Gastos del alquiler que te puedes deducir en la declaración de la renta

Seis de cada 10 españoles desconocen los beneficios fiscales relacionados con la vivienda. Un desconocimiento que lleva a muchos de ellos a no beneficiarse al máximo de las desgravaciones en la declaración de la renta. Es el caso de los arrendadores, es decir, los caseros que obtienen ingresos por el alquiler de una vivienda. Caseros a los que, por otra parte, la Agencia Tributaria sigue muy de cerca, dado que ha comenzado a vigilar a aquellos propietarios que han anunciado el alquiler en diferentes medios publicitarios, incluido internet, y que deberán declararlo si han percibido ingresos por este concepto.

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Unos rendimientos que todo propietario que alquila está obligado a declarar, pero que van "más allá de la simple suma de las rentas obtenidas por el arrendamiento”, tal y como aseguran desde Alquiler Protegido, que enumera hasta siete tipos de gastos que se pueden deducir de los ingresos anuales obtenidos:

1.- Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación. O lo que es lo mismo, los intereses producidos por créditos que se abonen por la compra de la vivienda.

2.- Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales: IBI, tasa de basuras, alumbrado...

3.- Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta como consecuencia de servicios personales, tales como administración, vigilancia, portería o similares.

4.- Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución, y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.

5.- Los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.

6.- Los gastos de conservación y reparación.

7.- El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

8.- Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono).

9.- Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble en las condiciones establecidas reglamentariamente.

Un ejemplo práctico

Supongamos una vivienda que fue adquirida por 100.000 euros, utilizando para ello financiación bancaria, esto es, una hipoteca. Por el alquiler de este piso, el casero ha obtenido unos ingresos anuales de 10.000 euros. De ese rendimiento neto se pueden deducir, como gastos, las siguientes cantidades:

1.- Para la formalización del arrendamiento se han utilizado los servicios de un abogado, al que se han abonado unos honorarios que ascienden a 150 euros. "Dicho importe es susceptible de incluirlo como gasto deducible", asegura Alfredo García, director de Alquiler Protegido.

2.- Para la adquisición de la vivienda en alquiler se ha utilizado financiación de terceros, y se está abonando al banco un importe por intereses para la amortización de dicho préstamo de 200 euros anuales. “Ojo, son los intereses, no el capital. Normalmente es el banco el que facilita este tipo de información”, aclara García.

3.- Durante la vida del arrendamiento, el inmueble puede sufrir deterioros o averías. Los gastos en la conservación también son objeto de deducción en la renta anual obtenida, actuando como límite el importe de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes. “En nuestro ejemplo, se realizan obras de reparación de unas goteras por importe de 100 euros”, explica el cofundador de Alquiler Protegido.

4.- También el propietario debe afrontar una serie de pagos en cuestión de tributos y tasas municipales. Dependiendo de lo pactado en el contrato de arrendamiento y de quién se haga cargo de los mismos, el propietario podrá deducir los rendimientos obtenidos. “Ejemplos de impuestos y tasas podemos citar el IBI, la tasa de basuras o el alcantarillado. Pongamos que el IBI asciende a 300 euros, la tasa de basuras a 30 euros y alcantarillado a 20 euros”, apunta Alfredo García.

5.- “Tampoco podemos olvidar que por diversas causas, el inquilino puede dejar de cumplir su obligación de pago. En estos casos, también es posible su deducción, siempre que el deudor se encuentre en situación de concurso o siempre que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses y no se hubiese producido la renovación del crédito. Si el saldo de dudoso cobro fuera cobrado posteriormente a su deducción, se considerará como ingreso en el ejercicio en el que se produzca el cobro”, explican fuentes jurídicas de Alquiler Protegido. En este ejemplo se deben desde hace más de seis meses 833,33 euros correspondientes a la mensualidad de enero.

6.- Si se diera el caso de que el inmueble formara parte de, por ejemplo, un complejo urbanístico, también se podrían descontar las cantidades abonadas en servicios personales, tales como administración, vigilancia, portería o similares. En este ejemplo se han pagado por concepto de administración 50 euros.

7.- Conforme pasa el tiempo, la vivienda sufre una depreciación efectiva que se calcula de manera objetiva aplicando un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. En el recibo del IBI viene desglosado el valor catastral total del inmueble, que es la suma del valor de construcción y el valor del suelo. Imaginemos que el porcentaje que supone el valor del suelo sobre el valor catastral es el 60%. Al valor de compraventa (100.000 euros) hay que restarle ese mismo porcentaje (60.000) y aplicar el 3% de deducción sobre la cantidad resultante, es decir, 40.000.

8.- "El propietario, a la hora de alquilar su vivienda, busca ante todo seguridad y tranquilidad. En Alquiler Protegido contamos con una amplia variedad de seguros que cubren desde impago de rentas o suministros, hasta actos vandálicos y defensa jurídica. En nuestro ejemplo se ha contratado un seguro que cubre la defensa de las responsabilidades anteriormente citadas. Las primas satisfechas fueron de 200 euros, siendo esta cantidad deducible de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario”, explica Alfredo García.

Resumen de deducciones

En este ejemplo, los ingresos por alquilar la vivienda ascienden a 10.000 euros a los que hay que descontar los gastos, 5.117 euros (150+200+100+300+30+20+833+50+3000+200), con lo que obtenemos un rendimiento neto de 4.883 euros.

El Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reduzca en un 60%.

"A partir del 1 de enero de 2015, se suprime la exención del 100% en los arrendamientos a menores de 30 años. Los arrendadores tan solo podrán practicar una reducción del 60% al rendimiento neto por el arrendamiento de vivienda, sin importar la edad de los inquilinos", recoge el Portal de Vivienda de la Comunidad de Madrid.

En el ejemplo, la reducción ascendería a 2.929,80 euros (que es el resultado de aplicar el 60% a los 4.883,00 euros) y el rendimiento obtenido por el alquiler de la vivienda de 1.953,20 euros (4.883 menos 2.929,80). “Como podemos ver, el tratamiento que ofrece el IRPF al arrendamiento es bastante benévolo”, explican desde Alquiler Protegido.