Las 5 'megatendencias' demográficas que los inversores en 'ladrillo' no pueden ignorar

Urbanización, auge de la clase media y envejecimiento de la población a escala mundial, desplazamiento económico hacia Oriente e interconexión global. Son las cinco ‘megatendencias’ identificadas por la gestora TIAA Henderson Real Estate (TH Real Estate) que, en su opinión,marcarán la evolución y las decisiones de inversión en torno al mercado inmobiliario mundial durante los próximos 20 años.

Tendencias a gran escalay en vías de consolidación que incidirán, de manera determinante, en el uso y la demanda de inmuebles en el futuro a escala plantearía durante años e incluso décadas.

1.- Urbanización. La población urbana en Asia aumentará en torno a 771 millones de habitantes durante los dos próximos 20 años hasta 2030. Una cifra que, según este informe, supone duplicar la población que tiene en la actualidad Estados Unidos y que supondrá más de la mitad del crecimiento de la población urbana a nivel mundial.

A pesar del espectacular boom que se producirá en las ciudades asiáticas, lo cierto es que América, Europa y Oriente Medio continuarán siendo las regiones con mayor porcentaje de población urbana en 2030.

Ante este panorama,TH Real Estate considera que las oportunidades para los inversores y promotores inmobiliarios consisten en anticipar y satisfacer la enorme demanda que se producirá por parte de empresas que necesitarán establecer sus negocios en las ciudades más importantes. Esta gestora espera una fuerte demanda de oficinas modernas y espacios comerciales en las ciudades que sufran mayor crecimiento de población urbana.Y estima quela presión en el mercado residencial podría ser incluso mayor. Eso sí, advierte de que las viviendas serán más pequeñas y más caras, lo que se traducirá enuna fuerte presión sobre los Gobiernos para que faciliten a los ciudadanos viviendas asequibles y enlas ciudades más importantes, donde la oferta de suelo es cada vez más escasa, se podría producir un éxodo del centro hacia ciudades satélite.

De hecho, para TH Real Estate, aunque la urbanización tendrá un importante impacto en la distribución del crecimiento económico, "esto no llevará necesariamente a la prosperidad. La concentración de población provocará una fuerte presión sobre los recursos que podríadar lugar a la formación de asentamientos o suburbios". Sin olvidar, recuerda, quelas ciudades más prósperas de países desarrollados podrían enfrentarse al riesgo de perder su competitividad a escala mundial –en términos de atraer talento– ya que las condiciones de vida serán poco atractivas porque serán poco asequibles y habrámucha contaminación. Este enorme proceso de urbanización, inevitablemente, requerirá una mayor inversión, tanto pública como privada, para que se realice con éxito.

"Creemos que los próximos cinco años supondrán una oportunidad única para que losinversores inmobiliarios se posicioneny sean los primeros en poder beneficiarse de esta ola de urbanización. Aquellos que más éxito tendrán serán quienes sean capaces de identificar los mercados urbanos más prometedores y de entender las legislaciones locales ylas limitaciones del entorno".

2.- El auge de la clase media a escala mundial

España,Níger y Afganistán son la excepción. En 2030 serán los únicos países en los que la clase media estará por debajo de los niveles actuales. Una clase media que, según esta firma, está emergiendo a escala mundial con fuerza. Hasta tal punto que el número de habitantes con ingresos medios y altos se multiplicará por más de dos para pasar de 444 millones de personas en 2010 hasta 1.019 millones en 2030.

De las 50 ciudades en las que se espera el mayor cambio en este sentido entre 2010 y 2030, 46 estarán en Asia. No obstante, a pesar del espectacular crecimiento que experimentarán los ciudadanos asiáticosen 2030, las ciudades más ricas del mundo continuarán concentradas en el norte de América. En 2030, 33 de las 50 ciudades más ricas, según la renta media disponible, estarán en Estados Unidos.

"Para los inversores del mercado inmobiliariopensamos que Asia ofreceuna oportunidad estructural". Según TH Real Estate, la renta disponible permitirá un impulso para el sector comercial ya que la demanda de los consumidores está, a menudo, insatisfecha".

"Hemos observado evidencias de un cambio en las pautas de gasto en Asia. El gasto se reparte entre artículos tan diferentescomo aparatos de electrónica, productos de cuidado personal,coches y moda.Para hacer frente a estas necesidades, el inversor no sólo tiene que tener en cuenta la riqueza de los consumidores locales. Los nuevos ricos tienden a gastarlo en productos de marca mientras que los viejos ricos se comportan de manera bastante diferente".

Según esta firma, para responder a este aumento de la riqueza y de la demanda de consumo en los mercados emergentes, será necesariodesarrollarnuevos espacios comerciales. Además, el aumento de la clase media también generará un fuerte crecimiento delgasto en viajes, lo que se trasladará a la demanda de hoteles y espacios de ocio. A su vez, esto generaráoportunidades adicionales para los inversores y promotores de real estate.

Para que los inversores tengan éxito, deberán comprender las dinámicas de los mercados locales y las preferencias de los consumidores, y deberán conocer la extensa legislación en tornoa la inversión inmobiliaria internacional.

3.-El envejecimiento de la población

Otra de las 'megatendencias' demográficas a las que alude este informe es elespectacular envejecimiento de la población, un fenómeno sin precedentes que se está produciendo aescala mundial. La proporción de mayores –aquellos de más de 64 años– se espera que aumente en un 50% desde el 8% del total de la población en 2010 al 12% en 2030.

"Generalmente, se considera que es un fenómeno exclusivo de países occidentales, pero en Asia, América Latina y el Caribeveremos los mayores crecimientos", señala el informe.Las 50 principales ciudades del mundo, según su PIB,sufrirán un importante envejecimiento de la poblaciónentre 2010 y 2030. Lo que se traduce en una población menos productiva.

"Los países con una población más envejecida se enfrentan a una caída de su crecimiento económico o a un estancamiento, lo que puede afectar negativamente a la demanda de todo tipo de activos inmobiliarios. Japón, Italia y Alemania están entre ellos. La capacidad de estos países de incrementar su productividad a través de la innovación y la tecnología será vital para sostener su crecimiento económico", apuntan desde TH Real Estate.

A pesar de la preocupación por un menor crecimiento debido al envejecimiento de la población, lo cierto es que, según este estudio, este colectivo tiene un importante potencial como consumidores. "Los comercios y los operadores de centros comerciales deberán tener un acercamiento proactivo para cumplir las expectativas de este grupo. La generación X serán los mayores del mañana, con pautas de consumo muy diferentes a las que hay hoy en día".

Además, con una esperanza de vida progresivamente mayor, cada vez más personas decidirán posponer su jubilación o elegirán trabajar a tiempo parcial. "Las oficinas deberán ser construidas con flexibilidad para adaptarse a las nuevas maneras de trabajar. Y esto supone una clara oportunidad para los inversores inmobiliarios, que también deberán ser capaces de prever segundas residencias o centros de salud en aquellas zonas donde la demanda se intensifique".

4.- La interconexión a escala mundial

La tecnología no sólo ha cambiado significativamente el modo en el que vivimos, trabajamos y nos comunicamos, también ha ayudado a crear ciudades interconectadas a escala mundial. Con el desarrollo tecnológico que se producirá en el futuro, el mundo estará si cabe, aún más conectado.

El informe recoge que el número total de usuarios de internet en el mundo se espera que se duplique desde 2.000 millones en 2010 hasta 4.300 millones en 2030. Incluso en aquellas regiones donde la penetración de internet y los móviles es muy elevada, el crecimiento continuará. "En Europa veremos un incremento del 50% y del 32% en el número de usuarios de internet y teléfonos móviles, respectivamente en los próximos 20 años. "A medida que la tecnología mejora, el mundo, efectivamente se hace más pequeño, convirtiéndose en más homogéneo y permitiendo un el mercado inmobiliario más accesible".

Además, el fuerte desarrollo de internet está teniendo un impacto directo en la manera en la que se consumen los productos. El fuerte impulso de las compras onlineha beneficiado, por ejemplo, la demanda de productoslogísticos y ha dado lugar a nuevos formatos comerciales con las consecuentes oportunidades para los propietarios de suelo.

La tecnología influirá además en la naturaleza de los espacios que se demandan para trabajar ya quepermiten hacerlo de manera remota, posibilitan a los trabajadores vivir fuera de los centros de lasciudades lo que posibilitaráel desarrollo de la periferia. Todo esto, a la larga, según este documento,podría incidir también en el descenso de la demanda de espacios de oficinas.

5.- El desplazamiento del poder económico hacia Oriente

Hacia el continente asiático se dirigen todas las miradas durante los próximos 20 años. Y no es para menos.En 2030, la contribución de Asia a la producción mundial será mayor que la de Europa y América del Norte juntas.

"Debido a laliberalización del comercio,las reformas económicas y las tecnologías, elpoder económicode los países desarrollados de occidente se enfrentaal desafío de los mercados emergentes del este y el sur. El papel de Asia en la economía mundial será especialmente significativo gracias a su enorme población y la rápida urbanización de China e India cuyaproducción conjunta superará a la de América del Norte y Europa juntas en 2030", reza el informe.

Precisamente en 2030, el espacio de oficinas ocupado en Asiapodría representar casi la mitad del total mundial. Otras economías que también crecerán a ritmos vertiginosos serán Colombia, Egipto, Indonesia, Suráfrica, México y Turquía, por poner algunos ejemplos. "Todos ellosrequerirán espacios comerciales adicionales para atraer nuevos negocios. Además, losinversores inmobiliariosnecesitan tener en cuenta qué elementos de la industria impulsarán la economía como la tecnología, las materias primaso servicios financierospara poder anticiparse a la demanda natural de producto inmobiliario, y para obtener beneficios mediante la diversificación geográfica".

Ciudades como Londres, Nueva York, Los Ángeles o París han recibido importantísimas inversiones de capital procedentes de Asia en los últimos años. "Aunque pensamos que estos mercados seguirán manteniendo su jerarquía en 2030, otros menos competitivos se verán obligados a luchar para mantener su competitividad a largo plazo y podrían ser desplazados por ciudades asiáticas", concluye.