A la caza de la casa de la playa, los españoles vuelven a comprar tras el ajuste de precios

El mes de vacaciones por excelencia, agosto, acaba de arrancar y con él, millones personashan puesto rumbo hacia las costas españolas. Buena parte ha elegido el apartamento turístico para pasar unos merecidos días de descanso, mientras que otros han optado por disfrutar de todos los servicios que ofrecen los hoteles. En ambos casos, no serán pocos los que, durante el típico paseo al anochecer por el paseo marítimo soñarán con la deseada casa de la playa, tan arraigada en la cultura españolacomo el sentimiento de tener una casa en propiedad.

De hecho, son muchos los españoles que aprovechan su estancia en la playa para apuntar el número de teléfono que aparece en el cartel de 'se vende'del balcón de ese apartamento que tiene tan buena pinta desde la calle, o los que curiosean en los ventanales de las agencias inmobiliarias. Hay quienes incluso se atreven a entrar y a pedir algo más de información. Probablemente no van con la idea de comprar en los próximos meses, pero ¿quién sabe si en uno o dos años?, ¿ysi encuentran un chollo en primera línea de playa? Nunca se sabe.

El apetito, sin duda, se ha recuperado animado por unas mejores perspectivas económicas, una ligera recuperación del empleo yun mayor acceso a la financiación. Los datos hablan por sí solos.Las compraventas en los municipios costerosse incrementaron en conjunto un 9,4% en 2015, según datos del Ministerio de Fomento. En algunos casos, la subida fuedel 50%, si bien hay que tener en cuenta quepartimosde mínimos históricos.

La compra de viviendas vacacionales se ha animado gracias a la mejora económica, el descenso del paro, el mayor acceso a la financiación y el ajuste de precios

Torrevieja, por ejemplo, destino icónico del turismo residencial,se ha convertidoen el municipio no capital de provincia con más ventas de viviendas en toda España, por delante decapitales tan importantes como Málaga, Alicante o Zaragoza. Solo superan sus cifras Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. Y subiendo.

Fuertes ajustes de precios desde máximos

También la fuerte corrección de precios está animado a la demanda. Y no es para menos si tenemos en cuenta la caída de preciosregistrada desde máximos.La más intensa desde 2007 entre los municipios analizados en el último informe de costa de Tinsa corresponde a Mataró (Barcelona), que ha visto rebajado su valor medio un 59,8% en este periodo. En Antigua (Fuerteventura), el descenso en los últimos ocho años alcanza el 58,8% y en Casares (Málaga), el 58,7%. Según la estadística de esta tasadora, también han registrado ajustes superiores al 55% El Ejido (Almería), Oropesa del Mar (Castellón), Pineda de Mar (Barcelona), Manilva (Málaga) y Los Alcázares (Murcia).

Las islas, por su parte,concentran los municipios costeros más estables durante la crisis.Calvià y Santanyí, ambas en Mallorca, con un ajuste del 16,6% y del 21,5%, respectivamente, y Adeje, en Tenerife, con un caída del 24,4%, son los enclaves donde menos han descendido los valores desde 2007. También se han ajustado por debajo del 30% en estos últimos ocho años Baiona (Pontevedra), con una caída del 26,3%; Teguise (Fuerteventura), con un 27,3%; y Sant Lluís (Menorca) y Sóller (Mallorca), con un 27,7% y un 29,8%, respectivamente.

La previsión para los próximos meses apunta a laestabilización. En algo más de la mitad de las zonas analizadas, Tinsa considera que losprecios se mantendrány en algo más de un tercio que los valores seincrementarán. De ahí que los expertos aseguren quen nos encontramos en un buen momento para comprar.La previsión de mejora de los precios se concentra en toda la costa de Valencia, Alicante, Málaga, Palma de Mallorca, Canarias y San Sebastián, y en algunos tramos del litoral de Gerona, Barcelona, Cádiz y Asturias.

Precisamente, esta mejora generalizada del mercado ha provocado la desaparición de chollos, si es querealimente existieron. Tampoco encontrarán los potenciales compradores grandes oportunidadesen primera línea de playa, la opción más deseada pero quesigueestando al alcance de muy pocos bolsillos.Y es que, a pesar de losajustes, el producto bien ubicado y de buena calidad ha resistido con mayor fortaleza la crisis.

"Nos encontramos en un muy buen momento para comprar ya que los precios en esta zona, Torrevieja, Orihuela, Rojales..., tocaron suelo hace un par de años. Quien realmente quiere una casa en la costano debería tardardemasiado en dar el paso ya que elproducto nuevode calidad y moderno, adaptado a las necesidades y los gustos actualeses muy escaso y cada vez más caroy cuando éste se agote, volverán a subir losprecios de la segunda mano", explicaa El ConfidencialBrigitte Castaño, agente de RE/MAX Vista en Torrevieja, quien insiste en que los chollos, al menos en su radio de acción, han desaparecido. "Ya no se ven las oportunidades de 2011 y 2012. Ya no hay chollos de los bancos ni de personas que necesitaban vender y tiraban los precios".

Castaño constanta una ligera mejora de la demanda nacional, si bien, quien está tirando del mercado con fuerza es el comprador extranjero."Durante los meses de verano es cierto que algunos españoles aprovechan para mirar casa en la playa, pero no es algo masivo.Lo que sí que nos encontramos es con muchos clientes curiosos. Es decir, recibimos muchas visitas de nacionales pero la inmensa mayoría no tiene intención de comprar antes de un año o un año y medio, lo que nos obliga a hacer una selección. No podemos perder en tiempo con clientes que sabemos que no van a comprar a corto plazo. El extranjero, por norma general suele ser más serio, más centrado, y si recurre a nosotros es porque realmente quiere comprar, no viene a curiosear".

Los extranjeros lideran las compras. En Torrevieja, el 85% de las transacciones tienen sello foráneo

De hecho, tal y como asegura Castaño, "hoy en día son los responsables del 85%-90% de las operaciones, mientras que en pleno boom, las ventas estaban más repartidas. Aproximadamente el 60% de las transacciones correspondían a estranjeros y el resto a españoles".

Esta agente, insiste en que ya no hay chollos en el mercado,ymucho menos en primera línea de playa, donde la ofertaes escasay cara. "El comprador nacional sigue empeñado en poder ir a la playa andando. Le gusta aparcar el coche y no moverlo. Pero la realidad es que cuanto más te acercas a la playa, más sube el precio. La primera línea no solo es cara, sino que apenas hay oferta y los precios apenas han bajado durante la crisis".

Se extiende la subida de precios

Una vez asumido que lo más que probable es que debamos renunciar a las deseadas vistas al mar y que tendremos coger el coche para poder darnosun baño en el mar, ¿por dónde empezamos la búsqueda?, ¿dónde pueden subir los precios de nuevo a corto plazo?

Hasta 71 de los 136 municipios analizados en el litoral mostraban en el primer trimestre de 2016 incrementos de precio en tasa interanual, frente a los 35 de la edición de este informe de2015. En 2014, únicamente cuatro municipios estaban en positivo. "Aunque esta tendencia, más acorde con una fase de estabilización que de clara recuperación, va extendiéndose poco a poco, el mercado de costa es muy heterogéneo: algunas ubicaciones siguen abaratándose a un ritmo anual superior al 5% y el patrón más repetido es la ausencia de promoción y de transacciones sobre suelo", apuntan desde la tasadora.

Para que nos hagamos una idea, Costa del Sol, Baleares, Alicante y Canarias destacan como los mercados que están liderando la recuperación en la costa. Por el contrario, Castellón, la costa cantábrica, Menorca y La Palma se encuentran entre los que todavía no han finalizado la fase de ajuste, mientras que también se encuentran en fase de descenso, aunque ya próximas al suelo, las costas de Almería, Huelva, Tarragona y Galicia.

Los municipios de Teguise y Tías, en Lanzarote, han registrado el mayor crecimiento de precios en tasa interanual, con subidas del 17,8% y del 14%

Si buceamos en el detalle de los datos, nos encontramos que los municipios de Teguise y Tías, en Lanzarote, muestran en el primer trimestre de 2016 el mayor crecimiento de precios en tasa interanual, con una subida del 17,8% y del 14%, según los datos provisionales procedente de las tasaciones de Tinsa. Les siguen Gavà (Barcelona) y Benicarló (Castellón), ambas con una subida del 13,2%, y Blanes (Gerona), con un 12,8% de incremento respecto al primer trimestre del año anterior.

Por el contrario, las mayores caídas en el precio se han producido en Piélagos (Cantabria), donde el valor medio ha descendido un 16% en los últimos doce meses, Antigua (Fuerteventura), con un 12,6%, y Los Alcázares (Murcia), con una caída del 10,6%. Les siguen en intensidad del ajuste Vinaròs (Castellón), con un descenso del 10,2% en el último año, y Mojácar (Almería), con un 9,9%.

Ubicaciones más caras y más baratas

Aunque, sin duda, la principal referencia a la hora de comprar es el precio por metro cuadrado (ver el mapa superior).En este sentido, los mayores precios unitarios se concentran en el área de Barcelona y Baleares. Calvià (Mallorca) supera en el primer trimestre el valor medio de Sitges (Barcelona), que un año antes aparecía como el municipio costero más caro. Calvià muestra un precio de 2.835 euros por metro cuadrado, frente a los 2.560 de Sitges. Les siguen entre los municipios más caros con datos disponibles en este trimestre Castelldefels (Barcelona), con 2.359 euros de valor medio, y Santanyí (Mallorca), con 2.259.

Por el contrario, los valores unitarios más bajos se concentran en la costa mediterránea. El Ejido (Almería) se desmarca como el municipio más barato, con un valor medio de 797 euros el metro cuadradoen el primer trimestre. Le siguen La Unión (Murcia), con 826 euros, y Almassora (Castellón), con 826. Otros cuatro municipios de las regiones de Valencia y Murcia recogidos en el informe están por debajo de los 900 euros el metro cuadrado: Elche, Lorca, Gandía y Castellón de la Plana.

Mucha oferta de segunda mano

Pero, ¿qué tipo de producto nos vamos a encontrar?La oferta de vivienda vacacional en España es mayoritariamente producto de segunda mano. El stock generado en los últimos años como consecuencia del freno de la financiación y de las ventas se va absorbiendo poco a poco. Tras el pinchazo inmobiliario, se produjo un frenazo en la actividad promotora y aún sigue bajo mínimos en muchos puntos de la costa española,con excepciones, eso sí. Tinsa, por ejemplo, hadetectado obras finalización de proyectos inacabados en las provincias de Alicante y Granada, con actuaciones puntuales a lo largo de todo su litoral, las islas de Mallorca, Ibiza y Tenerife, y ciertos enclaves de las costas de Cádiz y Huelva.

La construcción de nuevos proyectos de vivienda vacacional también es minoritaria. Una señal de que hay nichos de producto o localizaciones con demanda insatisfecha. Es el caso del litoral de Alicante y Huelva, así como algunos enclaves de Murcia, Almería, Málaga y Cádiz, en el sur de la costa de Valencia, y en las islas de Mallorca, Tenerife y Lanzarote.