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¿Cuáles son los derechos del inquilino de un local comercial de renta antigua?
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arrendador vs arrendatario

¿Cuáles son los derechos del inquilino de un local comercial de renta antigua?

La LAU del 94 en sus disposiciones transitorias articulo una serie de herramientas útiles para equilibrar las posiciones de ambas partes (arrendador/arrendatario)

Foto: Interior del Café Central. (E.Villarino)
Interior del Café Central. (E.Villarino)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 estableció un régimen transitorio para los contratos de arrendamiento de local de negocio que existían en el momento de la entrada en vigor de esta norma, el 1 de enero de 1995). Un régimen transitorio que finaliza precisamente el 1 de enero de 2015. La disposiciones transitorias 1ª, 2ª y 3ª de la LAU fijan la fecha de finalización de cada contrato de renta antigua dependiendo del tipo de inmueble, de las posibles transmisiones o traspasos de los contratos y de la personalidad jurídica del inquilino.

"La finalización de los contratos de renta antigua afectan única y exclusivamente a personas jurídicas, a sociedades, en ningún caso a particulares o autónomos", explica a El Confidencial Marta García Hernández, coordinadora de productos y diversificación de Tinsa. Sin embargo, la LAU del 94 en sus disposiciones transitorias articuló una serie de herramientas útiles para equilibrar las posiciones de ambas partes (arrendador/arrendatario) en la negociación ante el fin del contrato de renta antigua y que, de alguna manera, incentiva el llegar a un acuerdo.

Para el arrendador. Tiene potestad para fijar nuevas rentas, y, en caso de que no se llegue a acuerdo, dar por finalizado el contrato en las fechas que determina el calendario de resolución temporal fijado en la LAU 94.

Para el inquilino de renta antigua.

1.- Derecho de arrendamiento preferente a su favor. El propietario ha de notificarle al actual inquilino las condiciones de un nuevo contrato con terceros y otorgarle un mes para que pueda ejercer este derecho de arrendamiento preferente. Si en este mes no lo ejerce y el propietario firma el nuevo contrato de alquiler con terceros, el propietario ha de remitir una copia del nuevo contrato al inquilino. En el caso de que las condiciones reflejadas difieran de las que se le presentaron originalmente (en ese mes de preaviso) puede reclamar y subrogarse nuevamente el contrato.

La existencia de este derecho en la ley hace aconsejable que el propietario cumpla escrupulosamente el procedimiento para evitar acciones posteriores del actual propietario,

2.- Derecho a una indemnización de 18 meses de renta antigua si antes de un año desde la salida del actual inquilino de rentase instala una nueva actividad que pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario, aunque solo sea en parte. Ambos derechos son excluyentes.

Según explica a El Confidencial Marta García Hernández, si no se alcanza un acuerdo, el propietario deberá asumir una serie de costes adicionales de comercialización y de obtención del certificado de eficiencia energética, además de asumir la pérdida de ingresos por el periodo que el local pueda estar desocupado. Por su parte, el inquilino deberá afrontar gastos de traslado, acondicionamiento del nuevo local a su actividad, y la pérdida de la clientela actual por cambiar de ubicación.

Además, el arrendador tiene que valorar el escenario administrativo que se abre si no llega a un acuerdo con el actual inquilino. Si rompe la relación (cambia el titular de la licencia), el propietario estará obligado a informarse adecuadamente respecto de las condiciones urbanísticas actuales del local. Si el edificio se ha quedado fuera de ordenación, por modificaciones en el Plan General, o ya no cumple con el planeamiento vigente en la ordenanza que le aplica, puede ver afectada la petición de una nueva licencia o incluso al cambio de titularidad de la existente. La nueva licencia ha de cumplir estrictamente el nuevo planeamiento y es posible que el uso actual no se pueda mantener o que se necesite de reforma integral para adecuarlo a la normativa (incendios, barreras arquitectónicas, etc..), lo que puede afectar a la baja al valor intrínseco del local.

La situación también puede ser la contraria. El planeamiento puede haber permitido nuevos usos para el inmueble que sean más rentables. Éste es el caso de muchos locales situados en calles secundarias en municipios en los que en los últimos años se ha modificado la normativa permitiéndose el uso residencial en planta baja, (Bilbao, Madrid, etc..), y que por tanto este cambio de uso puede incrementar su valor de acuerdo al nuevo uso permitido.

Otro caso es el de los inmuebles que hayan sido catalogados como inmuebles históricos, y por tanto cuenten con cierto nivel de protección, la obtención de una nueva licencia ha de ser ratificada mediante un informe previo positivo por Patrimonio, además de por urbanismo. La incertidumbre respecto a la obtención y los plazos de ese informe positivo puede afectar a sus condiciones de comercialización para con terceros.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 estableció un régimen transitorio para los contratos de arrendamiento de local de negocio que existían en el momento de la entrada en vigor de esta norma, el 1 de enero de 1995). Un régimen transitorio que finaliza precisamente el 1 de enero de 2015. La disposiciones transitorias 1ª, 2ª y 3ª de la LAU fijan la fecha de finalización de cada contrato de renta antigua dependiendo del tipo de inmueble, de las posibles transmisiones o traspasos de los contratos y de la personalidad jurídica del inquilino.

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