Los fondos inmobiliarios plantarán cara al grupo Wanda en la operación Campamento

La subasta de los terrenos que albergarán operación Campamento todavía tardará casi un año en celebrarse. El papeleo administrativo y urbanístico ha provocado que el Ministerio de Defensa no pueda convocar su esperada venta pública hasta, al menos, el próximo verano. Un proceso al que podrá acudir cualquier interesado capaz de aportar la fianza necesaria para pujar. Una cifra que, al igual que el precio mínimo de licitación -es decir, el precio mínimo al que está dispuesto a venderlo la cartera de Pedro Morenés-, aún se desconoce, puesto que no está redactado el pliego de condiciones. Lo que sí es cierto es la intención de Defensa de venderlo, puesto que Defensa anunció su intención de vender estos terrenos en abril de este año en la web inmobiliaria Addmeet.

Los expertos consultados por El Confidencial estiman que la cifra mínima de venta podría moverse entre 200 y 250 millones de euros. En este caso, y a tenor de las últimas operaciones de suelo, el tiempo juega a favor de Defensa puesto que los terrenos pueden revalorizarse en los próximos meses hasta situarse en la parte alta de la horquilla.

En cualquier caso, si tal y como viene sucediendo en otros procesos de subasta pública se fija una fianza del 5% sobre el precio mínimo de licitación, estaríamos hablando de que los interesados tendrán que depositar, al menos, 10 millones de euros solo para poder acudir a la puja.

300 millones adicionales en infraestructuras

El futuro propietario de los terrenos deberá hacerse cargo, además, de unos importantes costes asociados al proyecto. El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) prevé la construcción de un intercambiador de transportes y de un tramo de túnel continuación del existente bajo la avenida de Portugal hasta la desviación de la carretera de Boadilla del Monte. Unas obras cuya inversión estimada asciende a 617 millones de euros, de los cuales algo más de 300 deberán ser asumidos por el propietario del suelo y el resto -desviaciones sobre el presupuesto incial incluidas-, por parte del Ayuntamiento de Madrid, que será el encargado también de ejecutar las obras.

Unas cifras que, sin duda, podrían dejar fuera de juego a promotores y gestoras de cooperativas, muy activos en los últimos meses en las compras de suelo, salvo que, tal y como sucedió en la reciente venta de suelo público de Sepes -50 millones de euros por 120.000 metros cuadrados edificables-, acudan de la mano de un fondo de inversión, como hicieron InmoGlaciar y el fondo alemán Aquila Capital.

De ahí que las miradas se dirijan hacia los fondos de inversión que se han mostrado más activos en la compra de suelo en los últimos meses -léase Lone Star, Castlelake, HMC, Kennedy Wilson o Pimco-. Todos ellos están trabajando codo con codo con promotoras o cooperativas en diferentes proyectos residenciales en Madrid.

De hecho, estaríamos ante una operación que, tanto por su precio como por su extensión, podría encajar en los volúmenes que están dispuestos a gastar los fondos, de 30 millones de euros en adelante.

Por ahora, ninguno de estos fondos se ha pronunciado al respecto. De hecho, el nombre que más ha sonado para hacerse con estos terrenos ha sido el del empresario chino Wang Jianlin, dueño del Grupo Wanda, quien, hasta hace unos meses, se daba como firme ganador. Si bien, para poder quedarse con ellos, deberá acudir al proceso de subasta como un inversor más e imponerse con la oferta económica más alta.

El nombre que más ha sonado para hacerse con estos terrenos ha sido el del empresario chino Wang Jianlin

Inmerso en la actualidad en plena batalla dialéctica con el Ayuntamiento de Madrid por su proyecto de reforma en el emblemático Edificio España, el magnate chino lleva, sin embargo, meses sin pronunciarse sobre el que, de salir adelante, se convertiría en el mayor desarrollo urbanístico del suroeste de Madrid.

Tal y como anunció este diario, Wang Jianlin pidió audiencia con el rey Felipe VI para exponerle su proyecto en operación Campamento y solicitar su apoyo ante la falta de garantías políticas tras las últimas elecciones municipales, proyecto que llegó a presentar a la Comunidad de Madrid. Los planes del magnate chino pasaban por invertir cerca de 3.000 millones de euros para levantar viviendas, hoteles, grandes espacios comerciales, recintos para espectáculos, parques de ocio...

Sin embargo, el planeamiento, es decir, qué se puede y qué no se puede hacer en estos terrenos, ya está aprobado. Y para modificarlo, sería necesaria una revisión puntual del PGOUM, tal y como explican los expertos.

Operación Campamento, tal y como recoge el Ministerio de Defensa en el anuncio colgado en la web inmobiliaria Addmeet, donde anuncia su próxima subasta, es un suelo no consolidado, es decir, pendiente de urbanizar. Pendiente de que se construyan las aceras, se coloquen las farolas y alcantarillas... O lo que es lo mismo, pendiente de que se levanten todas las infraestructuras necesarias para que el futuro dueño de los terrenos pueda empezar a construir las viviendas.

El desarrollo, situado junto a los terrenos el frustrado Eurovegas chino (ver imagen superior), cuenta con una superficie total de 1,5 millones de metros cuadrados, de los cuales 1,3 millones son edificables, sobre los que se podrá levantar vivienda libre (456.520 metros cuadrados edificables, unas 5.700 viviendas, aproximadamente), vivienda protegida (530.190 metros cuadrados y unas 6.600 viviendas), bajos comerciales (58.140 metros cuadrados), un centro comercial (de apenas 28.200 metros cuadrados) y oficinas (59.048 metros).

"El proyecto de Wang Jianlin no se puede levantar en operación Campamento salvo que se modifique el planeamiento", explica a El Confidencial un experto que prefiere mantener el anonimato. "Podría reunirse con el Ayuntamiento de Madrid, pero después de la guerra dialéctica que han mantenido por el Edificio España, no creo que el consistorio esté dispuesto a ello. Además, en un proceso transparente de subasta pública, no se puede dar trato de favor a nadie", añade.

"Una vez adquiridos, quien los compre deberá elaborar el proyecto de parcelación y, porsteriormente, el de urbanización. Pero si quiere modificar el número de viviendas o la tipología de pisos que se van a construir, será necesario que cuente con la aprobación del Ayuntamiento", concluye esta misma fuente.