ALBERTO PRIETO, SOCIO DIRECTOR DE KNIGHT FRANK

“Todo cambió el verano de 2013, cuando España atrajo al inversor extranjero”

El año acaba con Merlin Properties cotizando en el Ibex35. Toda una señal de cómo ha evolucionado el nuevo ladrillo desde el verano de 2013, el punto de inflexión en la recuperación del sector inmobiliario

Foto: Alberto Prieto, socio director de Knight Frank.
Alberto Prieto, socio director de Knight Frank.

El año acaba con la socimi Merlin Properties cotizando en el Ibex35. Toda una señal de cómo ha evolucionado el nuevo ladrillo desde el verano de 2013, fecha marcada en el calendario como el punto de inflexión en la recuperación del sector inmobiliario. Así lo cree al menos Alberto Prieto, socio director general de Knight Frank, responsable de la consultora desde algo más de cuatro años, en plena debacle del mercado, que tras cumplir una legislatura en el cargo puede dar fe de la corrección del ciclo, incluso de la aparición de algunos calentones puntuales. El inmobiliario ha vuelto.

Los síntomas de recuperación son tanto endógenos como exógenos. Hablando en primera persona, el propio Alberto Prieto pone como ejemplo la evolución de las consultoras. Su actividad, focalizada en residencial y comercial (mercado de capitales, retail y oficinas), es buen termómetro de cómo respira el sector. En el caso de la firma británica, su cuartel general en Madrid ha crecido 500 metros cuadrados y la plantilla ronda ya los 200 empleados. “Somos un ejemplo de la recuperación: crecimiento orgánico, sin adquisiciones y sin endeudamiento. El éxito de un modelo de negocio se mide por la rentabilidad, no por el tamaño”.

El verano de 2013 fue el punto de inflexión. Nuestro país entró en el radar de inversores internacionales

Dicho esto, nada hubiera sido posible sin el caudal de inversión extranjera que ha recibido España desde el verano de 2013. “Fue el punto de inflexión. Nuestro país entró en el radar de los inversores institucionales”. Ese cambio de percepción del dinero permitió el inmediato auge de las socimis (Merlin, Lar, Hispania, Axiare…) en el mercado inmobiliario, en su mayoría fondeadas con inversores ancla (Pimco, Soros…) que amplificaron el efecto llamada sobre la oportunidad de invertir en activos españoles. Las bases para el cambio de ciclo quedaban puestas a la espera de modificaciones de mayor calado.

El contexto de mercado ha ido haciendo poco a poco el resto, en buena parte por la situación extraordinaria a la que había llegado. A partir de ese punto, cualquier indicador, como por ejemplo en el segmento de oficinas, “con mínimo histórico de producto, absorción del stock y subida de rentas”, recoge el cambio de tendencia, recuerda Alberto Prieto. Ocurre igual con la promoción de nueva vivienda. Los bancos no financian suelo, pero si hay crédito para desarrollar bajo el modelo clásico, cuando la venta sobre plano llega al 75%. “Es el modelo viejo, el de manual. Como si hubiéramos vuelto a los orígenes”.

PAU de Vallecas (E.Villarino)
PAU de Vallecas (E.Villarino)

Precisamente, esta vuelta a los básicos hace que Alberto Prieto sea cauteloso sobre el protagonismo a desarrollar por parte de las gestoras de cooperativas, muy activas en los últimos años como actores inmobiliarios. En un contexto de mercado en el que vuelve a existir acceso al crédito para promover, no para comprar suelo, su relevancia debería ser menor al desaparecer su ventaja competitiva. “Es cierto que el mercado va tirando de ellos, pero nadie debe olvidar que el riesgo los asumen los comuneros, no las gestoras”, recuerda con cierto tono agorero al repasar algunas de las operaciones recientes.

Semestre a semestre, la evolución del sector se consolida. En el segmento comercial, por ejemplo, “el mercado se ha hecho más grande y más líquido. El factor geográfico ya no es el más determinante a la hora de definir un activo como premium”. Además, factores como la revisión de los contratos de alquiler (oficinas), paralizados durante años a consecuencia de la crisis, o la rotación en la propiedad (centros comerciales) están suponiendo un impulso extraordinario para la  dinamización del mercado, como apunta el responsable de Knight Frank cuando se aventura a imaginar cómo será el próximo 2016.

El factor localización ya no es el más determinante a la hora de definir la categoría de un activo

Y puesto a imaginar el próximo año, Alberto Prieto recuerda el papel destacado que van a seguir tienen los bancos a la hora de marcar la evolución del mercado, tanto por su condición de propietarios de un gran volumen de activos como de grandes compañías inmobiliarias. Y todo eso, sin citar a Sareb, el gran banco malo inmobiliario del sector. En definitiva, mucho negocio latente por ejecutarse y muchos competidores (los 'servicers') para repartirse un negocio (gestión) con márgenes muy bajos. Quién sabe, por tanto, si el ejercicio que viene será el de las primeras fusiones. Se admiten apuestas.

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