LOS DIFERENCIALES, EN TORNO AL 0,5%

Hipotecas más baratas y accesibles, así será la oferta de la banca para comprar casa en 2016

Este año será el de la segunda fase de la guerra comercial hipotecaria que comenzó a finales de 2014 y que ha impulsado la contratación de este producto crediticio durante el año 2015

Foto: Hipotecas más baratas y accesibles. (Foto: Corbis)
Hipotecas más baratas y accesibles. (Foto: Corbis)

Hipotecas más baratas y más accesibles. Así se presenta en 2016 la oferta hipotecaria, un ejercicio en el que seguiremos asistiendo a un goteo a la baje de los diferenciales, que podrían volver a situarse cerca de los niveles de hace cinco años. 

"Este año será el de la segunda fase de la guerra comercial hipotecaria que comenzó a finales de 2014 y que ha impulsado la contratación de este producto crediticio durante el año 2015", anticipa Luis Javaloyes, consejero delegado de la agencia Negociadora. Según las previsiones del Observatorio de la Financiación Familiar de esta compañía, en 2016 podrán verse de nuevo hipotecas variables con tipos de euríbor +0,5%, es decir, con diferenciales que no se veían en el mercado desde hace un lustro -actualmente se mueven entre el 1% y el 2%-, lo que reducirá aún más los márgenes comerciales de los bancos.

En 2016 podrán verse de nuevo en el mercado hipotecas variables con tipos de euribor 0,5%

Previsión que coincide con la de otro experto del mercado hipotecario. Para Pau A. Monserrat, economista y director editorial de iAhorro, portal de finanzas personales, "teniendo en cuenta que bancos poco sospechosos de 'romper' el mercado hipotecario como La Caixa ofrecen hipotecas a tipo fijo del 2% a 20 años para sus mejores clientes, es fácilmente deducible que las expectativas con las que trabaja la banca son de tipos bajos por mucho tiempo. En cuanto a tipos fijos, entidades como Bankinter ofrecen un 2,5% nominal, casi idéntico al 2,49% de la hipoteca fija de Abanca, al mismo plazo de 20 años, confirmando los escenarios de bajos tipos de interés futuros que maneja parte de la banca. Con esta información podemos deducir que los diferenciales de las hipotecas a tipo variable tienen aún recorrido a la baja".

Para Monserrat, "actualmente se compite en tipos cercanos a euríbor +1. Para este 2016, preveo que la competencia por captar los clientes más solventes presionará el diferencial al 0,75% y, dependiendo de si la mejora de la economía se mantiene a lo largo del año y no hay reformas legislativas disruptivas o distorsionantes, por ejemplo, un Gobierno dirigido por Podemos que cambiara de forma radical las reglas del juego hipotecario, no sería descabellado pronosticar hipotecas a euríbor +0,5% a partir del segundo semestre del año".

Más del 80% del valor de tasación

Además, el ejercicio que acabamos de comenzar también facilitará el acceso al crédito a un mayor número de familias. Según los datos de la máxima autoridad monetaria en España, la banca está concediendo hipotecas por un valor de tasación medio del 62,4%, cuando en 2013 este porcentaje se encontraba por debajo del 58%, lo que indica cómo se está abriendo poco a poco la financiación y cómo las entidades han comenzado a relajar sus criterios a la hora de conceder hipotecas, tal y como ha reconocido el propio Banco de España en uno de sus últimos boletines económicos. 

Foto: Corbis.
Foto: Corbis.

No obstante, en la práctica, este porcentaje se supera con creces en algunas operaciones. "Lo realmente significativo y novedoso es que se producirá una menor exigencia de solvencia, que se reflejará en un mayor 'loan to value' (LTV), porcentaje de la tasación de la vivienda por la que se suscribe la hipoteca", apunta Javaloyes. De hecho, este y otros expertos en el mercado hipotecario han detectado el regreso al mercado de las famosas hipotecas al 100% más gastos. Productos que habían desaparecido del mapa tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y que la banca ha vuelto a recuperar para sus clientes más solventes.

De hecho, los últimos datos disponibles del Banco de España reflejan cómo el porcentaje de préstamos hipotecarios que ha otorgado la banca por un importe superior al 80% del valor de tasación se ha vuelto a incrementar hasta alcanzar el 15% de todo el nuevo crédito hipotecario concedido. Un porcentaje que se ha movido entre un máximo del 18% en plena euforia inmobiliaria, hasta un mínimo del 10% en plena crisis.

Hipotecas que la banca había desterrado de su oferta al tratarse de productos de alto riesgo, puesto que, tal y como hemos visto en esta crisis, cuando el precio de la vivienda bajó, provocó que miles los hipotecados vieran cómo el importe obtenido por la venta de su casa no era suficiente para pagar la deuda con el banco. Miles de familias que entraron en lo que en la jerga financiera se conoce como 'negative equity', es decir, la deuda contraída con el banco para poder comprar la vivienda era superior al valor de la misma.

Hay 'brokers' que consiguen un 100% más gastos si el cliente es solvente y el precio de la casa razonable respecto a los ingresos

"El LTV se mantiene en el 80% del valor de tasación y, en este aspecto, no creo que ninguna entidad se atreva a superarlo en 2016, si bien no pondría la mano en el fuego", reconoce Pau A. Monserrat. "Lo que sí creo que pasará es que algunas entidades financieras que hoy en día limitan el máximo importe que están dispuestas a conceder al menor valor del 80% de valor de tasación y 80% de valor de compraventa, lo que supone aportar ahorros por encima del 30%, pasen a limitar solo por el 80% del valor de tasación, lo que permite financiar el 100% del precio de compra e incluso gastos si se compra 'barato'. De hecho, ya hay actualmente 'brokers' hipotecarios que consiguen un 100% más gastos con algunos bancos, si el cliente es solvente y el precio de la casa, razonable respecto a sus ingresos. Curiosamente, los bancos que aceptan estas operaciones no quieren que se haga publicidad de ello, probablemente para no atraer la atención del Banco de España. Creo que esta actitud marcará el futuro próximo de la oferta hipotecaria de los bancos 'menos' transparentes. Es decir, ofrecer financiación no muy alejada de los criterios y condiciones del 'boom' inmobiliario, pero de forma particularizada a los mejores clientes y sin publicitar este tipo de hipotecas", concluye Monserrat.

Menor exigencia de ingresos

Por otra parte, los expertos también han detectado un menor requerimiento de esfuerzo financiero del deudor. "Actualmente, las entidades exigen que el pago de la hipoteca no supere el 35% de los ingresos regulares mensuales del demandante de hipoteca, cifra que podría ascender hasta el 45% a lo largo de 2016", vaticinan desde la Agencia Negociadora. Hoy en día, una familia necesita 6,3 años de su salario bruto para pagar una vivienda.  

"Todo esto supondrá, por un lado, que las hipotecas serán más baratas y, por otro, que se podrá obtener más dinero por el mismo inmueble que en 2015, y el banco exigirá menos nivel de ingresos para conceder el préstamo. Esta situación tendrá como consecuencia que las instituciones europeas de supervisión bancaria endurezcan las exigencias de capital para el sector financiero español", añade Javaloyes.

Respecto al perfil del cliente, Pau A. Monserrat asegura que los indefinidos de mucha antigüedad o funcionarios, con ahorros y de edades cercanas a los 30 años, siguen siendo los clientes preferidos por la banca. "Los más jóvenes, en general, lo tendrán mucho más complicado que antes para que les financien la compra de una casa, salvo el aval de padres con propiedades. Por otro lado, tengo la intuición de que las hipotecas para autónomos cuyos ingresos fiscales sean adecuados y con una buena antigüedad en el negocio irán en aumento, si bien esta tendencia se notará a lo largo de los próximos años, si como preveo cada vez haya más autónomos, o situaciones laborales similares a este colectivo, trabajando para las empresas y menos indefinidos. Eso sí, a largo plazo".

Por último, respecto a los plazos de amortización, los expertos no prevén grandes cambios. "De momento, la gran mayoría de bancos no pasa de los 30 años, plazo máximo que entiendo no se superará de forma generalizada en el año 2016, si bien es posible que algún banco se sume a las hipotecas a 40 años, que hoy en día sigue concediendo ING", concluye Monserrat. 

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