¿De edificio infrautilizado a hotel de lujo? La nueva tendencia del sector hotelero

Abandonados, infrautilizados, al borde del derrumbe... Así es como estaban hasta hace un par de años algunos de los edificios emblemáticos de Madrid y Barcelona que han protagonizado las operaciones inmobiliarias más sonadas dentro del sector hotelero de los dos últimos años. Se trata de inmuebles como el Edificio España o los que agrupan el Proyecto Canalejas, a los que sus nuevos propietarios están sometiendo –o lo harán en un futuro no muy lejano– a un auténtico lavado de cara para darles de nuevo vida en el mercado como hoteles de lujo. (Vea la galería)

Posiblemente el más llamativo y mediático sea el citado Edificio España, que en marzo de 2014 fue adquirido por el magnate chino Wang Jianli al Banco Santander por 250 millones de euros. Sus 25 plantas han permanecido totalmente abandonadas desde el cierre del Hotel Crowne Plaza, en 2005. Dos años después, la entidad de la familia Botín –tras comprárselo a Metrovacesa– inició su rehabilitación para transformarlo en un hotel de lujo, pero el proyecto quedó paralizado por culpa de la crisis económica. Cayó de nuevo en el más absoluto abandono, hasta el punto de ser elegido como el más infrautilizado de la capital en la consulta popular del colectivo de arquitectos Todo por la Praxis (TXP). Jianli prevé devolverle la vida como un hotel de cinco estrellas de 282 habitaciones y una enorme galería comercial de 1.800 metros cuadrados.

Es sólo un ejemplo de los proyectos que van a cambiar el paisaje hotelero de Madrid y en Barcelona en los dos o tres próximos años. Y no es para menos, ya que saldrán al mercado más de 3.000 habitaciones –casi 1.300 en la capital y 1.860 en la Ciudad Condal– procedentes de operaciones cerradas entre 2013 y 2014 y cuya finalidad es la reconversión de inmuebles en hoteles, según datos de la consultora irea. Operaciones todas ellas que han tomado impulso en los dos últimos años al calor de la recuperación del atractivo turístico de España, tercer destino a nivel mundial en cuanto a llegada de turistas extranjeros y segundo en cuanto a ingresos.

De hecho, España ha batido todos los récords en cuanto a visitantes extranjeros en 2014, incluso los que se firmaron en pleno auge inmobiliario cuando se superaron los 60 millones de visitas. Un boom que ha sido posible gracias al flujo de turistas procedentes de los que probablemente viajarían al norte de África y que, ante los conflictos sociopolíticos de esa región, han optado por nuestro país hasta que las aguas regresen a su cauce en dos o tres años.

El viento parece, pues, soplar a favor del mercado turístico español, y esto no ha pasado inadvertido para los inversores, fundamentalmente internacionales, pero también nacionales, que en 2014 invirtieron en el sector hotelero español algo más 1.000 millones de euros, cerca de los niveles anteriores a la crisis. Y han sido las transacciones de inmuebles para su reconversión en hoteles las que han cogido especial impulso.

Sólo en 2014 se firmaron diez operaciones por 243 millones de euros, una cuarta parte del volumen total invertido en este sector. Madrid y Barcelona monopolizaron la inversión, siendo la Ciudad Condal la que concentró mayor volumen con 162 millones de euros –el 67% del total– y número de operaciones –8 de 10–. No obstante, aunque en Madrid se cerraron apenas un par de transacciones, es en la capital donde se pondrán en marcha los proyectos de mayor dimensión y de gama alta.

"Son los mercados más líquidos para invertir y, por tanto, es totalmente normal que se concentre en ellos la inversión. En el caso de Barcelona, ha concentrado mayor número de operaciones porque durante la crisis ha dado muestras de una robustez tremenda, mientras que los ingresos por habitación no se han resentido", explica a El Confidencial Miguel Vázquez, socio de irea y director del área de hoteles. "Madrid, en cambio, ha sufrido mucho la crisis aunque el consenso a día de hoy es que ha tocado fondo. De ahí que el enorme potencial turístico que tiene la ciudad haya atraído de nuevo el capital de los inversores y lo ha hecho precisamente en la zona centro, donde se están llevando a cabo importantes actuaciones de recuperación de determinadas calles y edificios", añade.

"Esta tendencia se ha iniciado antes en Barcelona que en Madrid, pero los cambios de uso de algunos inmuebles, serán una constante en los próximos meses en ambas ciudades. Con una disponibilidad tan elevada en el sector de oficinas y una demanda aún presentando una preocupante atonía, es normal que en el centro de las ciudades veamos no sólo la conversión cambios de uso de oficinas a hotelero, sino también probablemente a retail en las zonas más demandas de las ciudades, siempre y cuando las restricciones urbanísticas y protecciones arquitectónicas lo permitan", explica Patricio Palomar, director de Office Advisory y Alternative Investment de CBRE España. "Ya hemos asistido recientemente a un mejor aprovechamiento de esos inmuebles para el retail en varios número de Serrano, como en los núermo 5, 23, 60 ó 66, con un cambio de uso completo del inmueble, pero también en otros muchos edificios de la misma calle en los que se le ha ganado superficie de manera parcial".

Así, por ejemplo, el proyecto de VP Hoteles en los edificios situados en los números 3, 4 y 5 de Plaza de España –ocupados ilegalmente y posteriormente desalojados en octubre de 2012–, que fueron derruidos hace casi un año para construir un hotel de lujo de 302 habitaciones, abrirá sus puertas en 2016. Un proyecto sólo comparable con el de preparar Motel One, en el inmueble del Paseo de Pujades adquirido a la Generalitat de Cataluña, con diferencia el más importante de la capital catalana, ya que pondrá en la plaza hotelera de Barcelona 300 habitaciones.

En Madrid, Plaza de España será, sin duda, la zona que mayor impulso hotelero experimentará. Allí se concentran dos de los mayores proyectos de la capital. El futuro hotel de Wang Jianli y el de VP Hoteles sumarán un total de 584 habitaciones de cuatro y cinco estrellas, proyectos a los que se sumarán las 256 habitaciones que instalará la cadena Barcelona en el que será su cuarto hotel en la capital, en concreto en Torre Madrid, tras firmar recientemente un acuerdo de alquiler con Metrovacesa por 20 años.

No han sido las primeras operaciones, como tampoco serán las últimas. En el verano de 2012, Renta Corporación vendía Gran Vía 80 por algo más de 20 millones de euros a la familia propietaria del Hotel Chiqui en Santander, un edificio de oficinas y residencial que se encontraba totalmente vacío en el momento de la transacción y que albergará un hotel de 160 habitaciones. Y en un futuro no muy lejano, la Casa de la Carnicería, en plena Plaza Mayor, cuya gestión sacará a concurso el Ayuntamiento de Madrid, también contempla su transformación de residencial y oficinas a hotel.

La mayoría de hoteles que saldrán al mercado en los dos próximos años serán de gama alta, tal y como lo reflejan los datos del último informe sobre el sector hotelero de irea. El 58% del volumen de inversión se dirige al desarrollo de hoteles de categoría 5 estrellas gran lujo y 5 estrellas, mientras que el mayor protagonismo ha sido para los inversores internacionales, al liderar las operaciones de reconversión de inmuebles a uso hotelero con el 66% del volumen de inversión –160 millones de euros– en 2014.

No obstante, el capital nacional no se ha quedado rezagado. En Madrid, por ejemplo, destaca el Proyecto Canalejas, del Grupo Villar Mir, mientras que en Barcelona inversores como Josep Maria Farré –antiguo consejero delegado de Renta Corporación– ha protagonizado en los dos últimos años seis de las 19 operaciones cerradas a través de su sociedad KKH Capital & Property. La más importante, la compra junto a la firma norteamericana Perella Weinberg Real Estate del edificio del Deutche Bank, en el número 111 del Paseo de Gracia de Barcelona, por 90 millones de euros, un inmueble propiedad de tres familias andorranas que lo compraron en 2002. Este inmueble se transformará en un cinco estrellas gran lujo con 150 habitaciones.

No hay que olvidar tampoco la compra de Pontegadea a la Sareb de la antigua sede de Banesto en Barcelona por 44 millones de euros a finales de 2013. La operación dará también lugar a un cinco estrellas gran lujo de 126 habitaciones en Plaza Catalunya.

Paradójicamente y a pesar del auge de estas operaciones, no son inversiones especialmente rentables. "Un hotel terminado y arrendado puede estar dando una rentabilidad entre el 5% y el 6% en el centro de Madrid, mientras que las operaciones que se han firmado rondarán el 6% o el 7%, muy ajustadas sin tenemos en cuenta que no son edificios ya terminados y mucho menos alquilados. Algunos necesitan rehabilitación, otros se han tirado abajo, pero en cualquiera de estos casos es necesario promover y eso siempre tiene un riesgo de desviaciones en el presupuesto que no creo que se puedan cubrir con ese punto de diferencia entre la rentabilidad de un hotel ya terminado y uno en proyecto", asegura Miguel Vázquez.

"En Barcelona, aunque el desarrollo de nuevos proyectos conlleva mayor riesgo, muchos inversores han optado por esa vía para poder alcanzar un precio razonable de hotel acabado, en contraposición a los precios de venta de algunos otros existentes que han salido al mercado a precios muy altos, empujados por la buena marcha de la operativa hotelera de la capital catalana", concluyen desde CBRE España.