LA TRAMPA DE LOS BAJOS DIFERENCIALES

No se confíe si bajan los tipos: si se dispara el euribor se duplica la hipoteca

¿Qué pasará cuando el índice suba?, ¿podremos hacer frente a la hipoteca? La media histórica del indicador se encuentra en el 2,4% y su máximo histórico alcanzó el 5,4%

Foto: La 'trampa' de los bajos diferenciales
La 'trampa' de los bajos diferenciales

El euribor ha entrado en una espiral bajista de difícil freno. Las últimas y contundentes medidas del BCE para intentar echar gasolina a la maltrecha economía mundial han vuelto a empujar a la baja al indicador que, día a día, marca mínimos históricos. El pasado mes de febrero, y por primera vez en su historia, el indicador a 12 meses, que sirve de referencia para el 90% de las hipotecas en España, se situó en valores negativos, lo que ha supuesto un nuevo alivio económico para muchas familias con cargas hipotecarias.

De hecho, aquellos que revisen en marzo el interés de su préstamo podrán comprobar que la reducción del euribor -cerró febrero en el -0,008%-, ha provocado que el cliente de una hipoteca media -107.880 euros a 21 años con un diferencial del 1,33%- vea reducida su mensualidad de los 503,82 euros a los 490,4, una bajada representa un ahorro para los usuarios de 161,04 euros anuales, es decir un 2,74% menos.

Pero este descenso, que a primera vista parece muy positivo para los usuarios, puede llevar a cometer errores graves a aquellos que contraten en este momento su hipoteca. Y no es para menos si tenemos en cuenta el último capítulo de la guerra hipotecaria entre las entidades financieras que se ha centrado en ofrecer los diferenciales más bajos del mercado. Una estrategia que pueden tener un lado oscuro para el futuro hipotecado si no hace bien sus cálculos.

La cuota mensual de una hipoteca firmada a euribor +1% se incrementará un 43,5% si el índice sube al 4%

Con un euribor en negativo y un mayor acceso al crédito, hipotecarse a día de hoy a tipo variable puede parecer una opción realmente atractiva. Pero, ¿qué pasará cuando el índice suba?, ¿podremos hacer frente a la hipoteca? La media histórica del indicador se encuentra en el 2,4%, mientras que llegó alcanzar su máximo histórico en el verano de 2008 al alcanzar el 5,4%. Porcentajes que, a día de hoy, parecen lejanos en el tiempo, pero no olvidemos que hace un año nadie apostaba por un índice en negativo.

Para que nos hagamos una idea, de acuerdo con los cálculos realizados por el Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, una tasa del euribor al 4% supondría un incremento en la cuota mensual de 400 euros en una hipoteca de 200.000 euros a 20 años al pasar de 934 euros a 1.319 euros al mes, es decir, un 43.5% más. En términos anuales, el incremento sería de 4.620 euros. De ahí que, antes de firmar una hipoteca, sea más necesario que nunca hacer cuentas y no caer en la “trampa” de los diferenciales bajos y la conveniencia, en su opinión, de estudiar, más que nunca, las ofertas a tipo fijo. 

Foto y fuente: Europa Press.
Foto y fuente: Europa Press.

"Las entidades financieras manejan escenarios de evolución de tipos de interés al alza en los próximos dos años que les permitirán obtener un mayor margen financiero por las hipotecas concedidas con diferenciales muy bajos", señala Luis Javaloyes, director general de Agencia Negociadora. "Actualmente es posible encontrar ofertas hipotecarias de euribor más un diferencial inferior a un punto, que en términos reales representa un interés inferior al 1%. Estos tipos suponen, para algunos bancos, una pérdida neta en el margen financiero, que tratan de equilibrar por el lado de las vinculaciones de los clientes a través de otros productos y servicios". 

Para Javaloyes, sin embargo, ese rendimiento, "si bien contribuye de manera global al resultado de la entidad, no impide que el margen financiero pueda llegar a ser negativo en muchas de las operaciones que se vienen firmando desde hace más o menos un año, cuando se recrudeció la llamada guerra hipotecaria".

Si no queremos pillarnos los dedos, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) dispone de en su web de una calculadora que nos permite situarnos en el escenario de un euribor de nuevo en máximos.

Gran impacto en la cuota

Este experto insiste en que "es necesario analizar bien el entorno económico y la posibilidad, más que cierta, de que el indicador, ahora en mínimos históricos por razones ajenas al mercado, ascienda a niveles más coherentes con la economía del Eurogrupo, esto es, en el entorno del 3%. Conviene no olvidar que la capacidad de reembolso en un escenario de euribor al 3% se puede ver seriamente comprometida". Y apuesta firmemente por el tipo fijo, que tanto auge ha experimentado en los últimos meses. 

"Con esa previsión, resulta interesante y muy atractivo estudiar ofertas de hipotecas a tipo fijo que hace tan solo unos meses eran impensables y que, en términos reales de tipos de interés, son como las ofertadas por las entidades a tipo variable el pasado otoño. Hoy en día, es posible suscribir una hipoteca al 2,5% fijo, decisión que eliminaría de un plumazo la incertidumbre por una subida de tipos de interés y permitiría una mejor planificación financiera familiar".

No obstante, el tipo fijo sigue sin calar entre los ciudadanos. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre 2008 y 2015 se han constituido 3,33 millones de hipotecas sobre viviendas, de las que menos de 159.000 están vinculadas a un tipo fijo. Esto significa que apenas el 4,76% de los préstamos hipotecarios que se han firmado están blindados frente a una futura subida del euribor. Es decir, solo 5 de cada 100 hipotecas.

Foto: Corbis.
Foto: Corbis.

 

¿Nueva burbuja de sobreendeudamiento?

Para este experto, la banca "ya no oculta sus prisas para mejorar sus ratios de rentabilidad en las operaciones de crédito y el escaso margen que consiguen con las hipotecas. De hecho, registran pérdidas en cada hipoteca que conceden lo que está llevando a las entidades a impulsar la expansión del crédito al consumo. Y esta premura para recuperar rentabilidad puede provocar nuevos riesgos de sobreendeudamiento en las familias. Para las entidades, las opciones son claras, obtener márgenes prácticamente nulos concediendo hipotecas o alcanzar cotas de rentabilidad de dos cifras concediendo crédito al consumo", añade Javaloyes.

En este sentido, denuncia que la banca ha comenzado a impulsar la búsqueda de iniciativas comerciales para el crédito al consumo "con las que se está prestando mucho y preguntando poco. Es la vía para mejorar la rentabilidad de las carteras crediticias".

El escaso margen de las hipotecas está llevando a la banca a impulsar el crédito al consumo

Para la Agencia Negociadora, la amenaza real "se cierne de nuevo sobre los particulares que se ven bombardeados a diario con ofertas para crédito al consumo a los que resulta difícil resistirse. Me refiero a créditos preconcedidos, para cambio de coche, para viajes, tarjetas en condiciones especiales… A lo que se une el crédito rápido, el de financieras y la explosión de ofertas de microcréditos. Es decir, que caminamos, y muy rápido, hacia una nueva burbuja de sobreendeudamiento. Los particulares están en grave riesgo de endeudarse más de lo que pueden afrontar".

En este sentido, recomienda no endeudarse si no es estrictamente necesario, así como huir de los pagos aplazados en tarjetas de crédito. Y, por supuesto, ser muy consciente de las condiciones que se firman cuando se solicita un crédito rápido o un microcrédito.

Vivienda

El redactor recomienda

Escribe un comentario... Respondiendo al comentario #1
7 comentarios
Por FechaMejor Valorados
Mostrar más comentarios