INFORME DE UNESPA

El gran casero de España: las aseguradoras tienen inmuebles valorados en 8.600M

Invierten en torno al 3% de sus ingresos en posesiones inmobiliarias, un porcentaje pequeño pero que se mantiene muy estable en el tiempo

Son los grandes caseros de España con un auténtico arsenal inmobiliario en sus balances. Hablamos de las aseguradoras, un sector que atesora activos vinculados al ladrillo valorados en más de 8.600 millones de euros, repartidos por toda España, aunque especialmente en la ciudad de Madrid, que aglutina algo más del 50% de sus inversiones.

Son cifras del informe 'Estamos Seguros 2016' elaborado por de UNESPA, la asociación de empresas del seguro, del que se desprende que estas compañías invierten en torno al 3% de sus ingresos en posesiones inmobiliarias, un porcentaje muy pequeño si se contextualiza dentro del conjunto de inversiones de la industria aseguradora, pero que se mantiene muy estable en el tiempo y que, sin duda, los convierte en grandes propietarios de ladrillo.

Hablamos de grupos españoles completamente independientes, como Mapfre, Mutua Madrileña o Catalana Occidente, pasando por las filiales de los grandes bancos nacionales (BBVA o CaixaBank) y por las sucursales de grandes grupos europeos (Allianz, Zurich, Generali, Axa, Sanitas…). Todas ellas han visto, tradicionalmente, en el sector inmobiliario una oportunidad de inversión, aunque no les vale cualquier activo. Suelen fijarse en edificios históricos o emblemáticos, ubicados en las principales ciudades españolas y en las mejores zonas. Estas propiedades se emplean, en muchas ocasiones, para uso propio, pero también se alquilan a terceros; eso sí, con largos y estables contratos de arrendamiento.

Pero ¿cómo se distribuye esa riqueza inmobiliaria? Según los datos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP), la inmensa mayoría de los inmuebles se encuentran situados en España, aunque algunas empresas también han puesto su punto de mira fuera de nuestras fronteras en países como Francia, Andorra, Portugal, Ecuador o Venezuela, con adquisiciones también muy relevantes.

Torres de Colón, propiedad de Mutua Madrileña.
Torres de Colón, propiedad de Mutua Madrileña.

Dentro de España, la preferencia se centra en la Comunidad de Madrid, con 4.253 millones de euros de inversión. Madrid aglutina uno de cada dos euros. Cataluña, la segunda de las comunidades, supone un 18%, de tal manera que estas dos comunidades suman más del 70% de las inversiones inmobiliarias del sector asegurador español. Su peso específico se debe, en parte, a que la sede central de muchas aseguradoras se encuentra en las provincias de Madrid o Barcelona.


Mapfre y Mutua, a la cabeza

Pero vayamos por partes. Mapfre, la mayor aseguradora española, invirtió en 2016 algo más de 115 millones de euros, tanto en compra de edificios para rentabilidad y/o uso propio, como continuando la política de obras, reformas y reposicionamiento de edificios considerados como estratégicos para el grupo, tal y como recoge su último informe anual. Por su cuantía destaca la adquisición a Fundación Mapfre de la sede social de Mapfre RE en Paseo de Recoletos 25 (Madrid) por 41,2 millones de euros. A cierre del ejercicio pasado, el valor de mercado de sus inversiones inmobiliarias ascendía a 3.116 millones de euros, una cantidad que equivale al 6% de las inversiones totales, con unas plusvalías latentes superiores a los 800 millones de euros. Del total, aproximadamente el 55% corresponde a inmuebles para uso propio y el 45% a inmuebles para rentabilidad por arrendamiento a terceros o venta.

El valor de mercado de las inversiones inmobiliarias de Mapfre ascendía a 3.116 millones en 2016, una cantidad que equivale al 6% las inversiones totales

"Nuestra estrategia inmobiliaria para 2016 se ha centrado en la desinversión de inmuebles que generan plusvalías, y en la búsqueda de inmuebles bien localizados, ya arrendados, que aporten rentabilidad inmediata y plusvalía futura", recoge la compañía en este documento. De hecho, las desinversiones durante el año pasado alcanzaron los 215 millones de euros. Entre las operaciones destaca la venta del 65,9% de la Torre Mapfre (propiedad de Mapfre España) por importe de 175 millones de euros, el edificio en Castelló 58 de Madrid (antigua sede de Clinisas) por 13 millones de euros, y el edificio Eurocity de Barcelona por 8 millones de euros. También se desprendió de activos en Estados Unidos y México. Todas estas operaciones generaron plusvalías superiores a 135 millones de euros.

También es propietario del edificio situado en el número 6 de la plaza de la Independencia de Madrid, frente a la Puerta de Alcalá, justo al lado de la comunidad de vecinos más 'vip' de Madrid. La aseguradora compró el inmueble en el verano de 2015 a la mutualidad de los notarios por 82 millones de euros. Además, es propietaria del número 23 del Paseo de Recoletos y en la zona del Paseo de la Castellana posee un par de edificios en la avenida de General Perón y calle Sor Ángela de la Cruz. Pero su radio de acción no se circunscribe a Madrid donde, a día de hoy, ya ha puesto su radar sobre los edificios del Banco Popular, especialmente sobre la nueva sede que está terminando de construir en la calle Juan Ignacio Luca de Tena.

Torre Mapfre en Barcelona.
Torre Mapfre en Barcelona.

El grupo cuenta con inmuebles singulares en otras provincias españolas, como la Torre Mapfre en Barcelona, por ejemplo, y otros también emblemáticos en diferentes países. Destaca el edificio Dixon House, un histórico inmueble situado en el corazón financiero de la City londinense que fue adquirido a GreenOak en enero de 2016. La inversión total –reforma incluida– roza los 70 millones de euros. El inmueble, construido en 1900, está ubicado en el solar de lo que en su día fue la sede de la Compañía de las Indias Orientales (East India Company) y durante el último siglo ha sido sede de Lloyd’s Bank y de la aseguradora West of England Ship Owners Mutual Insurance.

Posee un rascacielos de 124 metros de altura situado en el Paseo de la Reforma de México que alberga la sede del grupo en el país azteca, mientras que en Lisboa su sede se encuentra en Rua Castilho. También cuenta con edificios en Turquía, Paraguay y Perú.

Otro de los grandes 'players' del sector asegurador en España es Mutua Madrileña. En 2016 contaba con la propiedad de casi una treintena de edificios, la inmensa mayoría situados en el centro de Madrid con un valor de tasación cercano a 1.500 millones de euros, con unas plusvalías latentes de algo más de 504 millones de euros, tal y como recoge en su informe anual. La compañía muestra especial predilección por el Paseo de la Castellana. En el número 33 se encuentra su sede, pero también es propietaria del número 259 (Torre de Cristal), de los edificios situados en los números 50, el 36-38, también del 31 y de las famosas Torres de Colón, donde arranca esta famosa calle y sobre las que, desde hace varios meses, planean continuos rumores sobre su posible venta o, al menos, su reforma.

A pesar del elevado volumen de activos inmobiliarios, la compañía no ha sido especialmente dinámica en transacciones en los últimos años. En el verano de 2016, compraba a Credit Suisse el número 51 de José Abascal, un elitista edificio situado a pocos metros del corazón del Paseo de la Castellana, donde tenía su cuartel general Forum Filatélico. Se trataba de su primera compra desde que promovió Torre de Cristal en el distrito de las Cuatro Torres, hace casi una década.

Edificios muy céntricos y en grandes ciudades

Sus edificios, destinados en su gran mayoría al alquiler, tienen unas características muy singulares. Se trata de inmuebles modernos, con un diseño innovador, ubicados en las mejores zonas de oficinas de la ciudad, y están dotados de las últimas tecnologías en materia de eficiencia, reducción de consumo energético y respeto al medio ambiente. Torre de Cristal, por ejemplo, con 52 plantas, es el edificio más alto de España y el primero en obtener la certificación A de categoría medioambiental, la máxima posible.

Otras aseguradoras de menor tamaño también cuentan con la propiedad de edificios muy emblemáticos. Caser posee un inmueble en Las Tablas, que constituye su sede central, además de un edificio en la plaza de la Lealtad, al lado de la Bolsa y actualmente en alquiler. En Sevilla, por su parte, detenta la propiedad del edificio de la Puerta de Jerez. Por su parte, Santalucía cerraba en noviembre de 2016 la adquisición de un edificio situado en la City de Londres, a escasos 25 metros del Banco de Inglaterra, en una operación que supuso su debut en el mercado de inversión londinense.

También saltaba hace unos meses a la palestra informativa la compra, por parte del Grupo Previsión Sanitaria Nacional (PSN), del Palacio de Gamazo, antigua sede de Afinsa en Madrid, situada en el número 26 de la calle Génova. La operación se cerró por algo más de 30 millones de euros. Poco activa, desde el punto de vista inmobiliario, es la compañía de seguros Metrópolis, propietaria, no obstante, de uno de los edificios más fotografiados de Madrid. Inmueble que lleva el mismo nombre que su dueño y que se ubica al comienzo de la Gran Vía. Fue adquirido en 1972.

Mutua Madrileña contaba en 2016 con la propiedad de casi una treintena de edificios, la inmensa mayoría situados en el centro de Madrid

Un sector muy activo

"Las aseguradoras son de los 'player's' más activos del mercado inmobiliario. Yo diría que incluso son los más activos. Tienen una clara voluntad de crecimiento en el inmobiliario y buscan, cada vez más, tener una mayor exposición inmobiliaria. El coste de capital de estas inversiones es muy bajo para este tipo de compañías, de tal manera que pueden ser muy agresivas a la hora de comprar frente a otros competidores", señala Mikel Marco-Gardoqui, director de 'capital markets' de CBRE. "Siempre buscan en el centro de las ciudades, como por ejemplo la Gran Vía o el Paseo de la Castellana en Madrid, prefieren oficinas y 'high street' y huyen de los proyectos en desarrollo. Su objetivo es largoplacista y buscar inquilinos solventes que les aseguren unas rentas fijas", añade este experto.

Castellana 14 (i) adquirido en subasta pública por el Consorcio de Compensación de Seguros.
Castellana 14 (i) adquirido en subasta pública por el Consorcio de Compensación de Seguros.

Los dos últimos ejercicios han sido especialmente activos para el sector asegurador. En el verano de 2015, en apenas una semana, tres grandes aseguradoras movían ficha en el inmobiliario. Línea Directa cerraba la compra de la sede de Toyota por 20 millones de euros, Reale adquiría al Banco Sabadell el número 125 de la codiciada calle Príncipe de Vergara para trasladar ahí su cuartel general por más de 45 millones, mientras que Mapfre se imponía en la puja para comprar el mejor balcón a la Puerta de Alcalá. Unos movimientos que se han ido repitiendo con el paso de los meses en un entorno de tipos de interés cero, exceso de liquidez e inestabilidad política, en el que las aseguradoras han tenido que girar el timón para poder conseguir rentabilidades en torno al 5-6%, umbral en el que les gusta moverse, con un nivel bajo de riesgo, según señalan los expertos. Unas virtudes que parecen haber encontrado en el ladrillo.

Aunque, sin duda, una de las operaciones más recientes y mediáticas fue la compra, en marzo de este año, de Castellana 14 por parte del Consorcio de Compensación de Seguros, que se hizo con este inmueble en una reñida subasta pública convocada por el Estado –propietario del edificio–, que permitió elevar el precio de venta hasta los 40.250.000 euros, muy por encima de los 17,48 millones que el Estado había marcado como precio de partida. En dicha puja se impuso a compañías como las socimis Merlin Properties y Axiare Patrimonio, pero también a sociedades como Fonsagrada, de Alicia Koplowitz, o Cogein, sociedad de Marco Colomer, presidente de Pryconsa. En este caso, el Consorcio es un organismo público que pertenece al Ministerio de Economía, Industria y Competitividad.

Operaciones con sello extranjero

Las aseguradoras extranjeras con filiales en España también son muy activas. Destaca, por ejemplo, la operación –a finales de 2015– de AXA Real Estate, el brazo inmobiliario de la aseguradora francesa, que compró el edificio donde se ubican el Hotel Rex y los históricos cines del mismo nombre en la Gran Vía madrileña por 42 millones de euros. A nivel mundial, el edificio más representativo de la compañía es el Hotel de La Vaupalière en la avenida Matignon en París, donde en 1996 decidió instalar su sede central. Se trata de una residencia privada, obra del arquitecto Ricardo Bofill, transformada para albergar el cuartel general de la aseguradora.

La italiana Generali, por su parte, cuenta con una importante cartera de inmuebles históricos y también muy emblemáticos en España. La cartera inmobiliaria está gestionada al completo por Generali Real Estate, una de las mayores gestoras inmobiliarias del mundo con más de 25.500 millones de euros en activos a lo largo de todo el planeta. En España, los edificios más representativos en Madrid son calle Orense 2-4, calle de Alcalá 21, Paseo de la Castellana 130, Serrano 1, Preciados 9 y Gran Vía 10, mientras que en Barcelona destaca Passeig de Gràcia 11. Fuera de nuestras fronteras, destacan edificios como el Palazzo delle Assicurazioni Generali, Piazza della Signoria (Florencia), Palazzo Bonaparte (Roma), Piazza Venezia 11 (Roma), Place de l’Opéra 4 (París), Rue de la Paix 18 (París) o FenCourt (Londres), entre otros.

Generali. Preciados 9.
Generali. Preciados 9.

Allianz, por su parte, dispone de varios edificios emblemáticos en diferentes ciudades de la geografía española. En Madrid, Gran Vía 39 (comprado en 1928), Paseo de la Castellana 39 (1979) y Ramírez de Arellano 35 (2002). En Bracelona, Passeig de Gràcia 21 (1927), Torre Allianz de la calle Tarragona 109, donde se ubica la sede social de Allianz Seguros (1996) y Passeig de Gràcia 87 (1997).

Por lo que se refiere al brazo asegurador de las entidades financieras españolas, VidaCaixa (CaixaBank), solamente tiene un edificio en propiedad en Barcelona y constituye sus oficinas centrales. Se trata de la torre situada en la calle Juan Gris 2-8. Por su parte, el volumen de inversión inmobiliaria de Ibercaja Vida no llega al 1% del volumen total. La mayoría corresponde a oficinas de Ibercaja Banco. Es decir, no cuentan con ninguna posición singular o emblemática. Lo mismo sucede con el brazo asegurador de BBVA que, después de la venta del edificio de Pío Baroja y el de Arturo Soria, no cuenta con ningún edificio emblemático.

Grandes operaciones inmobiliarias

Diciembre de 2010

- Mapfre compra la sede de Mercedes Benz en la localidad madrileña de Alcobendas. El consorcio automovilístico alemán permanece en régimen de arrendamiento durante un periodo mínimo de 10 años, prorrogable hasta 20. 

Junio de 2015

- Mapfre se impone en la la puja por el edificio ubicado en la plaza de la Independencia, 6, en la Puerta de Alcalá, por 83 millones de euros.

- Línea Directa cierra la compra de la sede de Toyota en Alcobendas por 20 millones. 

- Reale compra al Banco Sabadell el edificio en calle Príncipe de Vergara 125 para trasladar ahí su cuartel general por más de 45 millones. 

Julio de 2015

- Mapfre compra del edificio situado en el número 6 de la plaza de la Independencia de Madrid, la de la Puerta de Alcalá, por un importe de 82 millones de euros a la Mutualidad Notarial. El inmueble, en una zona de lujo, se dedicará al alquiler de oficinas.

Agosto 2015

- La división inmobiliaria de la compañía de seguros Axa culmina la compra de dos activos de oficinas en Madrid y Barcelona por más de 110 millones de euros. En concreto, compró su actual sede en la capital, en el camino Fuente de la Mora del distrito de Hortaleza, y cuatro edificios en Sant Cugat del Vallès.

Diciembre de 2015

- AXA Real Estate, el brazo inmobiliario de la aseguradora francesa se hacía con el edificio donde se ubican el Hotel Rex y los históricos cines del mismo nombre en la madrileña Gran Vía por 42 millones de euros.

Enero de 2016

- Mapfre se hace con la propiedad de Dixon House, un edificio 'premium' en la City de Londres con casi 4.500 metros cuadrados que se dedicará a alquiler de oficinas y a alojar a las filiales de Mapfre en la capital británica. El importe de la operación, contando la reforma, asciende a 69,9 millones de euros.

Julio de 2016

- Mutua Madrileña compraba a Credit Suisse, después de casi una década sin realizar inversiones inmobiliarias, el número 51 de José Abascal. Un elitista edificio situado a pocos metros del corazón del Paseo de la Castellana, donde tenía su cuartel general Forum Filatélico.

Noviembre de 2016

- Santalucía cerraba la adquisición de un edificio situado en la City de Londres, en una operación que supuso su debut en el mercado de inversión londinense. El edificio está situado estratégicamente a escasos 25 metros del Banco de Inglaterra. 

Diciembre 2016

- El Grupo Previsión Sanitaria Nacional (PSN) se hacía con la antigua sede Afinsa en Madrid, situada en el número 26 de la calle Génova. La operación se cerró por encima de los 30 millones de euros.

Marzo de 2017

- El Consorcio de Compensación de Seguros se hizo, tras una subasta pública muy disputada, con la propiedad de Castellana 14. El precio final de la puja se situó en 40.250.000 euros, muy por encima de los 17,48 millones que el Estado había marcado como precio de partida.

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