La inversión inmobiliaria en España se dispara un 330% hasta 23.000 millones

La inversión global realizada en el sector inmobiliario, incluyendo inversión en activos, deuda y acciones en sociedades mercantiles alcanzó los 23.028 millones en 2014, una cifra que supone un incremento del 330% respecto a los 5.344 millones de 2013. El incremento resulta espectacular si se compara con las cifras de 2012. Entonces apenas se superaron los 400 millones de euros de inversión.

Son datos del 'Informe de inversión en el sector inmobiliario en España 2014' elaborado porla consultora irea, que reflejan cómo lastransacciones directas en activos inmobiliarios tambiénse triplicaron en 2014, hasta los 9.660 millones de euros. La operaciones de deuda han pasado de 920 a rozar los 9.700 millones de euros, mientras que la compra de acciones ha alcanzado los 3.700 millones frente a los 1.300 de un año antes.

En rueda de prensa, el consejero delegado de irea, Mikel Echavarren, ha dicho que este espectacular incremento de la actividad en 2014 "ha ayudado a desatascar las tuberías del sector financiero y a sacar del coma al sector".Ahora bien, el inversor interesado por el sector inmobiliario español es principalmente extranjero. Por un lado, porque los protagonistas son los grandes fondos como Blackstone o Lone Star y, por otro, porque en el plano nacional destaca la actividad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi), especialmente Merlin Properties, que cuentan con un importante porcentaje de capital extranjero.

Los activos inmobiliarios

En el caso concreto de la inversión en activos, irea precisa que los centros comerciales acapararon en 2014 el 26% del capital, con 2.501 millones de euros, seguidos de las oficinas (24%) y los hoteles (11%), estos últimos en pleno ascenso. En este punto, los activos residenciales sólo recibieron el 8% de la inversión, incluyendo tantos suelos como producto acabado.

Además, el 85% de las transacciones se corresponden con activos terminados, mientras que el suelo sólo supone un 4%. Con todo, Echavarren ha destacado el "mérito" de este porcentaje de suelo, ya que se trata de un activo que posteriormente ha de ser promovido.En el actual contexto parece un logro ese 4% dado que, aunque muchos promotores "desean comprar suelo, no tienen capital suficiente para hacerlo y la obtención de financiación es muy complicada".

El CEO de irea ha insistido en que los inversores internacionales se hicieron con el 53% de la actividad inversora en activos, seguidos del 24% de las Socimis. Los promotores sólo con un 3%. Por el lado del vendedor, fueron los propios inversores los que vendieron un 24% de los activos, mientras que las entidades financieras se deshicieron de otro 22%. Así, los promotores (6%) o instituciones como la Sareb (17%), se mantuvieron en un segundo plano.

La deuda inmobiliaria

Por otro lado, si los activos residenciales no fueron los suficientemente atractivos para los inversores en 2014, no así lo fue la deuda vinculada al residencial. Mientras que el volumen de operaciones de carteras de deuda fue de 9.683 millones de euros, el 48% se correspondió a este segmento. No obstante, buena parte de este montante se refiere a la cartera de CatalunyaCaixa que fue adquirida por Blackstone.

En este caso, el inversor internacional compró el 100% de las carteras de deuda transaccionadas, el 91% concretamente por fondos de inversión. Frente a estos compradores, el 90,6% de los vendedores fueron entidades financieras y el 9,3% fueron instituciones.

El análisis se detiene finalmente en la adquisición de acciones de sociedades inmobiliarias. En 2014 se movieron 820 millones de euros (22%) en la compra de acciones de Metrovacesa y Colonial, ambas cotizadas, mientras que el 2.866 millones (el 78%) restantes, cayerondel lado de sociedades no cotizadas.

Expectativas para 2015

De cara a este año, Echavarren espera que "la enorme presión de la liquidez" introducida en los mercados tras las últimas maniobras del BCE alcance al sector inmobiliario en busca de rentabilidades, lo que hará incrementarse la actividad y los precios.Sobre este supuesto, irea espera que, sin que los inversores internacionales pierdan protagonismo, los nacionales ganen cuota también, especialmente de la mano de las Socimi, que aumentarán en número al darse nuevos procesos de reconversión como el de Testa.