BUENA UBICACIÓN PERO PRECIOS ELEVADOS

Promociones que no se venden en la capital: de Gran Vía a la Glorieta de Quevedo

No todo se vende. Hay una docena de promociones en el centro de Madrid que están teniendo problemas para encontrar compradores. A pesar de la buena ubicación, los precios son muy elevados

Foto: Gran Vía 48. (Foto: E.S.)
Gran Vía 48. (Foto: E.S.)

"Hace año y medio, vi una casa de casi 200 metros cuadrados, totalmente a rehabilitar, muy cerca del Paseo de la Castellana. Su propietario me pedía un millón de euros, pero yo no estaba dispuesto a pagar más de 700.000 por ella. Ni siquiera le hice una oferta. No quería ni imaginar la cara que habría puesto de haberle ofrecido 300.000 euros menos de lo que pedía. Hace un mes, la agencia que lo comercializaba me volvió a llamar. Con el cambio político, su dueño, un hombre bastante mayor, quería vender porque temía que se la expropiaran. Le ofrecí 680.000, y aceptó".

Hoy en día sigue habiendo mucho producto inmobiliario que, a pesar de tener una ubicación inmejorable, no se vende. Viviendas y promociones enteras que no encuentran comprador porque son muy caras. El hecho de que el mercado empiece a dar síntomas de recuperación no significa que la demanda esté dispuesta a comprar a cualquier precio.

Así, de la misma manera que volvemos a ver promociones enteras que se venden en apenas unos meses -tal y como sucedía en plena burbuja inmobiliaria-, también son llamativos los casos de proyectos que llevan varios años en el mercado y no se venden. Y no se trata de promociones o viviendas desubicadas, situadas en poblaciones fantasma o en localidades donde ya nadie quiere vivir. Sino que están en pleno centro de Madrid, en la capital, donde, tal y como alertaba hace unos meses la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), apenas quedan 800 viviendas nuevas a la venta.

En concreto, según un documento al que ha tenido acceso El Confidencial, en Madrid capital, en los distritos de Chamberí, Chamartín, Centro, Tetuán o Moncloa, hay, al menos, una docena de promociones de difícil salida. Representan la otra cara del mercado. Proyectos que, a pesar de comercializarse en un contexto de escasez de oferta, sus elevados precios siguen ahuyentando a la demanda. 

Edificio Quevedo.
Edificio Quevedo.

Sin duda, uno de los casos más llamativos es el de Gran Vía 48. Un edificio residencial construido en 2013 con el sello del arquitecto Rafael de La Hoz sobre el solar que ocupaba la antigua sede del Banco Atlántico. Se trata del primer edificio de nueva construcción que se levantaba desde cero en esta famosa avenida, pero cuya comercialización ha sido mucho más complicada de lo inicialmente previsto. Casi un centenar de viviendas de alto 'standing' con superficies entre 50 y más de 300 metros cuadrados y precios que oscilaban entre los 550.000 y los 3,2 millones de euros hace dos años, en plena crisis. Es decir, a razón de 10.000 euros el metro cuadrado.

"Es la prueba más clara de que no todo se vende, por muy exclusivo que sea", asegura un consultor inmobiliario que prefiere mantener el anonimato. "Se trata de un proyecto muy complicado, ya que la Gran Vía no es una zona residencial. Es una calle fundamentalmente comercial y turística, muy transitada, con mucho tráfico y ruido. A lo que hay que sumar que los precios de estas viviendas son tan elevados como los que podemos encontrar en el barrio de Salamanca y, obviamente, quien busca casa nueva y tiene dinero, preferiere la segunda opción", asegura este mismo experto.

En estos dos años y medio desde que arrancó su comercialización, se han ajustado los precios hasta el entorno de 5.600-7.000 euros el metro cuadrado y se ha optado por combinar la venta con el alquiler de las viviendas como apartamentos turísticos, "una decisión que encaja más en el modelo de la Gran Vía", apunta un urbanista. 

La Gran Vía no es residencial

"Gran Vía 34 sirve, sin duda, como referencia para los proyectos futuros que se pueden poner en marcha en la zona", reconocen los expertos consultados por El Confidencial. "Por ejemplo, en el edificio situado en el número 68 de esta misma calle, se ha hablado en más de una ocasión de construir viviendas de lujo, pero viendo la experiencia unos números más arriba, parece que tendría más sentido un hotel", señala un consultor del sector hotelero.

La situación, sin embargo, cambia totalmente cuando nos adentramos en Plaza España. Torre Madrid, que comercializa CBRE, ha vendido entre 2014 y 2015 más de medio centenar de viviendas a unos precios medios en torno a los 600.000 euros. Las viviendas salieron a la venta en 2010, en plena crisis, y los precios rondaban los 6.700 euros el metro cuadrado. Ahora, rondan los 5.500 euros. Un precio sensiblemente por debajo de los más de 6.000 euros que se están pagando por viviendas de segunda mano en la zona. 

A pesar de su buena ubicación y la falta de oferta de obra nueva en el centro de Madrid, hay promociones que no se venden por tener precios muy elevados

Gran Vía 34 no es un caso aislado. En el distrito de Chamberí, donde hay aproximadamente una decena de promociones de obra nueva a la venta, tres de ellas no consiguen encajar en las necesidades de la demanda. Según la información a la que ha tenido acceso este diario, se trata del Edificio Quevedo, Modesto Lafuente 50 y Santa Feliciana 16. 

Destaca, por su elevado precio, el primero de ellos. El Edificio Quevedo dispone de 15 viviendas a la venta -tal y como se puede comprobar en idealista-, con un precio medio de 8.000 euros el metro cuadrado, muy por encima de la media de obra nueva en la zona, que no llega a los 5.600 euros. Viviendas con superficies que oscilan entre los 57 y 124 metros y precios entre 437.000 y un millón de euros. También está encontrando dificultades para encontrar salida en el mercado la promoción ubicada en Modesto Lafuente 50. Un edificio rehabilitado de 12 viviendas, siete de las cuales -con precios entre 630.000 y 850.000 euros-, aún se encuentran a la venta, casi un año después de concluir su reforma.

Una de las promociones de difícil venta.
Una de las promociones de difícil venta.

"No todo se vende", insiste un experto inmobiliario a este diario. "Nos equivocamos si pensamos que por tratarse de viviendas de lujo se pueden vender a cualquier precio", añade. 

No todo el lujo vale lo mismo

También en el distrito Centro, de los seis proyectos residenciales en marcha, hay un par de ellos en que los ritmos de venta no son los esperados. Se trata de la promoción Home & Palace, actualmente con siete viviendas a la venta con vistas al Palacio Real y La Almudena y con precios que oscilan entre los 5.700 y 11.000 euros el metro cuadrado. O Barquillo Doze, cuatro viviendas de superlujo con precios entre 1,2 y 2,7 millones de euros. 

"Podríamos pensar que se vende caro porque el propietario también compró caro y necesita recuperar la inversión. Pero lo cierto es que, en estos casos, el activo ha acabado en manos de la banca. Generalmente se trata de promotores o empresas que no tienen prisa ni necesidad de vender. Simplemente han fijado un precio y no están dispuestos a vender por debajo de él". 

Generalmente se trata de promotores o empresas que no tienen prisa ni necesidad de vender

El barrio de Salamanca, el más codiciado entre las grandes fortunas, también se ha visto salpicado por la crisis, aunque los síntomas de recuperación comenzaron a vislumbrarse hace varios meses. Una vez despejados los nubarrones, algunos proyectos de superlujo se han desatascado. Es el caso, por ejemplo, de Goya 63. En 12 meses se han vendido 10 de las 12 unidades que lo componen, en torno a los 9.000 euros el metro cuadrado. Desde Knight Frank, compañía encargada de la comercialización de la promoción, destacan cómo se ha producido un importante impulso de las ventas tras el verano.

En apenas seis meses se ha vendido también, prácticamente al completo, Serrano 7, en torno a 9.000 euros el metro cuadrado. Y es que, tal y como reconocen los expertos consultados, "este distrito siempre tiene demanda. De hecho, está muy codiciado entre las grandes fortunas venezolanas. Ahora bien, en precios que se muevan en torno a 8.000-9.000 euros el metro cuadrado. Por encima, el producto tiene que ser realmente exclusivo".

También en cuestión de meses, otra consultora, CBRE, ha vendido varias promociones prácticamente completo. 100 viviendas de las 103 que componen Santa Engracia 120 -el precio medio de la vivienda ha sido de 235.000 euros, 4.200 euros el metro cuadrado-, así como las siete viviendas exclusivas que componen la promoción de Manuel Cortina 1, en el barrio Chamberí, con un precio medio de 500.000. O las 27 unidades de Madroños, en el Parque del Conde Orgaz, a un millón de euros, de media, cada vivienda. 

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