INFORME DE ASPRIMA

Los impuestos municipales 'se comen' el 25% del presupuesto promotor en Madrid

La actividad promotora está sujeta a casi una treintena de impuestos y tasas municipales que provocan un importante desembolso económico por parte de los promotores

Foto: Promoción de viviendas en Pozuelo de Alarcón (Madrid). (Foto: E.S.)
Promoción de viviendas en Pozuelo de Alarcón (Madrid). (Foto: E.S.)

"En este mundo no se puede estar seguro de nada, salvo de la muerte y los impuestos". Con esta cita de Benjamin Franklin arranca el informe 'La fiscalidad en la promoción inmobiliaria', realizado por Pablo Chico de la Cámara, catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad Rey Juan Carlos, y editado por Tirant lo Blanch. Un documento que pone de manifiesto la importante desigualdad tributaria que existe entre 34 municipios de la Comunidad de Madrid a la hora de aplicar tasas y gravar la actividad del sector promotor. Un sector que calcula que aproximadamente una cuarta parte del presupuesto que destinan a un proyecto 'se esfuma' en impuestos, ya sean estatales, autonómicos o municipales.

Tributos que, a nivel local, van desde la propia actividad económica (IAE) de la promotora, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la plusvalía municipal o el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), y que en la actualidad, junto con el de la plusvalía, es el más oneroso. Todo pasando por una interminable lista de tasas y tributos que, aunque de menor importe, en su conjunto provocan un importante menoscabo en las cuentas de los promotores, como la tasa de licencia urbanística, el tributo que grava la ocupación de un terreno por escombros, vallas o andamios, la apertura de zanjas o la tasa municipal que es necesario que la promotora abone para poder instalar una oficina de ventas. 

Una treintena de impuestos municipales que se 'comen', aproximadamente, el 25% del presupuesto en cualquier proyecto promotor. “Gracias a la actividad promotora inmobiliaria se genera un torrente de impuestos y tasas que hace que el sector sea una auténtica mina para las administraciones, aunque la sociedad no lo sepa y los medios de comunicación no lo digan. Entre el IBI y demás impuestos y tasas que afectan a los inmuebles de todo tipo, los ayuntamientos recaudan en torno al 25% de sus ingresos, como bien nos señala el autor del estudio", asegura Leonardo Sánchez-Heredero, presidente de la comisión fiscal de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima), quien ha denunciado la "voracidad" e "irracionalidad" recaudatoria de los ayuntamientos.

“Los impuestos y tasas municipales que más nos afectan en lo económico, al margen del IVA, del AJD y del TP, son el ICIO y la llamada 'plusvalía', hoy en muchas casos minusvalía, y la licencia de obras. Pero hay un sinfín de otras tasas que, además de caras, aun en sus importes más modestos, suponen una intervención y una inspección continua de la Administración en nuestras promociones. Soportamos casi 30 figuras impositivas, lo que conlleva otros tantos expedientes y autorizaciones. Una auténtica selva, intervencionista y recaudatoria, que se remata con la angustiosa espera de la licencia de primera ocupación".

IBI, plusvalía municipal, oficina de ventas

Para que nos hagamos una idea del enorme 'gap' fiscal entre municipios, basta con echar un vistazo a las tablas. En el IAE, de los 34 municipios analizados, Navalcarnero es el más caro, con el 97,06% del rango máximo, y Torrelodones el más barato, con el 22,35%, pasando por Madrid, con el 63,23%. En el IBI, Alcobendas tiene el tipo más caro, con el 1,1%. Y el más barato lo tiene Leganés, con el 0,3590%. En cuanto al ICIO, de los 34 municipios, 28 aplican el tipo máximo. Solo seis bajan de ese tipo, con Paracuellos de Jarama a la cola, que aplica el 3%.

 

En las distintas tasas por ocupación o uso del dominio público, el informe denuncia una enorme disparidad del método de cálculo. Un ejemplo: en Alcobendas, la ocupación de la vía pública por la valla de la obra tributa 2,90 euros por metro cuadrado al mes, pero si es con andamios, sube a 30 euros dentro de la misma vía. 

Más datos. Por ejemplo, ¿cuánto cuesta a una promotora el funcionamiento de una oficina de ventas a pie de la promoción? En Getafe, el precio por metro cuadrado roza los 1.000 euros, mientras que en Fuenlabrada, por este concepto, la cifra baja hasta 103 euros. En Majadahonda, por su parte, se paga una cuota fija de 990 euros y en Arganda del Rey, de 128. También se observan diferencias muy llamativas respecto a la tasa que la promotora debe pagar para conseguir la licencia de primera ocupación, que puede oscilar entre 361 y 68 euros. 

“Aunque los conceptos sean de menos entidad que la licencia, la plusvalía o el ICIO, esta disparidad tributaria en nuestra región es un auténtico despropósito", concluye Sánchez-Heredero, quien asegura que "no hay ni un solo municipio que no haya recibido el maná de la promoción", al tiempo que ha lamentado que, pese a la crisis, "los ayuntamientos siguen cobrando tasas e impuestos desmesurados"

Hasta el punto, según asegura el propio presidente de Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado, de que "es mucho menor el coste de redactar un proyecto de promoción inmobiliario que lo que cobra el ayuntamiento por revisarlo para aprobarlo". Y ha insistido en que el 25% de la inversión que hace el sector corresponde a tasas e impuestos, algunos de los cuales "no están justificados".

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