La paradoja del ladrillo: se necesitan 180.000 pisos anuales pero sobran 75.000
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INFORME DE CBRE

La paradoja del ladrillo: se necesitan 180.000 pisos anuales pero sobran 75.000

CBRE calcula un stock actual en torno a 300.000 casas, de las cuales, entre un 20-25% nunca se venderán porque no tienen quien las compre por su ubicación o características

placeholder Foto: Tres grúas se alzan en Madrid. (Reuters)
Tres grúas se alzan en Madrid. (Reuters)

España necesitará 180.000 viviendas al año hasta 2025 para satisfacer la demanda de nuevos hogares. Una cantidad que solamente en la Comunidad de Madrid ascenderá a 25.000 unidades. Son previsiones de la consultora inmobiliaria CBRE, quien estima un stock actual en torno a las 300.000 casas, de las cuales, entre un 20-25 %, es decir, unas 75.000 nunca se venderán porque no tienen quien las compre ya sea por su ubicación o por sus características.

"El gran stock todavía por absorber se refiere en su mayoría a vivienda construida con anterioridad a la crisis, y de éste, cerca de un 30% se considera sin mercado", asegura el director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, Samuel Población. En su opinión, "a comienzos de 2017, el stock de vivienda nueva prácticamente habrá sido absorbido y será muy localizado o de carácter técnico, lo que impulsará el inicio de nuevos desarrollos". Para que nos hagamos una idea, en Madrid capital apenas hay actualmente a la venta 800 viviendas y, en Barcelona, poco más de 1.000, según estimaciones de Sociedad de Tasación.

De hecho, Madrid se ha convertido en uno de los mercados más activos desde el punto de vista residencial, ya que se han firmado en el último año y medio casi una treintena de operaciones que han supuesto una inversión cercana a 1.000 millones de euros, superándose en un par de ocasiones los 100 millones (el solar de Raimundo Fernández-Villaverde y Juan Bravo, 3). Un dinamismo que contrasta, sin embargo, con la parálisis que se vive en comunidades como Extremadura o las dos Castillas, donde la demanda es, a día de hoy, inexistente, según Lola Mart'inez, directora de Research de la firma.

Este fuerte apetito comprador en Madrid, tal y como reconoce Samuel Población, ha tenido ya un efecto directo sobre los precios. "Hemos visto operaciones de suelo donde los precios se han duplicado en cuestión de meses, al tiempo que en algunas promociones se han subido los precios ante el fuerte interés de la demanda". De hecho, aunque la consultora estima una subida de precios del 6% en 2016 para el conjunto de España, no descarta incrementos superiores en Madrid capital, donde el precio medio de la vivienda nueva ronda los 3.000 euros por metro cuadrado, si bien, en las nuevas promociones en el distrito de Salamanca podrían alcanzarse los 10.000.

La falta de suelo finalista dentro de la M-30, la parálisis de la enajenación de suelo público y los elevados precios de los solares en manos de promotores privados han permitido que la rehabilitación haya ido ganando peso en el centro de Madrid. Entre las operaciones más destacadas, figura la reforma del antiguo edificio de la Agencia EFE, o la antigua corrala de San Juan de la Cruz que se convertirá en viviendas de lujo.

El suelo no finalista, en el punto de mira

En relación al suelo, Madrid y Barcelona son los mercados más demandados, si bien, la escasez de suelo finalista ha provocado que no solo los promotores pugnen por los mismos solares en las zonas más demandadas, sino que los fondos de inversión hayan comenzado a centrar su atención en la compra de suelo con gestión pendiente para la posterior producción de suelo finalista. "Fondos como Castlelake o Lone Star se están haciendo con grandes bolsas de suelo para venderlo en un futuro o bien para promover proyectos propios", aseguran los expertos de CBRE.

El año pasado se registraron en la capital varias e importantes operaciones de suelo para el posterior desarrollo de viviendas. Ejemplo de las mismas son las operaciones de las promotoras Cogesa (Montecarmelo), Pryconsa (Valdebebas) e InmoGlaciar (Villaverde), que invirtieron un total de más de 120 millones de euros.

Todas estas compras de suelo se realizaron fuera de la zona central, lo que pone de manifiesto la escasez de suelo finalista dentro del anillo de la M-30. "Actualmente, la zona de Valdebebas es donde se localiza un mayor número de promociones en marcha, una treintena", concluye Población.

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