FIRMARON HIPOTECAS CON DIFERENCIALES MUY BAJOS

Los hipotecados del 'boom', los grandes beneficiados de los mínimos del euríbor

Muchos se hipotecaron hasta niveles que pocas economías familiares podían soportar, pero consiguieron algunas de las hipotecas más baratas que jamás se han vendido en España

Foto: Grúas de construcción inmobiliaria. (Reuters)
Grúas de construcción inmobiliaria. (Reuters)

Compraron casa cuando la burbuja inmobiliaria estaba a punto de explotar y los precios de las viviendas tocaban máximos históricos. Muchos se hipotecaron hasta niveles que pocas economías familiares podían soportar y con un euríbor por las nubes. Y aún así, muchos de ellos consiguieron contratar alguna de las hipotecas más baratas que jamás se han comercializado en España.

Hablamos de miles de hipotecados que consiguieron diferenciales extremadamente bajos y que, en la actualidad, con el euríbor en negativo y en mínimos históricos, son los grandes beneficiados de la caída de este indicador. De hecho, los que han conseguido sobrevivir a la crisis y a los desahucios, y después de diez años amortizando hipoteca, hoy en día apenas pagan intereses al banco por sus préstamos. Prácticamente el 100% de la amortización se destina a pagar la deuda, o principal, como se denomina en la jerga financiera.

E.S.E.S.

Pero retrocedamos al pasado. ¿De qué tipo de hipotecas estamos hablando y qué entidades las comercializaron? En marzo de 2007, Bankinter rompía el mercado al lanzar una hipoteca a euríbor + 0,18%. Era el diferencial más bajo jamás visto en el mercado hipotecario español. Un producto que tenía, no obstante, un tipo de salida durante el primer año del 4,40%. En total se contrataron 13.000 hipotecas. El acceso a este producto estaba condicionado a que el valor de tasación de la vivienda objeto del préstamo fuera superior a los 300.000 euros y a la contratación de un seguro de vida y otro de hogar. Del total del importe tasado, Bankinter financiaría hasta el 80% del valor de la casa.

Diferenciales por debajo del 0,20

Justo un año después, Deutsche Bank seguía sus pasos y lanzaba la Hipoteca Rompedora, que batía en apenas un punto la oferta de Bankinter, ya que se comercializó a euríbor +0,17%, a 40 años y para el 80% de la tasación. Eso sí, con un mínimo de 200.000 euros.

En marzo de 2007, Bankinter rompía el mercado al lanzar una hipoteca a euríbor + 0,18%

"Por bajos que puedan parecer, probablemente habría alguna entidad que sacó al mercado alguna hipoteca con un diferencial más bajo, dependiendo de la capacidad negociadora del titular. Con todo, estos diferenciales difícilmente se van a volver a repetir. De hecho, según datos de CrediMarket (antes Bankimia), el diferencial medio hipotecario, que calculamos en función de los intereses de las hipotecas medias, se mantuvo por debajo del 1,00% hasta mediados de 2011. Desde entonces superó el 1,00% no ha vuelto a bajar", apunta Maica López, experta en hipotecas de este comparador 'online' de productos financieros.

"Efectivamente, los que se hipotecaron entonces son los más beneficiados por la caída del euríbor. Hay que tener en cuenta que las cuotas de una hipoteca de 150.000 euros con un diferencial del 0,17 sobre el euríbor a amortizar en 30 años, son –utilizando el valor de junio del tipo de referencia, -0,149%– de 418 euros al mes. La misma hipoteca con un diferencial del 1,00% son 472 euros. En el caso, igualmente, que el indicador marcara máximos, como sucedió en 2008, y alcanzara niveles del 5,00%, por ejemplo, en el primer escenario –diferencial del 0,17%–, las cuotas serían de 821 euros y en el segundo –diferencial del 1%–, alrededor de 900", señala esta experta.

Bankinter y Deutsche Bank no fueron los únicos en apostar por diferenciales tan bajos. Desde Credimarket recuerdan otros dos productos también muy competitivos en aquella época. "ActivoBank comercializó la Hipoteca Variable con seguro. Financiaba hasta el 80% del valor de tasación con un mínimo de 30.000 euros. Era a 40 años y la edad máxima al finalizar, 75 años. El diferencial sobre el euríbor, también a revisar cada 12 meses, era del 0,22%. La única vinculación, la contratación de un seguro de vida. Además, Banesto tenía la Hipoteca Smash, para subrogaciones, que financiaba hasta el 75% del valor de tasación de la vivienda a un plazo máximo de 35 años. El diferencial era del 0,38%, a revisar también cada año".

El euríbor seguirá en negativo un año más

Ahora volvamos al presente. El euríbor lleva en caída libre desde 2011 y en febrero de 2016 entró, por primera vez en su historia, en terreno negativo, ante una política ultraexpansiva del Banco Central Europeo (BCE) para apuntalar la recuperación en la zona euro, y de donde no ha conseguido salir hasta ahora. De hecho, el indicador hay ido profundizando mes a mes sus descensos, marcando mínimo tras mínimo. El último se registraba el pasado 23 de junio, cuando despedía la sesión en el -0,163%. Y, aunque desde entonces ha remontado ligeramente el vuelo, despedirá julio en negativo, encadenando, de esta manera, 18 meses en rojo.

A falta de una sesión, cerrará julio en el -0,155%, es decir, en unos niveles muy próximos a los diferenciales a los que se comercializaron aquellas hipotecas. Sin embargo, el interés que deben pagar los hipotecados de la burbuja aún estaría en negativo. Si esto llegara a suceder, nos encontraríamos ante una situación muy excepcional. Tan excepcional que ni siquiera está regulado qué pasaría en esos casos. Algunos expertos creen que en caso de intereses negativos, los bancos aplicarán un tipo de interés cero. Es decir, la banca no devolvería dinero al hipotecado, pero tampoco le cobraría intereses.

No debemos olvidar que todo préstamo está compuesto por principal –dinero que se debe al banco– e intereses, por lo que en caso de un interés al 0% el hipotecado tendrá que seguir pagando el principal. Aunque, entre todos los hipotecados, los que se financiaron durante la burbuja son los más beneficiados del descenso a los infiernos del euríbor, no son los únicos, ya que el indicador lleva dando alegrías a miles de hipotecados desde que en julio 2008, tras marcar máximos históricos al despedir aquel mes en el 5,393%, inició su imparable caída.

Los niveles actuales del indicador garantizan, al menos hasta principios de 2018, que todos aquellos que revisen su hipoteca este año se beneficiarán de una pequeña rebaja en su cuota hipotecaria. Para que nos hagamos una idea, para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años y a euríbor +2%, la rebaja será de apenas 7 euros al mes, 84 euros al año. Para un préstamo de 200.000 euros, el ahorro anual será de 108 euros –9 euros al mes–, mientras que para una hipoteca de 300.000 euros, la cuota mensual bajará en 13 euros, en total, 156 euros al año.

Sin embargo, las rebajas podrían tocar a su fin a principios de 2018, tal y como se aprecia en el gráfico inferior, que muestra una simulación del comportamiento del euríbor en base a las últimas previsiones de Bankinter para los dos próximos ejercicios.

Bankinter prevé que el euríbor vuelva a terreno positivo a mediados de 2018

La entidad prevé que el índice se moverá alrededor del -0,15% hasta el cierre de 2017, mientras que para el próximo año su pronóstico se eleva nuevamente, hasta un rango de -0,10% y 0,2%. Su previsión para 2019 anticipa otra ligera subida que se situará entre un mínimo del 0,00% y un máximo del 0,3%.

"El BCE mantendrá una política monetaria claramente expansiva. Es cierto que en su reunión del 8 de junio mostró una visión más optimista al revisar al alza sus previsiones de crecimiento y retirar de su 'forward guidance' la posibilidad de unos tipos de interés inferiores. Sin embargo, el BCE seguirá proporcionando estímulos, al asegurar que no se había debatido la reducción del programa de compra de activos. Además, la revisión a la baja de las estimaciones de inflación en el periodo 2017-2019 muestra que el BCE no siente ninguna necesidad de subir los tipos de interés", señalan dese Bankinter.

Para el analista de XTB Gustavo Martínez, en declaraciones a Europa Press, "sigue existiendo exceso de liquidez en el mercado, lo que significa que mientras el BCE continúe con su plan de estímulos y el mercado no se crea una reducción de los mismos ('tapering'), la oferta monetaria en poder de la banca va a superar ampliamente a la demanda real de crédito que, por motivos diversos, no se ajusta a la oferta monetaria".

El analista señala que es necesario tener en cuenta que "está empezando a aparecer inflación en ciertos sectores, tales como la construcción y el turismo, y esto puede precipitar la subida de tipos de interés impulsando al alza el euríbor. En nuestra opinión, el cambio de tendencia lo vamos a ver para comienzos del 2018", concluye.

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