"Voy a pelear para que la Ciudad de la Justicia se quede en Valdebebas"

Acaba de aterrizar en Valdebebas. Marcos Sánchez Foncueva es, desde hace menos de un mes, el nuevo director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas, el cuarto desde que este desarrollo urbanístico, el mayor proyecto urbanístico de la historia reciente de la Comunidad de Madrid, con más de 10,6 millones de metros cuadrados y una inversión de más de 550 millones de euros.

Experiencia para esta nueva aventura profesional no le falta, puesto que durante un lustro estuvo al frente de la Gerencia de la Junta de Compensación de Sanchinarro. Además, cuenta con un perfil muy inmobiliario y jurídico ya que antes de su fichaje en Valdebebas era el delegado de suelo Altamira Asset Management y abogado de la oficina Sareb, y con anterioridad fue director general de Aget Domus y director de suelo de Ferrovial Inmobiliaria-Promociones Habitat, donde también el cargo de jefe del área jurídica.

Cargos todos ellos a los que se suma su formación como abogado. Dos perfiles que. sin duda, le permitirán entender a la perfección la batalla legal que desde hace años se vive en Valdebebas y tomar las decisiones oportunas para que el desarrollo despegue definitivamente sin nuevos parones judiciales.

Pregunta. ¿Le preocupa la situación legal de Valdebebas?

Respuesta. En Valdebebas ya hay seguridad jurídica después de la sentencia del Tribunal Supremo del pasado mes de septiembre que ratificaba el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Ha dado mayor tranquilidad y seguridad jurídica al ámbito y a los vecinos. Todos los días se entregan licencias.

En su sentencia, el Alto Tribunal ratificó que el planeamiento era conforme a derecho y que las cosas se habían hecho bien. Ahora estamos a la espera de que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) diga de una vez por todas si la reparcelación económica se hizo conforme a derecho. Valdebebas es un ámbito muy judicializado pero no es el único, también lo estuvo Sanchinarro, donde estuvimos 20 años de peleas y siempre contra los mismos recurrentes. No obstante, siempre que hay un ámbito urbanístico grande se judicializa y Valdebebas no es la excepción. Los recurrentes son siempre los mismos y siguen impugnando todo, desde licencias de obra hasta licencias de primera ocupación. Impugnan cualquier cosa que se mueve.

A pesar de ello, tenemos confianza en el devenir judicial de este desarrollo. Será favorable a los vecinos y al ámbito. Lo malo del urbanismo en España es que se está haciendo urbanismo y ciudad a golpe de sentencia y debería haber un filtro legislativo para que todo este tipo de impugnaciones, que se realizan en base a un supuesto interés público, no lleguen a los tribunales.

P. Pero la zona donde se ubica la parcela comercial sigue paralizada.

R. En la zona del ámbito que se refiere a la pastilla comercial, la seguridad jurídica radica en el Plan Especial que aprobó el Ayuntamiento de Madrid y que fue impugnado y anulado en primera instancia por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 24 de Madrid, cuyo fallo fue recurrido por parte del Ayuntamiento y la Junta de Compensación. A día de hoy, el consistorio está intentando encajar las exigencias que se plantean en la sentencia, en la que se decía que había falta de motivación en los cambios de uso producidos, al entender que hay mucho suelo terciario y poco residencial. Entre los afectados se encuentran los 65 cooperativistas de Esta Gestión, Pryconsa, el Colegio Joyfe, Premier y la propia Junta de Compensación y es necesario buscar una solución para todos que pasa por restituir el planeamiento y el instrumento jurídico necesario es la modificación puntual del Plan Especial que es de iniciativa pública y corresponde, por tanto, al Ayuntamiento de Madrid. Una vez aprobado, dará mayor seguridad jurídica a esa parte del ámbito de Valdebebas, pero lo que tememos es que llegue antes la sentencia de casación del TSJM que dicha modificación puntual, ya que debe ser el Ayuntamiento quien lo impulse y lo apruebe.

P. ¿Están en conversaciones con el Ayuntamiento?

R. Estamos tratando de llegar a acuerdos para encajar los intereses de todos los afectados y mantenemos reuniones periódicas con el consistorio y, aunque éstas no son fáciles, las diferencias que tenemos no son insalvables.

P. ¿Qué efecto ha tenido la compra de Parque Empresarial el Olivar por parte del empresario del momento, Trinitario Casanova? Esta sociedad, propiedad de la familia Cort Lagos, estaba enfrentada a la Junta de Compensación de Valdebebas y no solo les debían dinero, sino que estaban detrás de la mayoría de los procedimientos jurídicos abiertos contra Valdebebas?

R. En primer lugar, hemos podido cobrar los 30 millones de euros que adeudaban a la Junta de Compensación y, por otro lado, la beligerancia procesal se ha reducido ya que Trinitario Casanova ha retirado casi 100 procedimientos judiciales contra Valdebebas. Desistió, por ejemplo, del recurso contra el Plan General.

P. El Ayuntamiento de Madrid ha propuesto a la Comunidad incluir la Ciudad de la Justicia en la prolongación de la Castellana, en el llamado Distrito Castellana Norte, ¿qué opina al respecto?

R. Voy a pelear por traer algún día la Ciudad de la Justicia a Valdebebas, un proyecto muy bonito e ilusionante, aunque complicado. Estamos empeñados en impulsarlo ya que es una solución para la justicia no solo de Madrid sino de España y, sin duda, ésta es la mejor ubicación para acoger este ambicioso proyecto. Además, ya se ha gastado mucho dinero en la urbanización interna, los túneles. No entramos a valorar si se ha gastado bien o mal, pero lo cierto es que se ha gastado. Por otro lado, Valdebebas no se eligió al azar, fue una decisión muy pensada que nada tuvo que ver con intereses económicos y la ubicación de la Ciudad de la Justicia influyó en todo el dinseño del desarrollo. A la Comunidad de Madrid le da reparo acercarse a él. Es un proyecto que afrontamos con ilusión y en el que pondremos todos nuestros esfuerzos porque salga adelante.

P. Entiendo que Valdebebas sería también un destino para todas aquellas empresas que, tras el Brexit, miraran hacia Madrid para instalarse.

R. Con el Brexit y éxodo de compañías del Reino Unido son muchos los que se lamentan de que en Madrid no salga la Operación Chamartín. Sin embargo, en Valdebebas tenemos suelo finalista listo para ser construido. Solamente habría que solicitar la licencia de obras. Mejor ubicación que ésta es imposible encontrar, ya que en España ningún ámbito podría dar cabida a todas esas empresas que quieren venir.

P. Pero aún no hay parcelas de oficinas vendidas.

R. Otro de nuestros objetivos es poner en valor los 1.300.000 metros cuadrados de terciario que tiene el ámbito. Muchos inversores se interesaron por estos activos antes de que se judicializara el desarrollo y también cuando parecía que la Ciudad de la Justicia finalmente se desatascaba. Es cierto que aún no se ha vendido ninguna parcela de terciario, pero sabemos que ha habido interés de varias cadenas hoteleras por algunas de las parcela situadas en frente del aeropuerto. En cuanto hagamos la conexión con a T4 se pondrán en valor estos solares, especialmente el frente de terciario que hay frente al aeropuerto. La conexión está en el ordenamiento, está previsto en el proyecto de urbanización, está autorizado, tenemos todos los permisos y el dinero para hacerlo tras la compra de suelo por parte Pryconsa y el cobro de los 30 millones que nos debía Parque Empresarial El Olivar. Es cuestión de meses. Y en cuanto eso se produzca, habrá un efecto llamada de los inversores.

P. Por el contrario, el suelo residencial ha despertado gran interés por parte de los promotores. ¿Se está produciendo una burbuja en Valdebebas?

R. Del total de suelo residencial, el 75% ya se ha vendido y del 25% restante, el 80% está en manos de tres grandes propietarios. Es más que evidente y palpable el apetito por comprar suelo en Valdebebas. Los precios así lo muestran. Si la operación más barata de suelo se transaccionó a un precio de repercusión de 850 euros el metro cuadrado, ahora ningún propietario vendería por debajo de 1.200. No creo que haya burbuja pero la estamos rozando en un entorno alcista de los precios.

P. ¿Y los precios de la vivienda?

R. La vivienda libre también ha subido su horquilla de precios y, dependiendo de la ubicación y la calidad de las viviendas. No obstante, nos movemos entre 2.800 y 3.000 euros el metro cuadrado, un precio muy competitivo respecto a otras zonas del norte de Madrid. Además, casi todo lo que sale al mercado está vendido y, tal y como nos comentan los promotores que trabajan aquí, los ritmos de venta se han acelerado en los últimos meses. Cuando el Tribunal Supremo confirmó la nulidad de 22 desarrollos urbanísticos al norte de Madrid, entre ellos, Valdebebas, sí se resintieron las ventas pero ahora no. Hay mucho hastío por parte de los compradores a esta judicialización del ámbito.

P. ¿Cuántas viviendas se han entregado y cuántas personas viven ahora mismo en Valdebebas?

R. A 31 de diciembre contamos con 59 promociones con licencia de primera ocupación (LPO) que suman un total de 4.123 viviendas. Hay otras 32 promociones en ejecución, que suponen otras 2.222 viviendas. En desarrollo hay otras 17 promociones con algo más de mil viviendas, mientras que las parcelas pendientes de desarrollo son 55, casi 4.000 viviendas. En el censo hay 8.000 personas inscritas pero calculamos que la población real es de 10.000. Y para el verano, esperamos llegar a 12.500 vecinos.

P. Unos vecinos que pedirán dotaciones públicas...

R. Hay mucha demanda de servicios. La Consejería de Educación ha licitado el contrato para la construcción del primer colegio público, pero lo cierto es que en las parcelas pertenecientes al Ayuntamiento de Madrid aún no se ha hecho nada. El club deportivo está en 'stand by' y los impulsores han estado diferentes ubicaciones. Incluso dentro del Parque Forestal, una elección que, sin duda, contará con la oposición por parte de la Junta. Por lo que se refiere al el metro ligero, se hará, pero no sé cuándo. La inversión y la reserva de suelo para hacerlo está hecha.