicho argumento.

Ámsterdam registró el año pasado 4,82 turistas por cada residente. En Madrid, ese ratio no supera 1,40

En el caso de Barcelona, la decisión de la moratoria se tomó, entre otras causas, por una concentración demasiada alta de productos hoteleros y turísticos, provocando un aumento del precio de la vivienda en el centro de dicha ciudad y el malestar general de las áreas centrales de la ciudad por cómo afectaba el turismo al tránsito y la vida cotidiana de los vecinos. En efecto, el 70,98% de la población barcelonesa (INE) se concentraba en la periferia en 2016 y las plazas estrictamente hoteleras están ubicadas casi un 90% en zonas turísticas, según el PEUAT del Ayuntamiento de Barcelona.

Sin embargo, en opinión de CBRE, la comparación con Madrid es difícil, puesto que las afueras de la capital alojan solo un 51,05% de sus habitantes, por lo que la ciudad todavía no se expone a la misma apropiación del centro por parte de hoteles y de vivienda turística.

5.- Impacto en la creación de empleo. Por cada 100 camas adicionales, el sector hotelero genera una media de 20 puestos de trabajo, según datos de Exceltur. En el caso de la vivienda turística, dicho dato desciende a 2. Por lo tanto, es muy probable que los temores en cuanto a la modificación del equilibrio urbanístico de Madrid y de su mercado turístico no vengan en realidad de los hoteles sino de la fuerte expansión de la vivienda turística.

Según datos de Exceltur, mientras la oferta de plazas hoteleras ofertadas en Madrid está estancada desde hace cuatro años, el número de viviendas turísticas se ha duplicado en tan solo un año, pasando de 10.000 viviendas a 20.000 entre 2015 y 2016.

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6.- Una inversión inmobiliaria muy atractiva. La rentabilidad neta inicial –Net Initial Yield– de los activos hoteleros es una de las más altas del sector inmobiliario, situándose entre el 5,5% y el 6,5%, "por lo que, en un país que todavía se está recuperando de la crisis inmobiliaria, esa inversión representa un potencial de crecimiento importante dada la dificultad de encontrar rentabilidad suficiente en otros productos inmobiliarios como oficinas o residencial", señalan desde CBRE.

Para esta consultora, "siendo demasiado reciente, todavía no se dispone de datos suficientes para analizar los efectos de la adopción de la medida en Ámsterdam. Sin embargo, se prevén unas consecuencias similares a las de Barcelona, es decir, un aumento del precio del suelo y de la inmobiliaria derivada de productos hoteleros, provocando un incremento del coste de inversión y, por tanto, una disminución de la rentabilidad del producto. El turismo representó en 2015 un 11,1% del PIB nacional y un 6,3% del de la Comunidad de Madrid, por lo que restringir la inversión tendría consecuencias inmediatas sobre la economía del país".

El apetito por este tipo de activos es más que evidente. La inversión hotelera en España se ha disparado hasta 1.665 millones de euros durante los seis primeros meses del año, una cifra que supera en más del doble a la registrada en el mismo periodo del año anterior y constituye el mejor registro de inversión a nivel histórico en un primer semestre, según datos de Irea. Unas cifras que revelan, sin duda, cómo el interés por el sector hotelero español sigue en máximos.