La pesadilla de la Hipoteca Tranquilidad irrumpe en los tribunales

Nuevo frente judicial contra la banca y uno de sus productos financieros. Se trata de la Hipoteca Tranquilidad, comercializada hace una década por un puñado de entidades, fundamentalmente Banesto (ahora integrado en Banco Santander), entre parejas jóvenes que en los años 2007 y 2008, con un euríbor en máximos, encontraban serias dificultades para encontrar una hipoteca que pudieran pagar.

Este producto establecía un interés fijo durante los primeros 10 años del préstamo para, en el año undécimo, ser sustituido por el euríbor más un diferencial. La hipoteca, no obstante, incluía una cuota creciente del 2% o del 2,5% anual, incremento similar, argumentaban los bancos que la vendieron, al de la inflación prevista. Es decir, cada año, durante 10 años, y a pesar de que en la propia publicidad de la hipoteca se podía leer "con la misma cuota para siempre", la cuota se incrementaba en esos porcentajes. Pero, además, a pesar de la pretendida 'tranquilidad', lo cierto es que impedía a los hipotecados conocer cuánto tiempo tardarían en devolver el dinero al banco ni cuánto capital tendrían que pagar en total.

Ofrecía un tipo fijo durante 10 años, pero cada año la cuota se incrementaba un 2% o un 2,5%

"Muchas parejas jóvenes que no podían pagar mucho de hipoteca contrataron este tipo de productos que durante los primeros años les permitirían pagar menos que las hipotecas tradicionales. La cuota iría aumentando progresivamente, porque se suponía que en el futuro experimentarían una mejora en sus trabajos y salarios y podrían pagar más", ha explicado en más de una ocasión Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), que ha conseguido que el Juzgado de lo Mercantil número 6 de Madrid admita a trámite una demanda colectiva contra el Banco Santander.

"Lo que no les dijeron es que iban a amortizar muy poco capital. Es decir, como ha sucedido con otros productos y cláusulas abusivas, se les ocultó información", explica Suárez que, con esta demanda, espera conocer el número real de afectados en toda España. Además de Banesto, desde Asufin señalan que otras entidades como CaixaBank, Caja Duero y la Kutxa también comercializaron estas “hipotecas asimétricas”, como también las denominan.

Las cuotas han subido año a año

Pero ¿dónde está la supuesta 'trampa' de este producto? Los clientes que lo contrataron pensaban que estaban ante un producto estable y seguro que les permitiría protegerse frente a nuevas subidas del euríbor. Sin embargo, no solo el interés contratado no permaneció invariable, sino que el indicador nunca llegó a subir. De hecho, a finales de 2008 comenzó a caer y, excepto un pequeño repunte en 2012, mantuvo su tendencia bajista hasta romper incluso la barrera del 0% en 2016 y acomodarse en valores negativos como en los que nos encontramos en la actualidad.

De esta manera, una hipoteca que parecía dar tranquilidad y seguridad a los hipotecados ha provocado a la larga más de un quebradero de cabeza, puesto que, tal y como muestra el gráfico, su cuota, en lugar de descender significativamente como ha sucedido con las hipotecas tradicionales durante estos 10 años, ha seguido aumentando año a año.

La Hipoteca Tranquilidad ofrecía unas cuotas iniciales más bajas que las de una hipoteca tradicional (960 euros frente a 1.026 euros para un préstamo de 200.000 euros), pero dicha cuota se ha ido incrementado cada año hasta llegar a 1.147 euros frente a los 673 euros de una hipoteca tradicional.

"Lo que en realidad se creó fue un producto financiero 'ad hoc' para aprovechar la incertidumbre y temor existentes sobre el indicador en un momento histórico en el que este subía de manera exponencial", explica Fernando Sanahuja, socio del despacho Sanahuja Miranda. "A partir de allí, muchos clientes contrataron el servicio optando por un presunto producto estable y seguro contra las futuras subidas del euríbor".

Muchos intereses, poca amortización de capital

Otra de las 'trampas' de estas hipotecas radica en el hecho de que no solo la cuota ha aumentado año a año de manera constante, sino que la deuda contraída con el banco apenas se ha reducido en la última década. Tal y como se observa en el gráfico inferior, el saldo vivo pendiente de pago apenas disminuye con la Hipoteca Tranquilidad debido a que las cuotas que se aplican sirven, fundamentalmente, para pagar los intereses del préstamo.

"Si bien en una hipoteca de amortización francesa —mayoritarias en nuestro país— se pagan más intereses al principio y menos al final, la parte dedicada a la amortización de la deuda es mucho más alta que en el caso de la Hipoteca Tranquilidad", señalan desde Asufin. "Para un préstamo de 200.000 euros, después de casi 10 años pagando, la deuda apenas ha descendido a 187.000 euros, mientras que con una hipoteca tradicional la deuda se sitúa en 127.000".

Así, por ejemplo, según los cálculos de Asufin, para un préstamo de 200.000 firmado en 2007, quienes contrataron una Hipoteca Tranquilidad habrían pagado a día de hoy un total de 121.551 euros, de los cuales apenas 5.800 corresponden al capital prestado. El resto, casi 80.000 euros, corresponde a intereses. Por el contrario, con una hipoteca tradicional, el consumidor habría pagado muchos menos intereses (casi 49.000 euros) y habría amortizado mucha más deuda (72.600 euros). En definitiva, el afectado habría sufrido un perjuicio económico de más de 60.000 euros, según los cálculos de esta asociación.

Sentencias a favor de los consumidores

La admisión de la demanda colectiva se suma a las sentencias de varios jueces que ya han fallado a favor de algunos consumidores por toda España. En dichas sentencias se ha condenado a las entidades —principalmente al Santander— por su comercialización tras detectar numerosas cláusulas abusivas relacionadas con los plazos de amortización, el número de cuotas y las fechas de las mismas, las cuotas en las que solo se pagan intereses, el TAE, el aplazamiento de cuotas, el reembolso anticipado, los intereses y el vencimiento anticipado.

"Han sido ya varios los jueces que han dictado importantes sentencias declarativas de nulidad de pleno derecho, por infracción de normas imperativas, por falta de transparencia y por el manifiesto carácter abusivo de algunas cláusulas financieras contenidas en la escritura del préstamo hipotecario. En este sentido, la reciente sentencia del 6 de marzo de 2017 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Massamagrell (Valencia) declaró nulas algunas de sus cláusulas por no gozar de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato y por no haberse acreditado el conocimiento real del prestatario de las características del préstamo hipotecario que iba a suscribir", recuerda Sanahuja.

"La Hipoteca Tranquilidad contiene cláusulas nulas por no superar el control de transparencia y proporcionalidad, como el sistema de amortización, la cláusula de interés de demora, la de resolución anticipada y la que obliga al cliente a pagar todos los gastos de formalización de la hipoteca", apuntan desde Asufin.

Contiene cláusulas nulas por no superar el control de transparencia y proporcionalidad

Cláusulas poco transparentes y confusas que, según los jueces, habrían impedido al afectado conocer el verdadero coste económico del contrato, dado que el hipotecado no puede saber con antelación cuánto capital va a tener que devolver, ni conocer cuál va a ser su ritmo de amortización de principal y de pago de intereses.

"En muchos casos, además, se ofreció un seguro de carencia por desempleo de 24 cuotas que, a la hora de firmar en las escrituras, se convirtió en un seguro donde el beneficiado era el banco en caso de impago. Esto, acompañado de otras cláusulas redactadas en lenguaje jurídico y que en muchos casos ni los directores de los bancos entienden, ha llevado a muchas familias a firmar, sin saberlo, una condena a muerte, llevándolas a una situación al borde de la desesperación", explica uno de los afectados que han utilizado la plataforma Change.org para recoger firmas y eliminar las cláusulas abusivas con efectos retroactivos, petición que suma más de 1.500 firmas.

En algunas de esas sentencias, los jueces han obligado a eliminar las enumeradas cláusulas del contrato y han condenado a las entidades a recalcular todas las cuotas del préstamo hipotecario, además de devolver al cliente todas aquellas cantidades cobradas de más por la aplicación de las cláusulas nulas.

Principales cláusulas abusivas

— Régimen de intereses remuneratorios mixto: el tipo de interés fijo inicial, durante los primeros 10 años de la hipoteca, se encuentra fijado entre el 5% y el 5,75%, resultando desproporcionado. De hecho, el euríbor en 2007 estaba en el 4,076%, es decir, por debajo del fijo pactado.
 
— Sistema de pago de cuotas crecientes: pese al lema de la publicidad, “con la misma cuota para siempre”, en realidad en la hipoteca había una cláusula que establecía un sistema de pago de cuotas crecientes con un incremento anual de entre el 2% y el 2,5% sobre el importe de las cuotas del año inmediatamente anterior durante toda la vida del préstamo.

— Cláusula relativa al IRPH: esta no supera el control de transparencia exigible en cuanto a su comprensibilidad real. Según el juez, se trata de IRPH Entidades incluidos entre los siete índices oficiales previstos en la Circular 8/1190 del Banco de España.

— Cláusula de vencimiento anticipado: pactada en caso de que el deudor no abonase a su vencimiento, en todo o en parte, alguna de las amortizaciones de capital e intereses. Su nulidad por abusiva se explica, en abstracto, porque el impago de una de las cuotas del préstamo hipotecario no responde a un incumplimiento grave y esencial de la obligación de pago.