March y Azora ponen a la venta Resa, la joya de las residencias de estudiantes en España

Nueva operación en el mercado inmobiliario español con un marcado componente corporativo. Grupo March y Azora han puesto a la venta Resa, la mayor compañía de residencias de estudiantes de España y de Europa continental, según ha podido confirmar El Confidencial con diferentes fuentes interesadas en la compañía. Si bien se desconoce el importe que podría alcanzar la operación, los expertos inmobiliarios aseguran que será una de las transacciones más importantes de 2017 por volumen de inversión.

Resa obtuvo en 2016 unos ingresos de 46 millones de euros, que suponen un incremento de más del 30% respecto a los 27 millones de 2014, y un ebitda de 26 millones. Dispone de más de una treintena de residencias operativas en las principales ciudades y campus españoles, que suman un total de 8.200 camas, con especial presencia en Madrid y Barcelona y un ratio de ocupación cercano al 100%, tal y como consta en la documentación sobre la compañía a la que ha tenido acceso este diario y que también recoge sus ambiciosos planes de expansión para la próxima década, que pasan por duplicar su tamaño, hasta conseguir una cartera en torno a las 17.000 camas en toda España.

Dispone de más de una treintena de residencias operativas en las principales ciudades y campus españoles que suman un total de 8.200 camas

Resa tiene actualmente en marcha cuatro proyectos que sumarán casi un millar de camas más a su oferta actual, de tal manera que, a corto plazo, se acercará a las 10.000 camas. Para que nos hagamos una idea, la compañía multiplica por siete el número de camas de su segundo competidor en España, mientras que supera en más de 2.000 a la mayor plataforma francesa en este segmento.

Las fuentes consultadas destacan que se trata de un sector muy atomizado, en cuyo favor juega, no obstante, la escasez de oferta de camas para estudiantes en el mercado, el creciente número de estudiantes y una creciente demanda internacional. En España existen cerca de 1,5 millones de estudiantes universitarios, cerca de 95.000 camas y una demanda que casi duplica esta cifra.

El nicho de negocio de alojamiento para estudiantes surgió hace más de una década. Hasta entonces, el mercado estaba controlado principalmente por órdenes religiosas en el sector privado y por las universidades en el sector público. La escasez de oferta, la obsolescencia de las residencias, el rápido crecimiento de las universidades y las necesidades de más modernas opciones de alojamiento han sido algunos de los factores que han propiciado el desarrollo del sector y el inicio de la actividad inversora en él. Y los expertos siguen observando un enorme potencial de crecimiento, especialmente en España.

La venta de Resa es la segunda operación de estas características puesta en marcha en nuestro país en un año, ya que en marzo del año pasado, el fondo Oaktree puso a la venta Threesixty Developments —antigua Knightsbridge Student Housing—, uno de los mayores promotores y operadores de residencias de estudiantes en Reino Unido, Irlanda y España, donde cuenta con siete proyectos —cinco en Madrid y dos en Barcelona—, que gestiona a través de la plataforma Student Housing Company y que suman más de 2.600 plazas.

Veinte años de experiencia

Azora compró Resa en el verano de 2011 a una veintena de accionistas entre los que se encontraban los socios fundadores Catalana Occidente, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia y el grupo francés Caisse des Depot et Consignation. No obstante, en su accionariado también participa, a través de otras sociedades, Banca March.

La compañía fue fundada en 1992 y cuatro años más tarde abrió su primera residencia en Terrasa. Activo al que en los últimos 20 años se fueron sumando una treintena de residencias más que han convertido Resa no solo en la compañía más potente del sector de España, sino también de Europa continental, ya que Reino Unido encabeza el liderazgo europeo respecto a las residencias de estudiantes. Su oferta incluye desde el alojamiento con todo incluido hasta el alquiler solo de las habitaciones.

En los últimos cuatro años, tras la compra por parte de Azora, Resa se ha mantenido muy activa desde el punto de vista de la inversión, al pasar de 25 a 32 residencias (siete residencias más, que han sumado 1.500 camas). Además, en estos últimos años, tanto Azora como Banca March han apostado fuerte por el sector, como muestra el hecho de que la inversión por cama se haya duplicado hasta 400 euros, con el objetivo de modernizar los activos y adaptar su oferta a la demanda, lo que se ha traducido en mayores tasas de ocupación.

A finales de 2016. Resa compró al Ministerio de Empleo un solar de 5.000 metros cuadrados en Málaga por 1,7 millones

Es más, a finales de 2016, compraba el Ministerio de Empleo un solar de 5.000 metros cuadrados situado en la zona de Teatinos, uno de los barrios de expansión inmobiliaria de Málaga, por 1,7 millones de euros, tal y como recoge el portal de subastas inmobiliarias Addmeet. Mientras que, para este año, Resa tiene previsto comenzar los trabajos para ampliar la residencia de Sant Jordi, en Barcelona, en más de un centenar de camas.

Las residencias gestionadas se levantan sobre suelo privado y público, y responden a cesiones administrativas, arrendamientos a largo plazo y derechos de explotación del suelo que se extienden por un periodo de tiempo entre 30 y 50 años. Un par de ejemplos: las residencias del Ministerio de Defensa en Vallehermoso (Madrid, con 230 camas) o en Barcelona Diagonal, con 219 camas, gestionadas bajo una concesión administrativa desde 2014 y que se suman a las camas de las residencias Damiá Bonet (Valencia), Colegio Mayor Hernán Cortés (Salamanca) y Emperador Carlos V (Granada), entre otras.