Los notarios enfrían el mercado y dicen que el precio de la vivienda vuelve a caer

Que estamos en un mercado totalmente alterado parece evidente. Lo llevan reconociendo desde hace meses los expertos del sector y lo constatan semana a semana los diferentes datos que vamos conociendo en torno a la vivienda en España. Hace justo una semana, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejaba un aumento interanual de los precios de la vivienda libre del 4% en el segundo trimestre de 2015. Un porcentaje que hizo saltar todas las alarmas ante la posibilidad de que nos encontremos ante un nuevo calentón del mercado. Hoy, los datos del Ministerio de Fomento hablan de una subida del 1,2% en el segundo trimestre del año en comparación con el mismo periodo de 2014, un avance más moderado que el reflejado por el INE.

Ahora, para enfriar los ánimos, los datos de los notarios reflejan justo lo contrario, una bajada interanual en julio del 2,4% hasta situar el precio del metro cuadrado en 1.247 euros. Un abaratamiento debido, según explica el Consejo General del Notariado, a la contracción experimentada por los pisos (-3,1% interanual), mientras que las viviendas unifamiliares han experimentado un incremento del 3,4%. Además, esta última estadística refleja importantes diferencias entre las viviendas de segunda mano y los pisos nuevos, con una caída del 4,5% para las primeras y un avance del 9,4% para los segundos.

¿Qué datos son más fiables? "Todos los parámetros relacionados con la vivienda están totalmente alterados, el mercado no funciona con normalidad", reconocen desde el propio INE. De ahí que cualquier dato que trasciende debe ser interpretado con cautela.

A nivel estadístico, lejos de contar con una única estadística oficial que sirva de referencia incontestable, contamos con múltiples informes que no hacen sino provocar este tipo de situaciones contradictorias. A nivel estatal, por ejemplo, tenemos los datos del Ministerio de Fomento y los del INE, mientras que notarios y registradores ofrecen al mercado sus propias estadísticas, sin olvidar los documentos que elaboran tasadoras o los portales inmobiliarios.

Infomes todos ello con su sus propias metodologías. De tal manera que no son los mismos los datos que publican el Colegio de Registradores o el propio INE, que los que ofrecen los notarios. Los primeros ofrecen un retraso de dos o tres meses. Es decir, ofrecen datos de precios y operaciones que se firmaron ante notario dos o tres meses antes. Por tanto, no muestran realmente la subida o bajada de precios o de operaciones en un mes concreto, sino lo que ha sucedido varios meses antes en el mercado. Una información que sí aportan, por el contrario los notarios, cuyos datos son, en cierto modo, en tiempo real. De ahí, que generalmente no cuadren las estadísticas de unos y otros. Aunque, si en lugar de mirar las cifras o los porcentajes vamos un paso más allá y nos fijamos en la evolución de los mismos, todos apuntan hacia el mismo camino, la estabilización del mercado.

Partimos de mínimos históricos en cuanto a ventas, hipotecas y construcción de nuevas viviendas

Porque nos encontramos en un mercado que, a pesar de haber salido de la UCI, todavía se encuentra en planta. Es decir, aún no cuenta con el alta médica y faltan meses, si no años, para que recupere la normalidad. Partimos de mínimos históricos en cuanto a ventas, hipotecas y construcción de nuevas viviendas con lo que cualquier cualquier movimiento al alza puede distorsionar las cifras. De esta manera, no es raro que estemos hablando de incrementos de las ventas y de la concesión de hipotecas por encima de los dos dígitos. Si partimos de cero, cualquier cifra por encima distorsiona los porcentajes.

Un ejemplo, en julio, la compraventa de vivienda se situó en 39.105 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 10,7%. Por su parte, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble ascendieron en julio un 26,8% interanual (18.864 créditos), debido, tanto al incremento en la concesión de créditos para la adquisición de una vivienda (27,1% interanual) como al incremento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles (23,6% interanual).

Para evitar lanzar las campanas al vuelo y pensar que sector inmobiliario puede haber entrado en fase de expansión. los expertos insisten en tomar y analizar con prudencia los datos y prestar más atención a la tendencia que muestran. Observar si dicha tendencia es hacia la estabilización, hacia la recuperación o, por el contrario, estamos ante una recaída. Y todas las estadísticas apuntan, al menos de momento, hacia la estabilización.

Sin ir más lejos, hoy la agencia de calificación Fitch Ratings sugiere que el descenso de los precios de la vivienda en España "ha tocado fondo" viendo los últimos datos publicados, aunque espera que, a partir de ahora, la subida sea "lenta y desigual", al tiempo que Moody's aseguraba recientemente que los precios no continuarán creciendo a tasas altas sino que tenderán a la estabilización a pesar de los indicios de recuperación que arrojan muchas de las estadísticas oficiales.

Y por último, y no menos importante, no olvidemos que nos encontramos también ante un mercado muy heterogéneo. Es decir, no es lo mismo Madrid que Albacete ni el barrio de Salamanca que Usea. Es decir, los precios y el mercado iniciará su recuperación en aquellas zonas donde la demanda se muestre más activa y se observe escasez de producto.