La banca podrá desahuciar si no se reclaman las cláusulas abusivas a tiempo

La banca española está a punto de ganar su primera batalla judicial respecto a las cláusulas abusivas. Según las conclusiones del Abogado General de la Unión Europea, un hipotecado que haya perdido su vivienda en un procedimiento de ejecución hipotecaria y dicha propiedad se encuentre en manos del banco, es decir, haya sido inscrita a nombre de la entidad en el Registro de la Propiedad, no podrá alegar la presencia de dichas cláusulas si el banco inicia un procedimiento de desahucio -lanzamiento, en jerga jurídica- contra él.

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El abogado Nils Wahl responde a un cuestión prejudicial planteada por un juez de Jerez en el que solicitaba que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) precise el alcance de sus facultades respecto a la presencia de cláusulas abusivas en un contrato hipotecario firmado entre una consumidora y el Banco Español de Crédito (absorbido posteriormente por el Banco Santander) en 2004. Un contrato de préstamo para la adquisición de una vivienda con garantía hipotecaria.

En 2011 el Banco Santander inició ante notario el procedimiento de ejecución extrajudicial de la garantía hipotecaria. El procedimiento concluyó con la adjudicación de la vivienda hipotecada al acreedor (subasta). Se otorgó ante notario escritura de venta de la vivienda a favor del banco que fue inscrita en el Registro de la Propiedad en abril de 2012.

La deudora tuvo la posibilidad, durante la tramitación del procedimiento extrajudicial de venta del bien hipotecado, de oponerse al mismo

Posteriormente, en septiembre de 2014, el Banco Santander presentó ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Jerez de la Frontera una demanda de juicio verbal con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil, solicitando que se dictara una resolución judicial de desahucio de la consumidora y de entrega de la posesión del inmueble al banco.

Fue entonces cuando el Juzgado decidió remitir una petición de decisión prejudicial al Tribunal de Justicia con el fin de que éste precisase el alcance de las facultades del juez para hacer efectivas las disposiciones de la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en el marco de un procedimiento de ejecución de derechos reales sobre inmuebles que se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad.

En sus conclusiones, Nils Wahl señala que este procedimiento -lanzamiento- "no tiene por objeto la apreciación ni la ejecución de un contrato entre un profesional y un consumidor, sino que tiene meramente por objeto asegurar la efectividad de un derecho de propiedad legalmente adquirido e inscrito en el Registro de la
Propiedad".

Primera batalla ganada de la banca

El Abogado General señala que este asunto se refiere a un procedimiento de ejecución calificado como "verbal" que se inicia tras seguirse, ante notario, un procedimiento de ejecución extrajudicial de una garantía hipotecaria. "Resulta del Derecho español aplicable al caso que este juicio verbal tiene la finalidad
de proteger y hacer efectivos los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad. De este modo, se plantea la cuestión de si la efectividad de la protección de los consumidores conferida por la Directiva 93/13 exige que el juez nacional pueda controlar el eventual carácter abusivo de las cláusulas contenidas
en un contrato hipotecario en una fase muy posterior a la transmisión de la propiedad del bien que había sido hipotecado".

"La deudora tenía la posibilidad, durante la tramitación del procedimiento extrajudicial de venta del bien hipotecado, de oponerse al mismo o de solicitar su suspensión alegando la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario, instando como medida cautelar la suspensión de la venta del inmueble del que era propietaria", asegura Nils Wahl.

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Hay que recordar que la justicia europea ya dio potestad a los jueces españoles de paralizar un procedimiento de ejecución hipotecaria si detectaba la presencia de cláusulas suelo en la hipoteca del afectado. Sin embargo, lo que dice en sus conclusiones el abogado de la UE QUE "en el presente caso no nos encontramos ni en el marco de un procedimiento de ejecución de un requerimiento de pago ni en el marco de un procedimiento de ejecución forzosa aún no concluido y en el cual siga siendo pertinente pronunciarse sobre el carácter abusivo de las cláusulas del contrato hipotecario anteriormente firmado. El procedimiento sustanciado ante el Juzgado tiene únicamente por objeto hacer efectivo un derecho de propiedad registrado legalmente. Este procedimiento no guarda relación con un eventual contrato celebrado con un consumidor, respecto del cual el juez nacional esté llamado a pronunciarse, sino que tiene únicamente por objeto comprobar que existe efectivamente un derecho inscrito para hacerlo efectivo".

Es decir, el pronunciamiento del juez sobre la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario debería haberse manifestado durante el la fase "extrajudicial" de ejecución hipotecaria. Ya que, insiste, "al final del procedimiento extrajudicial de venta, el contrato hipotecario se agota y la carga hipotecaria desaparece. Así pues, el juicio verbal puesto en tela de juicio en este asunto es independiente de la venta extrajudicial o de cualquier otro procedimiento de ejecución hipotecaria", concluye.